Добрый день. Отец продает квартиру в Подмосковье,покупатель берет ипотеку. Можем ли мы настаивать на наличном расчете,чтобы не открывать счет и не платить комиссию за перевод? В договоре указано,что расчет после регистрации,но банк наверное будет против. Не вызовет ли это проблем с регистрацией сделки и налоговой?
НейроадвокатВаш отец (продавец) планирует продать квартиру в Московской области, а покупатель привлекает ипотечный кредит. Вы хотите получить расчёт наличными после государственной регистрации перехода права собственности, чтобы избежать открытия банковского счёта и комиссий за перевод. Однако банк, выдавший кредит, скорее всего, будет возражать. Вы опасаетесь проблем с регистрацией сделки и налоговыми последствиями. Ниже разберем все аспекты по порядку.
Закон не запрещает продавцу-физическому лицу получить наличные деньги от покупателя, даже если тот использует ипотечный кредит. Это прямо следует из двух ключевых норм Гражданского кодекса:
“Рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов, включая расчеты цифровыми рублями.”
(Источник: ГК РФ, статья 140, пункт 1)
“Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.”
(Источник: ГК РФ, статья 861, пункт 1)
Поскольку ваш отец продает личную квартиру, а не занимается предпринимательской деятельностью, а покупатель тоже является физическим лицом, наличная форма расчета допустима и не ограничена по сумме. Формально закон на вашей стороне.
Однако ключевое ограничение создаёт банк-кредитор. Ипотечный кредит имеет целевое назначение – приобретение недвижимости. Банк заинтересован в строгом контроле за движением средств: кредитные деньги перечисляются безналичным путём на счёт продавца (часто через аккредитив или банковскую ячейку с условиями). Согласно статье 421 ГК РФ, стороны свободны в определении условий договора, и банк вправе включить в кредитный договор обязанность заёмщика-покупателя произвести расчет исключительно в безналичной форме. Ваш отец как продавец не является стороной кредитного договора, но если покупатель нарушит его условия, банк может отказать в предоставлении кредита или применить санкции к заёмщику.
Таким образом, именно позиция банка будет решающей. Если банк принципиально требует безналичный перевод, покупатель не сможет получить деньги наличными и пойти против условий договора. Настаивать на наличных вы сможете, только если банк согласится на такую схему (что на практике встречается крайне редко).
Способ расчёта не является основанием для приостановления или отказа в регистрации. Закон о государственной регистрации недвижимости прямо исключает это основание:
“Указание на форму расчетов не является основанием для приостановления.”
(Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 29)
Регистратор проверяет соблюдение законодательства о сделках с недвижимостью, а не детали расчётов между сторонами. Если договор купли-продажи содержит условие о наличном расчёте после регистрации, это не помешает регистрации перехода права собственности. Важно лишь, чтобы в договоре были чётко прописаны порядок и сроки оплаты, а также был соблюден сам факт передачи недвижимости (статья 223 ГК РФ).
С точки зрения налогообложения форма получения денег (наличная или безналичная) роли не играет. Доход от продажи квартиры признается в любом случае. Ключевые моменты:
Никаких дополнительных налоговых рисков именно из-за наличных денег не возникает. Достаточно иметь на руках документы, подтверждающие факт получения денег (например, расписка – см. следующий раздел). В случае непредставления декларации и неуплаты налога наступает ответственность по статьям 119 и 122 НК РФ (штрафы), но это не связано с формой расчёта.
Не питайте иллюзий насчёт свободы выбора. Хотя закон разрешает наличные, банк с вероятностью 99% потребует безналичный перевод ипотечных средств. Ваш отец как продавец может настаивать, но если банк не согласует такую схему, сделка просто не состоится. Рекомендую до подписания договора напрямую обсудить этот вопрос с менеджером банка, в котором покупатель берёт кредит.
Регистрация сделки пройдёт в любом случае – форма расчётов не влияет на действия Росреестра. Достаточно включить в договор чёткое условие о наличной оплате после регистрации.
Подтвердите факт передачи денег. Если расчёт всё же будет наличным, обязательно возьмите с покупателя расписку о получении всей суммы. Это прямо предусмотрено Гражданским кодексом:
“Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.”
(Источник: ГК РФ, статья 408, пункт 2)
В расписке должны быть указаны паспортные данные сторон, сумма цифрами и прописью, описание объекта недвижимости и основание платежа (договор купли-продажи). Это будет главным доказательством для налоговой и для вас самих.
Налоговые последствия нейтральны. Доход от продажи облагается (или освобождается) по общим правилам, независимо от того, наличными или на счёт пришли деньги. Своевременно подайте декларацию, если квартира была в собственности меньше минимального срока. Приложите копии документов о расходах на приобретение (если хотите уменьшить налог). Консультация с адвокатом поможет правильно рассчитать налог и грамотно заполнить декларацию, если ситуация окажется сложной.
Итог: теоретически настаивать можно, но практически банк «заблокирует» наличный расчёт. Регистрация пройдёт беспрепятственно, налоговая будет интересоваться только суммой дохода и сроком владения, а не формой денег. Главное – позаботьтесь о безупречном документальном оформлении передачи денег.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
