Можно ли нанять председателя ЖСК со стороны, если среди собственников никто не соглашается?

Наем управляющего в ЖСК при невозможности избрания председателя: правовой анализ

Сложившаяся ситуация, когда члены небольшого жилищно-строительного кооператива отказываются исполнять обязанности председателя, к сожалению, не редкость. Жилищное законодательство императивно связывает статус председателя с членством в кооперативе, но не запрещает передать его ключевые полномочия наемному лицу. Проанализируем, как это сделать законно.

1. Порядок избрания председателя и последствия его отсутствия

Ваш кооператив управляется в соответствии с Уставом и нормами Жилищного кодекса РФ. Система органов управления ЖСК четко определена законом:

• Высшим органом является общее собрание членов кооператива.
• Исполнительными органами — правление и его председатель.

Закон строго устанавливает, что:

"Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива…"
(Источник: ЖК РФ, Статья 118. Правление жилищного кооператива)

В свою очередь, само правление избирает лидера:

"Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава…"
(Источник: ЖК РФ, Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива)

Таким образом, классическая схема «член ЖСК -> член правления -> председатель» в вашем случае дает сбой. Прямого указания на то, что наступает при полугодовом отсутствии председателя, Жилищный кодекс не содержит. Однако это не означает безвыходную ситуацию. Ключевой фигурой для представления интересов ЖСК без доверенности и совершения сделок является председатель. Для разрешения этого управленческого тупика и существует механизм найма управляющего.

2. Возможность передачи полномочий наемному управляющему

Нанять человека со стороны, не члена ЖСК, на должность «председателя» не получится, так как это противоречит статьям 118 и 119 ЖК РФ. Однако можно передать сам объем полномочий (функции единоличного исполнительного органа) другому лицу, оформив с ним трудовые отношения. Ваш Устав, как вы указали, уже содержит пункт о возможности заключения трудового договора с управляющим, что является достаточным правовым основанием.

Это решение полностью соответствует Трудовому кодексу. Важно понять, что трудовые отношения возникнут именно между ЖСК как юридическим лицом и наемным работником. Сторонами такого договора будут:

"Трудовой договор - соглашение между работодателем и работником… Сторонами трудового договора являются работодатель и работник."
(Источник: ТК РФ, Статья 56. Понятие трудового договора. Стороны трудового договора)

Работодателем в данном случае выступает ЖСК. Его права и обязанности, включая право нанимать руководителя, реализуются через органы управления. Поскольку избранного председателя нет, решение о найме управляющего и подписание с ним договора должно осуществляться на основании решения высшего органа — общего собрания членов ЖСК.

3. Оформление трудовых отношений с наемным управляющим

С управляющим заключается срочный трудовой договор, что прямо разрешено законом для руководителей организаций.

"…срочный трудовой договор может заключаться… с руководителем организации, его заместителями и главным бухгалтером независимо от организационно-правовой формы и формы собственности организации;"
(Источник: ТК РФ, Статья 59. Срочный трудовой договор)

В договоре обязательно нужно прописать срок его действия, а также четко перечислить все полномочия, делегированные управляющему (право действовать без доверенности, подписывать документы, распоряжаться средствами и т.д.). Форма договора — строго письменная, в двух экземплярах.

"Трудовой договор заключается в письменной форме, составляется в двух экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами."
(Источник: ТК РФ, Статья 67. Форма трудового договора)

Так как управляющему будут переданы полномочия руководителя, на него автоматически распространяется норма о полной материальной ответственности за прямой действительный ущерб, причиненный организации, что также стоит отразить в договоре.

"Руководитель организации несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный организации."
(Источник: ТК РФ, Статья 277. Материальная ответственность руководителя организации)

Подписать договор со стороны ЖСК должно лицо, уполномоченное на это общим собранием (например, член правления, секретарь собрания). Именно это лицо будет указано в «шапке» договора в качестве представителя работодателя.

4. Обязанности ЖСК как налогового агента

С момента выплаты вознаграждения управляющему у ЖСК возникают все обязанности налогового агента. Кооператив обязан:

1. Исчислить и удержать НДФЛ: Исчисление налога производится по ставкам, установленным статьей 224 НК РФ (основная ставка — 13% с дохода до 2,4 млн руб. в год, и 15% с превышения).
2. Перечислить НДФЛ в бюджет: Срок перечисления зависит от даты выплаты дохода. Закон требует производить перечисление дважды в месяц: за период с 1-го по 22-е число — не позднее 28-го числа, а за период с 23-го по последнее число месяца — не позднее 5-го числа следующего месяца.

   "Налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога за период с 1-го по 22-е число текущего месяца не позднее 28-го числа текущего месяца, за период с 23-го числа по последнее число текущего месяца - не позднее 5-го числа следующего месяца…"
   (Источник: НК РФ, Статья 226. Особенности исчисления налога налоговыми агентами…)

3. Исчислить и уплатить страховые взносы: С выплат управляющему ЖСК обязан начислять страховые взносы по установленным тарифам (единый тариф — 30% в пределах лимита базы). Учет ведется в отношении каждого физического лица, а уплата производится не позднее 28-го числа следующего календарного месяца.

   "Плательщики обязаны вести учет сумм начисленных выплат и иных вознаграждений… в отношении каждого физического лица, в пользу которого осуществлялись выплаты."
   (Источник: НК РФ, Статья 431. Порядок исчисления и уплаты страховых взносов…)

4. Отчитываться в налоговые органы: Представлять расчеты по страховым взносам и НДФЛ в установленные сроки.

Неисполнение этих обязанностей влечет штрафы. В частности, за невыполнение обязанностей налогового агента по удержанию и перечислению НДФЛ предусмотрен штраф в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению.

5. Взаимодействие с органом государственного жилищного надзора

Деятельность по управлению многоквартирным домом (МКД) подлежит лицензированию, но для ЖСК сделано прямое исключение:

"Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии… за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом…"
(Источник: ЖК РФ, Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом)

В предоставленных нормах нет прямого указания на обязанность уведомлять ГЖИ именно о смене лица, исполняющего полномочия единоличного исполнительного органа внутри ЖСК. Такая обязанность возникает при начале, прекращении управления домом или смене управляющей организации. Поскольку вы не меняете способ управления и не нанимаете для этого стороннюю организацию, а лишь нанимаете физлицо для исполнения полномочий внутри самого ЖСК, отдельное уведомление ГЖИ о приеме на работу управляющего по трудовому договору, скорее всего, не требуется. Однако для полной уверенности и во избежание рисков, учитывая длительное отсутствие управления, я рекомендую самостоятельно уточнить этот момент в ГЖИ Московской области.

Риск административной ответственности за длительное отсутствие управления существует, так как ГЖИ следит за соблюдением жилищного законодательства. Скорейшее легитимное решение этого вопроса — в ваших интересах.

6. Процедура проведения общего собрания и формулировки решений

Решение о найме управляющего относится к компетенции общего собрания. Оно правомочно, если:

"Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива."
(Источник: ЖК РФ, Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива)

Решение по вопросу найма, если иное не установлено вашим Уставом, принимается простым большинством голосов присутствующих. Итоги оформляются протоколом.

Что включить в бюллетени и протокол:

• Вопрос должен звучать не «об избрании председателя», а, например, «О найме физического лица на должность управляющего (единоличного исполнительного органа) ЖСК «Название» и делегировании ему полномочий в соответствии с уставом ЖСК».
• В протоколе обязательно нужно зафиксировать:
  • Решение о найме конкретного гражданина (ФИО) или о предоставлении права найма конкретному лицу.
  • Условия найма: срок, размер вознаграждения, объем полномочий.
  • Указание лицу, которое от имени ЖСК подпишет трудовой договор с управляющим.

Выводы и рекомендации

Ваша ситуация юридически разрешима путем найма профессионального управляющего. Это не противоречит закону и является грамотным выходом из управленческого тупика.

Ваши действия:

1. Инициируйте общее собрание. Подготовьте проект решения, где четко пропишите условия найма управляющего (срок, обязанности, оплата, ответственность).
2. Проведите собрание с соблюдением кворума (50%+ членов). Примите решение по вопросу найма. Тщательно оформите протокол.
3. На основании протокола уполномоченное лицо подписывает с управляющим срочный трудовой договор. В договор включаются все существенные условия: трудовая функция, оплата, режим работы, срок и обязательно условие о полной материальной ответственности.
4. После первой выплаты вознаграждения ЖСК встает на учет как налоговый агент, начинает удерживать НДФЛ, платить страховые взносы и сдавать соответствующие отчеты в налоговую инспекцию.

Поскольку ситуация нестандартна и требует строгого соблюдения процедур (особенно в части созыва и проведения собрания при отсутствии председателя), я настоятельно рекомендую проконсультироваться с адвокатом, который поможет правильно составить все документы — от уведомлений о собрании до трудового договора и протокола, — чтобы минимизировать риски оспаривания решения и привлечения к ответственности.