Право инициатора-несобственника жилья инициировать общее собрание и предлагать решения по плате за содержание
Анализ ситуации
В вашем случае собственник нежилого помещения выступает инициатором внеочередного общего собрания. Вопрос касается как его права инициировать собрание, так и включения в повестку вопросов о размере платы за содержание общего имущества и текущий ремонт.
Применимые нормы и их анализ
-
Право инициировать собрание
Согласно жилищному законодательству, право созывать общее собрание не ставится в зависимость от назначения помещения (жилое или нежилое) или факта проживания в доме.
"Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников." (Источник: ЖК РФ, статья 45, часть 2)
Собственник нежилого помещения является полноправным "собственником помещения в многоквартирном доме". Право голосовать и, как следствие, инициировать собрание, связано с долей в праве общей собственности.
"Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме." (Источник: ЖК РФ, статья 48, часть 1)
-
Включение вопросов о плате за содержание и текущий ремонт в повестку
Эти вопросы напрямую относятся к компетенции общего собрания. Тот факт, что инициатор не живет в доме, значения не имеет, так как он наравне с жильцами несет бремя содержания общего имущества.
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания..." (Источник: ЖК РФ, статья 44, часть 2)
Утверждение размера платы за содержание общего имущества является одним из таких ключевых вопросов управления домом.
Вывод по первому вопросу
Собственник нежилого помещения имеет полное право инициировать общее собрание собственников и включать в повестку дня вопросы об утверждении размера платы за содержание общего имущества и текущий ремонт. Отсутствие факта его проживания в этом доме не ограничивает его прав как собственника.
Законность совмещения ролей председателя, секретаря и счетной комиссии директором УК
Анализ ситуации
В предложенном бюллетене указано, что директор управляющей компании (который не является собственником помещений в доме) будет единолично выполнять функции председателя собрания, секретаря и проводить подсчет голосов. Это вызывает обоснованные сомнения в объективности процедуры.
Применимые нормы и их анализ
Что говорит законодательство?
В предоставленном контексте Жилищный кодекс РФ прямо не регулирует процедуру избрания председателя и секретаря собрания, а также не устанавливает обязательный состав счетной комиссии из числа собственников. Он определяет общие правила голосования и оформления решений.
Ключевым является то, что решение по этим процедурным вопросам на конкретном собрании принимают сами собственники.
"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания." (Источник: ЖК РФ, статья 46, часть 2)
Из этого следует, что вопрос о назначении председателя, секретаря и определении порядка подсчета голосов должен быть в повестке дня этого собрания. Если в повестке, сформированной инициатором, нет вопроса "об избрании председателя и секретаря собрания", а в бюллетене уже предложена конкретная кандидатура, это может быть процедурным нарушением.
Если же такой вопрос в повестке есть, то решение по нему принимается большинством голосов от числа участвующих в собрании (если иное не установлено для конкретных вопросов).
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников..." (Источник: ЖК РФ, статья 46, часть 1)
Отсутствие прямого запрета
В нормах ЖК РФ нет прямого запрета на то, чтобы лицо, не являющееся собственником, выполняло технические функции председателя или секретаря, или проводило подсчет голосов. Однако отсутствие запрета не означает, что это допустимо по умолчанию без решения общего собрания.
Более того, совмещение всех этих ключевых ролей одним лицом, особенно представителем управляющей компании, которая является заинтересованной стороной в вопросах установления платы, создает очевидный конфликт интересов и высокие риски фальсификации итогов голосования.
Вывод и рекомендации по второму вопросу
Ситуация, когда директор УК единолично ведет собрание, составляет протокол и сам считает голоса, законом напрямую не запрещена, но и не регламентирована. Ее законность будет зависеть от того, как этот вопрос был утвержден в повестке дня и насколько корректно соблюдена процедура.
Однако это является крайне нежелательной и рискованной практикой. Чтобы избежать нарушений и защитить свои права, вы и другие собственники можете:
- Выдвинуть альтернативные кандидатуры. На самом собрании до начала голосования по вопросам повестки предложить избрать председателя и секретаря из числа собственников помещений. Это будет решаться простым большинством голосов от присутствующих.
- Оспорить итоги. Если решения будут приняты с нарушением процедуры подсчета голосов, собственник вправе обжаловать их в суде.
"Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием... с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы." (Источник: ЖК РФ, статья 46, часть 6)
Рекомендация по организации подсчета голосов: Наиболее прозрачный и защищенный от манипуляций способ — это избрание счетной комиссии в количестве двух и более человек из числа собственников, присутствующих на собрании. Их кандидатуры должны быть утверждены голосованием.
Если на собрании вам навязывают процедуру с директором УК в роли единоличного органа, вы вправе голосовать "ПРОТИВ" по этому организационному вопросу, а в случае принятия решений с очевидными нарушениями — обратиться за консультацией к адвокату для последующего судебного обжалования.
