Согласно Федеральному закону от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», паспортные данные продавца (как и любые другие сведения, позволяющие идентифицировать его как физическое лицо) относятся к персональным данным, обработка которых строго регламентирована. При первом просмотре квартиры потенциальным покупателем обязанности передавать свой паспорт или его копию у вас не возникает — до тех пор, пока не началась процедура заключения договора, требующая идентификации сторон. Ключевой нормой является ст. 6 этого закона, устанавливающая исчерпывающие основания для обработки персональных данных. В вашей ситуации на этапе первичного осмотра ни один из предусмотренных случаев ещё не наступил: договор купли-продажи не заключается, ваше согласие на обработку данных не давалось, и публичный интерес (например, для исполнения требований налогового или миграционного учёта) отсутствует. Следовательно, показ паспорта при первом просмотре не обязателен.
- Обработка персональных данных должна осуществляться с соблюдением принципов и правил, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Обработка персональных данных допускается в следующих случаях: 1) обработка персональных данных осуществляется с согласия субъекта персональных данных на обработку его персональных данных; ... 5) обработка персональных данных необходима для исполнения договора, стороной которого либо выгодоприобретателем или поручителем по которому является субъект персональных данных, а также для заключения договора по инициативе субъекта персональных данных или договора, по которому субъект персональных данных будет являться выгодоприобретателем или поручителем.
— Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», ст. 6
Основание для обработки по п. 5 ч. 1 ст. 6 — «заключение договора по инициативе субъекта персональных данных» — может возникнуть только тогда, когда вы как продавец инициируете преддоговорные переговоры и стороны согласовывают существенные условия (например, цену и порядок расчётов). Однако простой просмотр квартиры без обсуждения условий сделки, без подачи заявки на ипотеку и без предварительного договора таким основанием не является. Поэтому, пока не достигнута стадия, на которой покупатель подтверждает серьёзное намерение купить (например, заявляет о готовности заключить предварительный договор или внести задаток), вы вправе отказать в показе паспорта — это законная мера защиты от утечки данных и возможного мошенничества.
Что касается документов на квартиру, то здесь нужно разграничить информацию, которая необходима для предварительной идентификации объекта, и сведения, содержащие ваши персональные данные (в том числе паспортные, указанные в правоустанавливающих документах). Выписка из ЕГРН, которую вы готовы показывать, — это публичный документ, содержащий общедоступные сведения о недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер, данные о зарегистрированных правах). Её раскрытие не нарушает ваших прав, так как эта информация находится в открытом реестре. Напротив, договор купли-продажи квартиры, предыдущее свидетельство о собственности (если оно выдано до 2017 года) или иные документы, где фигурируют ваши паспортные данные, уже подпадают под действие закона о персональных данных. Согласно ст. 7 Федерального закона № 152-ФЗ, вы как субъект персональных данных вправе контролировать их распространение, а любое раскрытие третьим лицам (в том числе потенциальным покупателям) допускается только с вашего согласия.
Операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», ст. 7
Применяя эту норму к вашим фактам: показывая полный пакет документов на квартиру человеку, который ещё не подтвердил намерение купить, вы фактически раскрываете свои персональные данные (паспортные, возможно, данные о семейном положении и иные сведения, содержащиеся в договорах и актах). Поскольку на этапе первого просмотра такое раскрытие не обусловлено согласием, необходимостью исполнения договора или требованием закона, вы вправе отказать в их предъявлении без нарушения принципа добросовестности. Добросовестность в гражданском обороте не обязывает продавца предоставлять информацию, содержащую личные данные, до момента, когда покупатель докажет свою благонадёжность (например, выразит готовность внести задаток или подписать предварительный договор).
Критически важной здесь является ст. 9 того же закона, которая закрепляет за вами право самостоятельно решать, кому, когда и в каком объёме передавать свои персональные данные, а также право отозвать ранее данное согласие. Это означает, что вы можете ограничиться на первом просмотре демонстрацией выписки из ЕГРН, плана квартиры, фотографий или поэтажного плана — то есть сведений, не содержащих ваших личных данных. Покупатель не вправе требовать у вас паспорт или документы, где указаны паспортные данные продавца, до стадии, когда сделка переходит в юридически значимые переговоры (например, до согласования текста предварительного договора или до обращения в банк за ипотекой).
Статья 9. Согласие субъекта персональных данных на обработку его персональных данных. 1. Субъект персональных данных принимает решение о предоставлении его персональных данных и дает согласие на их обработку свободно, своей волей и в своем интересе. Согласие на обработку персональных данных должно быть конкретным, предметным, информированным, сознательным и однозначным. ... 2. Согласие на обработку персональных данных может быть отозвано субъектом персональных данных.
— Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных», ст. 9
Риски передачи паспортных данных и полного комплекта документов на квартиру незнакомым лицам очевидны: без вашего согласия эти сведения могут быть использованы для оформления фиктивных договоров, получения кредитов под залог вашей недвижимости (например, с использованием подписанных вами ранее копий), а также для иных мошеннических схем. Закон не возлагает на вас обязанность рисковать — до тех пор, пока вы не убедитесь в серьёзности намерений потенциального покупателя, вы вправе ограничиться публичной информацией о квартире. Нормы, устанавливающие перечень документов, которые продавец обязан передать покупателю по договору купли-продажи недвижимости (например, ст. 549–558 ГК РФ), в предоставленном контексте отсутствуют, однако общий принцип таков: обязанность передать полный пакет документов возникает только на стадии заключения договора, когда стороны уже согласовали условия и идентифицировали друг друга. На этапе первого просмотра этой обязанности нет. Если понадобится более детально определить, какие именно документы на квартиру должны быть раскрыты до подписания предварительного договора, следует обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ о преддоговорной ответственности и информационной обязанности сторон, которые не приведены в вашем исходном перечне, но могут быть найдены в ГК РФ (например, ст. 434.1 об ответственности за недобросовестное ведение переговоров).
