Принуждение к выкупу ветхих хозяйственных построек (погребов): законность требований администрации и способы защиты
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником приватизированной квартиры в многоквартирном доме 1963 года постройки. Во дворе дома расположены отдельно стоящие погреба, возведённые в тот же период. Они не стоят на кадастровом учёте, не числятся в реестре муниципальной собственности и, по вашим словам, имеют высокую степень износа. Администрация сельского поселения требует от вас и других жителей (в основном пенсионеров и инвалидов) в месячный срок выкупить эти погреба за значительную плату, угрожая в противном случае начислением арендной платы или принудительным сносом. Рассмотрим юридические аспекты сложившейся ситуации.
Являются ли погреба недвижимостью?
Для определения подлежащих применению норм важно установить, относятся ли погреба к недвижимому имуществу. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ:
"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства." (Источник: ГК РФ Статья 130)
Если погреба представляют собой капитальные сооружения, прочно связанные с землёй (например, имеют фундамент, кирпичные или бетонные стены), они признаются недвижимостью. Если же это лёгкие конструкции, которые можно разобрать и перенести без несоразмерного ущерба, они могут считаться движимым имуществом. Вместе с тем, даже будучи прочно связанными с землёй, они являются объектами гражданских прав (статья 128 ГК РФ), права на которые подлежат оформлению по общим правилам.
Кто является собственником погребов и есть ли основания для требования выкупа?
Ключевой момент: приватизация – это возмездная передача имущества из муниципальной или государственной собственности в частную. Федеральный закон о приватизации прямо определяет:
"Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц." (Источник: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", Статья 1)
Аналогичное правило закреплено и в ГК РФ:
"Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества." (Источник: ГК РФ Статья 217)
Таким образом, предложение «приватизировать» погреба предполагает, что муниципалитет является их собственником. Однако из вашего описания следует, что погреба не стоят на балансе муниципалитета, не внесены в реестр муниципального имущества и не поставлены на кадастровый учёт. Отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности (а для недвижимости она обязательна в силу статьи 131 ГК РФ) означает, что муниципалитет не доказал свой статус собственника.
Муниципальная собственность формируется только в установленном порядке. Органы местного самоуправления владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, находящимся в муниципальной собственности (статья 215 ГК РФ). Если погреба в состав такого имущества не включены, администрация не вправе ими распоряжаться, в том числе требовать плату за их «приватизацию» или аренду.
Более того, если погреба были построены одновременно с домом в 1960-х годах и всё это время открыто и непрерывно использовались жильцами, возникает вопрос о возможности признания за жителями права собственности на эти постройки в силу приобретательной давности:
"Лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)." (Источник: ГК РФ Статья 234)
Если жители более 15 лет владеют погребами как своими собственными, никто ранее не заявлял прав на них, то по решению суда они могут быть признаны собственниками этих объектов без каких-либо выплат. Это право возникает с момента государственной регистрации, но сам факт давностного владения может служить серьёзным аргументом против любых притязаний администрации.
Может ли администрация принудить к выкупу или установить арендную плату?
Нет. Гражданское законодательство строго охраняет свободу договора:
"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством." (Источник: ГК РФ Статья 421)
Ни один нормативный акт не обязывает граждан выкупать хозяйственные постройки, которые им не принадлежат и которыми они фактически пользуются. Требование администрации о срочном заключении договора купли-продажи (приватизации) является понуждением, что прямо запрещено.
Что касается угрозы взимания арендной платы – администрация может требовать её только при наличии заключённого договора аренды или если земельный участок под погребами находится в муниципальной собственности и используется без правовых оснований. Однако, поскольку с вами никаких договоров не заключали, а самовольное занятие земельного участка ещё следует доказать, одностороннее объявление арендной платы незаконно.
Правовые основания для сноса
Снос построек возможен в основном в случае признания их самовольными. Понятие самовольной постройки дано в статье 222 ГК РФ:
"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил..." (Источник: ГК РФ Статья 222)
Однако погреба возведены более 60 лет назад, когда иные правила строительства и приёмки в эксплуатацию, и вряд ли их можно квалифицировать как самовольные по современным стандартам. Если же муниципалитет попытается применить статью 76 Земельного кодекса РФ (возврат самовольно занятых земельных участков и снос построек за счёт виновных лиц), ему придётся доказать в суде, что земельный участок под погребами действительно занят самовольно и не был ранее предоставлен для этих целей. Это длительная процедура, а в отсутствие документов о праве муниципалитета на саму постройку – малоперспективная.
Действия администрации, направленные исключительно на понуждение жителей к выкупу и сопровождаемые угрозами сноса или арендной платы без законных оснований, могут расцениваться как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).
Существуют ли льготы для пенсионеров и инвалидов?
В предоставленном правовом контексте отсутствуют нормы федерального законодательства, которые устанавливали бы льготы по выкупу или приватизации отдельно стоящих хозяйственных построек для пенсионеров и инвалидов. Такие льготы могли бы предусматриваться региональными или муниципальными программами, но в вашей ситуации это не актуально, поскольку сама обязанность выкупа не основана на законе.
Выводы и рекомендации
-
Требование администрации о принудительном выкупе погребов неправомерно. Муниципалитет не доказал, что является их собственником, а значит, не вправе требовать плату за их «приватизацию». До тех пор пока погреба не учтены в муниципальной собственности, предложение их выкупить – лишь предложение, от которого вы вправе отказаться.
-
Вы не обязаны заключать договор купли-продажи (приватизации) и не обязаны платить арендную плату, поскольку ваши отношения с администрацией по поводу погребов не оформлены. Понуждение к заключению договора является нарушением принципа свободы договора.
-
Вы можете защитить своё владение погребами. Поскольку вы и другие жители длительное время (более 15 лет) открыто и непрерывно пользуетесь этими постройками, вы вправе ставить вопрос о признании права собственности на них в силу приобретательной давности через суд. Это позволит легализовать погреба безвозмездно, но потребует кадастрового учёта и государственной регистрации права.
-
Угроза сноса на данный момент безосновательна. Администрация может инициировать снос только при доказанности самовольного строительства, что в отношении построек 1960-х годов крайне затруднительно. Ветхость сама по себе не даёт права сносить постройки, принадлежащие другим лицам или не признанные муниципальной собственностью.
-
Рекомендуемые действия:
- Направьте в администрацию письменный запрос с просьбой разъяснить, на каком основании они считают погреба муниципальной собственностью и требуют их выкупа (предоставить выписку из реестра муниципального имущества, правоустанавливающие документы). Ответ администрации прояснит её позицию и может быть использован в суде.
- Объединившись с другими жителями, обратитесь за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельных и жилищных спорах. Специалист оценит перспективы признания права собственности по давности владения или оспаривания действий администрации.
- Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, выясните, входят ли в его границы территории с погребами. В случае если они расположены на этом участке, распоряжение ими может относиться к компетенции общего собрания собственников помещений в доме, а не муниципалитета.
- Не совершайте поспешных платежей под давлением. Даже если администрация подаст иск в суд, вы сможете представить свои возражения, ссылаясь на отсутствие у неё права собственности и истечение сроков приобретательной давности.
Ситуация требует внимательного подхода, но принудительный выкуп при описанных обстоятельствах не основан на законе, и у вас есть правовые инструменты для защиты своих интересов.
