Какие последствия для жильцов при самостоятельной замене входной двери без решения общего собрания?

Замена входной двери в одном подъезде многоквартирного дома

Ваша ситуация довольно распространена. Вы правы в главном: дверь является частью общего имущества, и это ключевой фактор при ответе на ваши вопросы. Давайте разберем все по порядку.

Правовой статус входной двери как общего имущества

Входная дверь подъезда действительно относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Это прямо следует из законодательства. В перечне состава общего имущества, установленном Правительством РФ, указано:

"В состав общего имущества включаются: ... ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2(г)).

Аналогично, Жилищный кодекс относит к общему имуществу "ограждающие несущие и ненесущие конструкции" дома, обслуживающие более одного помещения (Источник: ЖК РФ, статья 36, часть 1, пункт 3). Подъездная дверь является именно такой ограждающей конструкцией, предназначенной для обслуживания всех помещений подъезда и их собственников. Ваше предположение совершенно верно.

Порядок принятия решения о замене

Поскольку дверь — это общее имущество всех собственников помещений в доме, распоряжаться им, в том числе путем замены, необходимо по общему согласию. Согласия только жильцов одного подъезда недостаточно. Закон не связывает принятие решений об общем имуществе с одним подъездом, за исключением особых случаев, прямо оговоренных в ЖК РФ (например, решение о переводе помещения из жилого в нежилое). Замена же двери к таким исключениям не относится.

Основные нормы здесь следующие:

• "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: ГК РФ, Статья 247, часть 1).

• "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: ГК РФ, Статья 246, часть 1).

Это означает, что для законной замены двери вам необходимо решение общего собрания собственников помещений во всем многоквартирном доме (Источник: ГК РФ, статья 247). На этом собрании должно быть принято решение либо о проведении текущего, либо капитального ремонта общего имущества, что прямо отнесено к его компетенции (Источник: ЖК РФ, статья 44, часть 2, пункты 1 и 4.1). Такое собрание будет правомочно, если в нем примут участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме, а решение будет принято большинством голосов от числа участвующих в собрании (Источник: ЖК РФ, статья 45, часть 3; статья 46, часть 1). Решение оформляется протоколом. После этого собственники вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 12) и нести соответствующие расходы соразмерно своим долям (Источник: ЖК РФ, статья 39; Постановление № 491, пункт 28). При этом вы, как инициативная группа жильцов подъезда, можете профинансировать эти работы в полном объеме за свой счет, но решение все равно должно быть общим для всех.

Необходимость разрешения от органов власти

Если замена двери не влечет изменения архитектурного облика здания, его конструктивных характеристик и не является реконструкцией (то есть новая дверь устанавливается в существующий проем, без его расширения и без изменения назначения помещения), получать специальное разрешение от органов местного самоуправления или жилищной инспекции, как правило, не требуется. Согласование необходимо, например, при переустройстве или перепланировке помещения (а дверь в подъезд — это не помещение). Достаточно решения общего собрания собственников, о котором говорилось выше.

Однако, настоятельно рекомендую вам перед началом работ уведомить вашу управляющую организацию или ТСЖ о принятом решении, так как за ними закреплена обязанность по техническому обслуживанию дома.

Правовые последствия самовольной замены

Замена двери без решения общего собрания является самоуправством и может повлечь для инициативной группы жильцов несколько видов негативных последствий.

1. Административная ответственность. Действия, совершенные вопреки установленному законом порядку (в обход решения общего собрания), подпадают под состав административного правонарушения — самоуправство.

   "Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам... влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей" (Источник: КоАП РФ, Статья 19.1).

   Обратите внимание: Статьи 7.21 и 7.22 КоАП РФ, которые часто упоминают в подобных контекстах, здесь, скорее всего, не применимы. Статья 7.21 касается самовольных переустройства и перепланировки жилых помещений или порчи жилых помещений, что не является вашим случаем. Статья 7.22 устанавливает ответственность для лиц, ответственных за содержание домов (должностных и юридических лиц), к которым жильцы-граждане напрямую не относятся.

2. Гражданско-правовая ответственность. Это самый серьезный риск. Любой из собственников помещений в вашем доме, чьи права будут нарушены (например, если его не устраивает внешний вид новой двери, ее цвет, или он считает, что она нарушает единый архитектурный облик), может обратиться в суд.

   • Он вправе требовать защиты своего права собственности:

     "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: ГК РФ, Статья 304).

   • Самое вероятное последствие — иск о приведении имущества в первоначальное состояние за ваш же счет. Суд обяжет вас демонтировать новую дверь и установить старую (или аналогичную старой).
   • Более того, недовольный собственник может потребовать и возмещения убытков:

     "Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков... Под убытками понимаются расходы, которые лицо... произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права..." (Источник: ГК РФ, Статья 15).

3. Кто уполномочен инициировать санкции?

   • Органы государственного жилищного надзора (жилищные инспекции) рассматривают дела об административных правонарушениях по статье 7.21 КоАП, однако, как мы выяснили, она к вашей ситуации неприменима. Дела о самоуправстве (ст. 19.1 КоАП) рассматриваются по общим правилам, и поводом может послужить заявление любого гражданина.
   • Любой собственник помещений в вашем доме вправе подать иск в суд.

Выводы и рекомендации

1. Ваша входная дверь — это общее имущество всех собственников дома, а не только вашего подъезда.
2. Провести общее собрание всех собственников и получить положительное решение по вопросу замены двери — это обязательная и единственно верная процедура. Без этого протокола любые ваши действия будут незаконны.
3. Отдельного разрешения от органов власти, вероятнее всего, не потребуется, но стоит заранее обсудить детали с вашей управляющей компанией.
4. Если заменить дверь самовольно, вы рискуете получить:
   • иск от любого недовольного соседа по дому с требованием вернуть все "как было" за ваш счет и, возможно, взыскать убытки;
   • небольшие административные штрафы за самоуправство.

Мой совет: не пренебрегайте процедурой. Инициируйте общее собрание, на котором обоснуйте необходимость замены двери в вашем подъезде и предложите профинансировать работы исключительно за счет средств заинтересованных жильцов. Оформленное по всем правилам решение убережет вас от конфликтов и судебных разбирательств в будущем. Для правильного оформления документов, возможно, стоит обратиться за помощью к адвокату.