Правомерность определения численного состава совета многоквартирного дома в ТСН
Ваша ситуация абсолютно ясна с юридической точки зрения. Спор, возникший на собрании, основан на неправильном понимании закона. Главное, что нужно знать: требования статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ о совете многоквартирного дома (МКД) не применяются к дому, в котором создано Товарищество собственников недвижимости (ТСН), ранее — ТСЖ. Давайте разберем это по порядку.
1. Почему статья 161.1 ЖК РФ не распространяется на ваш дом
Статья 161.1 ЖК РФ регулирует создание и деятельность совета МКД в строго определенной ситуации. В её первой же части указано ключевое условие:
"В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161.1, часть 1)
Из этого положения видно, что обязанность избирать совет МКД по правилам данной статьи возникает только тогда, когда способ управления домом — не товарищество и не кооператив. Поскольку в вашем доме создано ТСН, данная статья к вашим правоотношениям не применяется в принципе. Все разговоры о минимальной численности в 5 человек, основанные на этой статье, не имеют юридической силы для вашего дома.
2. Что на самом деле говорит закон о численности совета МКД
Даже если бы вы подпадали под действие ст. 161.1 ЖК РФ, вы все равно были бы правы. Эта статья не устанавливает жесткой минимальной или максимальной численности совета. Она оставляет этот вопрос на усмотрение общего собрания собственников:
"Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161.1, часть 4)
Как видите, законодатель предлагает ориентироваться на физические параметры дома, но окончательное решение всегда за общим собранием. Никаких цифр "5", "7" или других в данной норме нет.
3. Какой документ регулирует численность совета в вашем ТСН
Поскольку ваш дом управляется ТСН, структура, порядок формирования и компетенция его органов управления определяются Уставом ТСН. Это прямо следует из требований к содержанию устава:
"Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о... составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений..."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 135, часть 2)
Устав — это главный внутренний документ вашего товарищества, принятый высшим органом управления — общим собранием. Поскольку у вас в уставе прямо записано, что численность совета составляет от 3 до 7 человек, это правило и является обязательным к применению. Оно не противоречит никаким императивным нормам закона, так как Жилищный кодекс не содержит жестких требований к количественному составу совета в ТСН.
4. Существуют ли разъяснения Минстроя и что делать с доводами соседей
В предоставленном контексте нет информации о каких-либо официальных разъяснениях Минстроя, устанавливающих минимальное количество членов совета МКД для домов под управлением ТСН/ТСЖ. Если такие разъяснения и существуют, они не могут противоречить закону. Поскольку закон (ЖК РФ) не содержит подобного требования, разъяснения, скорее всего, трактуют порядок избрания совета для домов без ТСЖ, что к вам не относится.
Утверждения некоторых жильцов о минимальном количестве членов совета в 5 человек ошибочны и не основаны на законе. В вашем доме, где всего 10 собственников, избрание совета из 3 человек — это не только законно, но и разумно, соответствует вашим потребностям и прямо разрешено вашим уставом.
Вывод и рекомендации
- Требования статьи 161.1 ЖК РФ, в том числе о порядке определения численности совета МКД, не применяются к вашему дому, так как в нем создано ТСН.
- Прямого законодательного ограничения на минимальную численность совета (в 3 или 5 человек) для ТСН не существует.
- Единственным документом, регулирующим численный состав совета в вашем доме, является Устав ТСН. Поскольку Устав допускает количественный состав от 3 до 7 членов, вы вправе избрать ровно столько, сколько сочтете нужным в этом диапазоне.
- Избрание 3 членов совета в доме с 10 собственниками полностью законно и обоснованно.
На общем собрании смело опирайтесь на эти аргументы и положения Устава вашего ТСН. Решение, принятое в соответствии с ним, будет абсолютно легитимным. Если спор с жильцами, настаивающими на иной трактовке закона, зайдет в тупик, для защиты вашей позиции и корректного оформления всех процедур вы можете привлечь адвоката.
