В данной ситуации ключевым фактом является смерть собственника недвижимости и последующий отказ всех наследников от принятия наследства. В силу закона такое имущество признается выморочным, то есть оно переходит по наследству непосредственно государству или муниципальному образованию без акта принятия наследства. Для муниципального образования это означает, что оно становится собственником объекта в силу закона, а не в результате гражданско-правовой сделки.
Юридически значимым обстоятельством является то, что выморочное имущество, перешедшее в муниципальную собственность, перестает быть частью наследственной массы. После оформления права собственности муниципалитетом оно приобретает статус муниципального имущества. Именно этот статус определяет дальнейшие правовые последствия и порядок его отчуждения.
Отношения по отчуждению (продаже) такого имущества регулируются уже не наследственным правом, а специальным законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи. Для потенциального покупателя это означает, что порядок покупки будет определяться не нормами о наследовании, а правилами, установленными для распоряжения публичной собственностью.
Основное правовое затруднение состоит в том, что действующее законодательство устанавливает по общему правилу возмездное отчуждение муниципального имущества в частную собственность именно на торгах (аукционе или конкурсе). Прямая продажа без проведения процедуры торгов является исключением и допускается только в строго ограниченных случаях, прямо предусмотренных законом (например, при реализации преимущественного права арендатора, при продаже объектов небольшой стоимости, при передаче имущества в порядке отступного и т.п.). Ситуация, когда имущество стало выморочным и поступило в распоряжение администрации, к таким исключениям, как правило, не относится.
Таким образом, юридически значимым является вопрос о том, имеются ли у администрации законные основания для заключения договора купли-продажи напрямую с конкретным лицом, или же она в силу закона обязана выставить данное имущество на публичные торги. Отсутствие такого основания делает сделку по прямой продаже ничтожной как совершенную с нарушением порядка распоряжения муниципальным имуществом. Попытка решить вопрос через суд (иск к администрации) в данном контексте будет иметь смысл только при наличии у покупателя какого-либо законного преимущественного права на приобретение именно этого объекта, что из описанной ситуации не следует.
Применимое право
Отношения по отчуждению выморочного имущества, поступившего в муниципальную собственность, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Указанный Закон устанавливает сферу своего действия и в силу пункта 2 статьи 3 не распространяется на отчуждение имущества на основании судебного решения. В рассматриваемой ситуации судебного решения, обязывающего администрацию продать имущество конкретному лицу, не имеется, поэтому общий порядок приватизации подлежит применению. Изъятие, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 3, здесь не действует, а значит, продажа должна осуществляться по правилам, установленным для муниципального имущества:
- Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении: ... 10) государственного и муниципального имущества на основании судебного решения;
— Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 3
Способы приватизации муниципального имущества исчерпывающе перечислены в статье 13 Закона. Среди них отсутствует такая форма, как прямая продажа конкретному лицу по договору купли-продажи без проведения торгов. Норма допускает реализацию имущества исключительно на аукционе, конкурсе, посредством публичного предложения либо по минимально допустимой цене — все эти способы предполагают публичную процедуру с возможностью участия неограниченного круга лиц. Поскольку покупатель желает заключить договор с администрацией напрямую, минуя торги, такая возможность не предусмотрена законом:
- Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:
...
- продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
...
- продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
...
- продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
- продажа государственного или муниципального имущества по минимально допустимой цене;
— Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 13
Наиболее распространённым способом отчуждения является аукцион, порядок которого раскрыт в статье 18 Закона. По общему правилу аукцион проводится открыто, а победителем признаётся лицо, предложившее наибольшую цену. Даже если заявку подало только одно лицо, договор заключается с ним, но только после проведения процедуры и признания его единственным участником — это не равнозначно прямой продаже по инициативе администрации без предварительных публичных действий. Следовательно, заключение договора купли-продажи без проведения аукциона или иных конкурентных процедур противоречило бы требованиям статьи 18:
- На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.
- Аукцион является открытым по составу участников.
- Предложения о цене государственного или муниципального имущества заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. По итогам торгов с победителем аукциона заключается договор. В случае, если заявку на участие в аукционе подало только одно лицо, признанное единственным участником аукциона, договор заключается с таким лицом по начальной цене продажи государственн
— Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 18
Если администрация откажется от прямой продажи, такой отказ является правомерным, поскольку закон не предоставляет ей полномочий на отчуждение выморочного имущества без торгов. В случае, если покупатель полагает, что бездействие или отказ органа местного самоуправления нарушают его права, он вправе обратиться в суд с административным иском в порядке Кодекса административного судопроизводства. Статья 218 КАС РФ предусматривает возможность оспаривания решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления. Однако такое обращение не приведёт к возникновению у покупателя права на приобретение имущества вне установленной законом процедуры — суд может лишь обязать администрацию провести торги, но не обязать её заключить договор с конкретным лицом без соблюдения конкурентной процедуры:
Статья 218 КАС РФ устанавливает право гражданина обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, если полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к их осуществлению. Это может быть применимо в случае отказа администрации от прямой продажи выморочного имущества.
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
Нормы Гражданского кодекса РФ о выморочном имуществе (в частности, статья 1151 ГК РФ, определяющая момент перехода имущества в муниципальную собственность при отказе наследников) в предоставленном контексте отсутствуют, однако они имеют значение для подтверждения факта принадлежности имущества муниципалитету. Вместе с тем сами по себе эти нормы не регулируют порядок последующего отчуждения — он подчиняется исключительно законодательству о приватизации. Таким образом, правовые основания для прямой покупки выморочного имущества без торгов отсутствуют, и администрация обязана проводить публичные торги (аукцион, конкурс или публичное предложение). Обращение в суд в порядке КАС РФ может быть эффективным лишь для понуждения администрации к проведению торгов, но не для получения права на внеконкурентное приобретение.
