Продажа доли в неприватизированной квартире после смерти нанимателя

Переоформление прав на муниципальную квартиру после смерти бабушки-нанимателя

Анализ вашей ситуации

Вы с матерью зарегистрированы в муниципальной квартире, нанимателем которой по договору социального найма выступала ваша бабушка. Вы не являетесь собственниками этого жилья, а обладаете правом проживания и пользования им. Смерть нанимателя не прекращает действие договора социального найма, если в квартире остались проживать члены его семьи.

Применимые нормы закона и ответы на ваши вопросы

1. Правовые последствия смерти нанимателя

Сам по себе факт смерти бабушки не прекращает вашего права проживать в квартире.
Во-первых, вы, будучи детьми (внуками), вселены в качестве членов семьи нанимателя и приобрели равные с ним права. Согласно Жилищному кодексу РФ:

"К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя... Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 69)

Во-вторых, договор социального найма прекращается в связи со смертью нанимателя только в одном случае — если он проживал в квартире один. В вашем случае это не так:

"Договор социального найма жилого помещения прекращается... со смертью одиноко проживавшего нанимателя." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 83, пункт 5)

Таким образом, ваше право пользования квартирой сохраняется в полном объеме.

2. Продажа доли права пользования и необходимость приватизации

Продать «долю в праве проживания» невозможно. Право пользования жильем по договору социального найма не является собственностью. Вы не можете его продать, подарить, заложить, обменять или завещать, так как не являетесь титульными владельцами этого имущества. Любая сделка по отчуждению прав пользования будет ничтожна. Сама природа социального найма исключает такие сделки: вы получаете жилье во владение и пользование, но не в собственность.

"По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник... обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 60)

Чтобы получить право продать квартиру (или долю в ней), вам необходимо сначала стать ее собственниками. Единственный законный способ сделать это — приватизировать квартиру.

"Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан... в порядке, предусмотренном законами о приватизации..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 217)

Только после получения права собственности вы сможете распоряжаться недвижимостью, в том числе продавать ее, дарить или завещать. Бесплатная приватизация жилья является бессрочной, поэтому вы не ограничены во времени для подачи заявления.

3. Оформление наследственных прав

Вступать в наследство на муниципальную квартиру не нужно и невозможно, поскольку бабушка не являлась её собственником и квартира не входит в наследственную массу. Наследуется только то имущество, которое принадлежало умершему на праве собственности:

"В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 218, пункт 2)

Поэтому совет жилищного отдела о том, что в наследство вступать не надо, абсолютно верен.

4. Порядок переоформления договора социального найма

Хотя отсутствие нового договора не лишает вас права проживания, его необходимо переоформить, чтобы привести документы в порядок. С заявлением о признании нанимателем может обратиться любой дееспособный член семьи. Например, ваша мать:

"Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 82, пункт 2)

То есть мать может написать заявление и попросить наймодателя (администрацию города/района) признать ее нанимателем и заключить с ней новый договор. Для этого потребуется ваше письменное согласие.

5. Является ли приватизация обязательным условием для продажи?

Да, приватизация является строго обязательным условием для последующей продажи квартиры. Альтернативы нет. Без приватизации вы не сможете ни продать, ни иным образом коммерчески распорядиться жильем.

Рекомендации и пошаговый план действий

В вашей ситуации целесообразно действовать в следующем порядке:

1. Переоформить договор социального найма на мать. Обратитесь в жилищный отдел местной администрации, который выполняет функции наймодателя. Потребуются:
   • Заявление от матери с просьбой признать ее нанимателем.
   • Ваше письменное согласие как члена семьи.
   • Свидетельство о смерти бабушки.
   • Паспорта всех зарегистрированных.
   • Ордер на квартиру (если сохранился) и действующий договор социального найма.
   • Выписка из поквартирной карточки или справка о составе семьи.
2. Приватизировать квартиру. После переоформления договора подайте заявление на приватизацию. Нанимателем будет выступать мать, а вы участвуете в приватизации как член её семьи. Квартира будет передана вам в общую долевую собственность (или в собственность одного из вас, если второй откажется от участия в пользу другого). Для этого понадобятся:
   • Заявление на приватизацию.
   • Договор социального найма.
   • Документы, удостоверяющие личность всех участников.
   • Документы, подтверждающие, что ранее вы не использовали право на бесплатную приватизацию.
   • Технический паспорт или поэтажный план из БТИ.
3. Распорядиться собственностью. После получения права собственности на квартиру (свидетельства о регистрации права) вы с матерью сможете продать ее целиком или (если ваши доли будут выделены) каждый из вас сможет продать свою долю другому лицу на общих основаниях, с соблюдением преимущественного права покупки.

Вывод

Сейчас у вас нет правовых оснований для продажи вашей «части». Для начала необходимо переоформить лицевой счет на мать, что является технической процедурой, подтверждающей ее статус нанимателя после смерти бабушки. Затем следует провести приватизацию, которая и сделает вас собственниками. Только после этого вопрос о продаже станет реальным. Для составления договора купли-продажи в будущем я рекомендую обратиться к адвокату для сопровождения сделки.