Основным риском при покупке данной квартиры является наличие обременения в виде права пользования двух пожилых лиц (тёти и дяди дарителя), прямо зафиксированного в договоре дарения. Это право, скорее всего, сохранится и после перехода собственности к новому владельцу, что существенно ограничит возможности покупателя.
Первостепенное значение имеет ст. 558 ГК РФ, которая устанавливает специальные требования к договору купли-продажи жилья, обременённого правами третьих лиц. Поскольку в договоре дарения прямо указано, что «А. и Б. сохраняют за собой по закону право пользования», они являются теми самыми лицами, которые сохраняют право пользования в соответствии с законом. Следовательно, это условие должно быть воспроизведено в договоре купли-продажи, иначе договор не будет считаться заключённым. Наличие такого условия означает, что покупатель приобретает квартиру с уже существующим обременением.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 558
Таким образом, для покупателя это означает, что он не сможет просто вселиться и выселить проживающих — их право является законным и должно быть указано в сделке.
Далее необходимо разобрать, на каком именно законном основании основано это право. Ст. 292 ГК РФ предусматривает общее правило о прекращении права пользования членов семьи прежнего собственника при смене собственника. Однако это правило действует, только если иное не установлено законом. В договоре дарения установлено «иное» — прямое сохранение права пользования. Кроме того, тётя и дядя дарителя не являются членами его семьи в смысле семейного законодательства (они — родственники, но не супруг, дети или родители дарителя), поэтому ст. 292 ГК РФ к ним напрямую не применима. Их право вытекает не из членства в семье, а из договора дарения.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 292
Следовательно, проживающие не являются членами семьи дарителя, и их право не прекращается автоматически при переходе права собственности.
Для квалификации их статуса как членов семьи необходимо обратиться к ст. 31 ЖК РФ. Эта норма определяет, кто относится к членам семьи собственника и какие права они имеют. Если тётя и дядя были вселены собственником (дарителем) в качестве членов семьи (то есть проживали с ним как одна семья — вели общее хозяйство, имели взаимную заботу), то формально они могли бы считаться членами семьи. Но даже в этом случае часть 5 ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что право пользования бывшего члена семьи прекращается при прекращении права собственности, если иное не установлено соглашением. А в договоре дарения есть такое соглашение — прямое указание на сохранение права пользования. Таким образом, даже если бы они были членами семьи, это соглашение является исключением.
Статья 31 ЖК РФ регулирует права членов семьи собственника жилого помещения. В части 1 указано, что к членам семьи относятся супруг, дети, родители, а также другие родственники и иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов семьи. В части 2 установлено, что члены семьи имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением. В части 4 указано, что при прекращении семейных отношений право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением, но суд может сохранить это право на определенный срок при определенных условиях. В части 5 указано, что право пользования бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением права собственности, если иное не установлено соглашением.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Именно это соглашение (пункт в договоре дарения) является ключевым. Оно создаёт самостоятельное вещное или обязательственное право проживания, которое новый собственник обязан соблюдать. Выселить этих лиц по обычным основаниям (как бывших членов семьи) невозможно, так как их право возникло не из семейных отношений, а из договора.
Последствия для покупателя в сфере ответственности продавца регулируются ст. 460 и 461 ГК РФ. По общему правилу продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц. Однако если покупатель согласился принять товар с таким обременением, он не может впоследствии ссылаться на нарушение этой обязанности. В данном случае покупатель узнал о праве пользования тёти и дяди до сделки, и если он добровольно заключит договор, зная об этом, он лишается права требовать уменьшения цены или расторжения договора на основании ст. 460–461 ГК РФ.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 461
Таким образом, если покупатель подпишет договор, он согласится на обременение, и не сможет взыскать убытки или расторгнуть сделку из-за наличия проживающих.
Наконец, ст. 35 ЖК РФ устанавливает порядок выселения лиц, у которых прекращено право пользования. Для выселения тёти и дяди новому собственнику необходимо сначала прекратить их право пользования в судебном порядке. Однако, как указано выше, их право основано на договоре дарения и не прекращается автоматически при смене собственника. Более того, добровольно они вряд ли согласятся выехать, учитывая возраст (обоим за 70 — это фактор, который суд может принять во внимание, отказывая в выселении даже при наличии формальных оснований). Прекращение права пользования возможно только по соглашению с проживающими или если они сами утратят право (например, в связи с выездом, но в их возрасте это маловероятно), либо в исключительных случаях — например, при систематическом нарушении прав соседей или нецелевом использовании жилья, что в данной ситуации не прослеживается.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Право собственника на владение, пользование и распоряжение имуществом, закреплённое в ст. 209 ГК РФ, в данном случае ограничено законным правом третьих лиц. Новый собственник будет владеть квартирой, но не сможет ею свободно пользоваться — вселяться или сдавать в аренду с выселением проживающих у него не получится.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Итоговый вывод: покупка такой квартиры приведёт к тому, что новый собственник не сможет выселить тётю и дядю, так как их право пользования установлено договором дарения и сохраняется после смены собственника. Покупатель не сможет требовать расторжения договора купли-продажи или уменьшения цены, если согласится на это обременение. Единственный способ освободить квартиру — договориться с проживающими, что маловероятно, или дождаться их естественного ухода. При этом покупатель обязан будет включить их в договор купли-продажи, иначе сделка может быть признана недействительной.
