Правовой статус зарядной станции для электромобилей в многоквартирном доме и порядок законного использования поступающих средств
1. Правовой статус зарядной станции как общего имущества
Зарядная станция, смонтированная на крытом паркинге, с высокой вероятностью входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно Жилищному кодексу РФ, к общему имуществу относятся помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей, в том числе нежилые помещения и оборудование. В частности:
«Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: … 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, … а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) … механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование … находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, части 1, п. 2 и 3)
Правила содержания общего имущества также относят к нему встроенные гаражи, площадки для автомобильного транспорта и иные объекты, предназначенные для обслуживания дома.
«В состав общего имущества включаются: … а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения … (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта …; … ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая … коллективные автостоянки, гаражи …».
(Источник: пп. «а» и «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491)
Поскольку станция передана вместе с домом по акту, она является неотъемлемой частью общедомовой инфраструктуры. Следовательно, распоряжение ею и доходы от её использования регулируются жилищным законодательством.
2. Право управляющей компании получать плату за пользование станцией
Управляющая компания (УК) действует исключительно в рамках договора управления и устава. Предмет договора управления – выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг и иной деятельности, направленной на достижение целей управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Однако право УК самостоятельно извлекать доход от использования общего имущества (например, сдавая в аренду) договором управления напрямую не предусмотрено; это относится к компетенции общего собрания собственников (далее – ОСС).
Компетенция ОСС прямо включает:
«К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: … 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров …; 3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников … уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества …, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями».
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, часть 2, п. 3 и 3.1)
Таким образом, без решения ОСС УК не вправе ни допускать пользование станцией третьими лицами, ни взимать плату, ни определять её размер. Все поступающие средства принадлежат собственникам, а УК может оперировать ими только на основании и в порядке, установленном общим собранием.
Запрет на коммерческую деятельность, зафиксированный в уставе УК, дополнительно ограничивает её возможности: самостоятельное оказание УК платных услуг по зарядке электромобилей (как систематическая деятельность, направленная на получение прибыли) может быть квалифицировано как коммерческая деятельность, что противоречит уставу. Однако УК может выступать в роли агента (представителя) собственников, исполняя поручение общего собрания по организации использования общего имущества. В этом случае УК не осуществляет коммерческую деятельность от своего имени, а выполняет агентские функции, что допускается, если это не запрещено уставом.
3. Особенности договора с энергосбытовой организацией и статус «коммерческого потребления»
Технические условия, определяющие потребление как коммерческое, означают, что данная точка поставки относится к категории «прочие потребители» (не население). Тариф для коммерческого потребителя, как правило, выше, чем для населения. Это не влияет на законность самой деятельности, но должно быть учтено при расчёте платы.
Что касается договора энергоснабжения: УК может выступать покупателем электроэнергии по отдельному договору с гарантирующим поставщиком на основании решения ОСС. Важно отметить, что деятельность по зарядке аккумуляторных батарей транспортных средств прямо исключена из понятия «энергосбытовая деятельность»:
«40) энергосбытовая деятельность – деятельность по продаже произведенной и (или) приобретенной электрической энергии (за исключением деятельности по зарядке электрической энергией аккумуляторных батарей, в том числе аккумуляторных батарей транспортных средств, оборудованных электродвигателями) …»
(Источник: Федеральный закон от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», статья 3, п. 40)
Следовательно, лицензия на энергосбытовую деятельность не требуется. УК, заключившая договор с гарантирующим поставщиком, приобретает электроэнергию и использует её для предоставления услуги зарядки конечным пользователям. Продажа этой электроэнергии конечным пользователям в рамках услуги зарядки не подпадает под регулирование энергосбытовой деятельности.
Рекомендуется заключить отдельный договор энергоснабжения в отношении электрозарядной станции с отдельным прибором учёта. Стороной договора может быть сама УК (как лицо, уполномоченное ОСС) или непосредственно уполномоченное собственниками лицо (например, председатель совета дома). На практике проще, если договор заключает УК, так как она уже взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями.
4. Правовой режим доходов и направление их на общедомовые нужды
Плата, поступающая от пользователей зарядки, состоит из двух экономических составляющих:
- компенсация стоимости потреблённой электроэнергии (рассчитывается исходя из тарифа и показаний отдельного счётчика);
- плата за пользование общим имуществом (доход собственников).
Общее собрание вправе утвердить размер платы, включающей обе части. При этом оставшаяся после оплаты электроэнергии сумма является доходом от использования общего имущества и может быть направлена на следующие цели (по решению ОСС):
- на финансирование работ по текущему ремонту, благоустройству,
- на капитальный ремонт (при определённых условиях),
- на иные общедомовые нужды.
Прямое указание на расходование таких средств содержится в ЖК РФ применительно к ТСЖ, но по аналогии закона и на основании ст. 44 ЖК РФ, собственники вправе принять любое решение о расходовании доходов от общего имущества. Для ТСЖ прямо закреплено:
«На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества».
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 152, часть 3)
Для УК подобный порядок должен быть явно прописан в решении ОСС.
5. Налоговые аспекты и минимизация рисков
Налог на добавленную стоимость (НДС). Услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а также реализация коммунальных услуг управляющими организациями освобождаются от НДС (подп. 29, 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). Однако услуга зарядки электромобиля не относится ни к коммунальным услугам, ни к содержанию и ремонту, поэтому подлежит обложению НДС (если УК является плательщиком НДС, т.е. не на УСН). При применении УСН НДС не уплачивается, кроме случаев, когда УК обязана уплачивать НДС при превышении лимитов (с 2025 г. – для УСН с доходами > 60 млн руб.). В любом случае на сумму полученной платы будет начисляться налог по УСН (или налог на прибыль).
Налог при УСН. Если УК на УСН с объектом «доходы», все поступления на расчётный счёт признаются доходом и облагаются по ставке 6% (или иной, установленной регионом). Если объект «доходы минус расходы», доходом признаётся вся выручка, а затраты на приобретение электроэнергии учитываются в расходах при соблюдении документального подтверждения.
Однако можно структурировать потоки так, чтобы не учитывать в доходах УК средства, являющиеся компенсацией стоимости электроэнергии. Для этого применяется агентская модель: УК по решению ОСС выступает агентом собственников. Тогда деньги, поступающие от пользователей, не являются доходом УК, за исключением агентского вознаграждения (если оно установлено). В этом случае УК перечисляет полученные средства: часть – поставщику электроэнергии, оставшуюся часть – на специальный счёт дома (или на расчётный счёт, открытый для этих целей, но с отдельным учётом). Средства, поступившие на счет дома, не образуют дохода УК, так как это средства собственников, аккумулированные для целевого использования. Это подтверждается нормой НК РФ о том, что не учитываются в доходах средства, полученные комиссионером, агентом в связи с исполнением агентского договора, за исключением вознаграждения (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).
При этом УК необходимо вести раздельный учёт поступлений и расходов по данной деятельности, что соответствует требованию налогового законодательства. Если агентская схема не применяется, и УК учитывает все поступления как собственные доходы, то после уплаты налога оставшаяся прибыль может быть направлена на ремонт и благоустройство только после уплаты налога на прибыль (или УСН-налога), что уменьшает фактически доступную сумму.
6. Необходимые документы и отчётность
Чтобы легализовать сложившуюся ситуацию и обезопасить УК, следует провести общее собрание собственников и принять следующие решения:
- О разрешении использования зарядной станции – разрешить владельцам электромобилей (как собственникам, так и иным лицам) пользоваться станцией за плату на утверждённых условиях.
- О размере платы – утвердить тариф за единицу потреблённой электроэнергии (например, стоимость 1 кВт/ч), который включает:
- возмещение затрат на приобретение электроэнергии (по тарифу гарантирующего поставщика);
- дополнительную составляющую (сервисный сбор, плата за пользование общим имуществом), которая формирует доход дома.
- О выборе уполномоченного лица – уполномочить управляющую компанию (или конкретное лицо) на заключение договора энергоснабжения, а также на заключение с пользователями договоров (или на сбор платы без отдельного договора – с использованием публичной оферты, что также допустимо).
- О порядке расходования средств – определить, что после оплаты электроэнергии оставшиеся средства направляются на следующие нужды (например: текущий ремонт, благоустройство, специальный фонд многоквартирного дома) в пропорциях, установленных собранием.
- Об организации учёта и отчётности – обязать УК вести отдельный аналитический учёт доходов и расходов по данной станции, ежемесячно (или ежеквартально) информировать собственников о суммах поступивших средств, затратах на электроэнергию и остатке, а также об использовании остатка. Отчёт должен быть доступен в системе ГИС ЖКХ и по запросу собственников.
На основании решения ОСС оформляется протокол общего собрания. УК заключает договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком, а также может разработать и разместить публичную оферту (условия пользования станцией) или заключать индивидуальные договоры. Все документы, подтверждающие оплату электроэнергии поставщику, должны сохраняться для подтверждения расходов.
Налоговый учёт: при агентской схеме УК в книге учёта доходов и расходов (при УСН) отражает только своё агентское вознаграждение как доход, а транзитные суммы не учитываются. Если же УК действует от собственного имени, то всю выручку относит на доходы, а стоимость электроэнергии – на расходы (при объекте «доходы минус расходы»), что потребует уплаты налога со всей выручки, но с возможностью уменьшить на документально подтверждённые затраты.
7. Риски и рекомендации
- Претензии жильцов: без легитимного решения ОСС любой собственник может оспорить действия УК, взыскать доходы или заявить о неосновательном обогащении. После проведения собрания риск сводится к минимуму.
- Контролирующие органы (ГЖИ): могут выявить нецелевое использование общего имущества и средств. Наличие протокола ОСС и чёткой отчётности исключает административную ответственность.
- Налоговые органы: если УК не покажет доход от оказания услуг, а фактически он поступает на счёт, могут доначислить налог. Агентская модель является прозрачной и законной, но требует правильного документального оформления (агентский договор с собственниками, отчёт агента).
- Антимонопольные риски: установление тарифов без собрания собственников может быть расценено как навязывание невыгодных условий. Утверждение тарифов общим собранием снимает эту проблему.
Резюмируя:
Управляющая компания не вправе самостоятельно извлекать доход от зарядной станции и распоряжаться им из-за отсутствия решения общего собрания и уставных ограничений. Необходимо инициировать общее собрание собственников, утвердить порядок использования станции, размер платы и направления расходования дохода. Самой безопасной с точки зрения налогов и устава является агентская схема – УК действует по поручению собственников, собирает плату, компенсирует затраты на электроэнергию и перечисляет остаток на нужды дома, получая при необходимости вознаграждение за агентские услуги. Это позволит направить средства на текущий ремонт или благоустройство, не создавая для УК коммерческого дохода и не нарушая устав.
Для подготовки комплекта документов (протокол ОСС, договор с энергосбытом, оферта, порядок учёта) целесообразно привлечь адвоката, который поможет учесть все местные особенности и минимизирует риски.
