Откажет ли СФР в перечислении материнского капитала на счёт ООО-застройщика при покупке готового жилья и какие риски при отсутствии обязательств по устранению недостатков

Согласно ст. 10 Федерального закона № 256‑ФЗ, средства материнского капитала могут быть направлены на приобретение жилого помещения путём безналичного перечисления организации, осуществляющей отчуждение приобретаемого жилого помещения. ООО, которое является первым и единственным собственником после сдачи дома и выступает продавцом по договору купли-продажи, полностью соответствует этому критерию — оно именно отчуждает жильё, а не является подрядчиком по строительству. Следовательно, перечисление капитала на счёт этой организации прямо предусмотрено законом, и СФР при наличии надлежаще оформленного договора и заявления не вправе отказать по мотиву несоответствия продавца статусу «застройщика» в смысле 214‑ФЗ.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 10

Это же правило детализировано в подзаконном акте: п. 2 Правил, утверждённых Постановлением Правительства № 862, допускает направление средств маткапитала организации, осуществляющей отчуждение приобретаемого жилого помещения. ООО, отчуждающее готовую квартиру, является такой организацией. Дополнительно ст. 7 Закона № 256-ФЗ закрепляет, что улучшение жилищных условий — одно из направлений использования капитала, а ст. 8 устанавливает лишь порядок рассмотрения заявления (пять рабочих дней) и основания для отказа, которые исчерпывающе перечислены в законе и не включают проверку «статуса застройщика» при покупке готового жилья.

Лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее - сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала: на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные
— Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», п. 2

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям: 1) улучшение жилищных условий;
— Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 7, ч. 3, п. 1

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении.
— Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 8

По второму вопросу — о последствиях несоответствия квартиры требованиям при отсутствии в договоре обязательств по устранению недостатков — ключевое значение имеют нормы ГК РФ о купле-продаже. Продавец по договору продажи недвижимости обязан передать квартиру надлежащего качества, соответствующую обычным целям использования (проживание). Согласно ст. 469 ГК РФ, при отсутствии в договоре условий о качестве товар должен быть пригоден для целей, для которых он обычно используется; для квартиры это жильё, пригодное для проживания. Если объект введён в эксплуатацию, это не исключает наличия скрытых недостатков.

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. 2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. 4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 469

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества регламентированы ст. 557 ГК РФ, которая отсылает к ст. 475 ГК РФ. Покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение. При существенных недостатках (неустранимые, неоднократно проявляющиеся и т.д.) можно отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы. Никакие отдельные гарантийные обязательства в договоре для этого не требуются — эти права предоставлены законом.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 557

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаче
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 475

Сроки предъявления таких требований определены ст. 477 ГК РФ: если на товар не установлен гарантийный срок, недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи квартиры покупателю. Отсутствие в вашем договоре гарантийных обязательств не лишает вас этого законного двухлетнего периода.

1. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 477

Продавец отвечает за недостатки, которые существовали до передачи товара. Согласно ст. 476 ГК РФ, бремя доказывания того, что недостатки возникли после передачи из-за действий покупателя, лежит на продавце, если на товар предоставлена гарантия. Поскольку гарантия не установлена, покупателю придётся доказать, что недостатки возникли до передачи (например, путём проведения экспертизы). Однако это бремя облегчается тем, что скрытые строительные дефекты, как правило, объективно существовали на момент сдачи объекта.

1. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 476

Что касается отсутствия гарантийных обязательств застройщика при покупке готового жилья у первого собственника-организации (не являющейся застройщиком по договору строительного подряда), то ст. 755 ГК РФ, устанавливающая гарантии подрядчика, действительно не применима, поскольку между вами и ООО не было подрядных отношений — вы покупатель, а не заказчик строительства. Однако это не оставляет вас без защиты. Поскольку квартира приобретается для личных, семейных нужд (проживание), отношения могут подпадать под регулирование Закона о защите прав потребителей. В силу п. 3 ст. 492 ГК РФ к розничной купле-продаже с участием гражданина-потребителя применяются законы о защите прав потребителей. ООО, продающее квартиры, осуществляет предпринимательскую деятельность, а вы используете жильё в потребительских целях.

1. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. 3. К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 492

Статья 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» предоставляет вам право предъявлять требования в отношении недостатков в течение двух лет с момента передачи, если не установлен гарантийный срок. При этом продавец (ООО) несёт ответственность независимо от того, является ли он застройщиком или нет. Плюс ст. 20 того же закона регулирует порядок и сроки устранения недостатков продавцом.

Статья 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает сроки предъявления требований в отношении недостатков товара. Потребитель вправе предъявить требования к продавцу в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности, а если такие сроки не установлены - в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи товара потребителю, если иное не предусмотрено договором. Если потребитель лишен возможности использовать товар вследствие обстоятельств, зависящих от продавца (в частности, товар нуждается в специальной установке, подключении или сборке, в нем имеются недостатки), гарантийный срок не течет до устранения продавцом таких обстоятельств.
— Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 19

Статья 20 Закона РФ «О защите прав потребителей» регулирует порядок устранения недостатков товара продавцом, включая сроки и обязанности. В ситуации покупки готового жилья у ООО, не являющегося застройщиком, данная статья может применяться, если покупатель является потребителем, а ООО - продавцом.
— Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 20

Наконец, ст. 1095 ГК РФ устанавливает, что вред, причинённый имуществу гражданина вследствие недостатков товара, возмещается продавцом независимо от вины и от того, состоит ли потерпевший с ним в договорных отношениях. Это дополнительная гарантия ваших прав, если недостатки квартиры повлекут, например, залив или обрушение.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина вследствие недостатков товара, подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет. Правила применяются лишь в случаях приобретения товара в потребительских целях.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1095

При несоответствии квартиры заявленным характеристикам или комплектности вы также можете ссылаться на ст. 480 ГК РФ (некомплектный товар) и общую норму ст. 15 ГК РФ о возмещении убытков, включая реальный ущерб и упущенную выгоду.

1. В случае передачи некомплектного товара (статья 478) покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; доукомплектования товара в разумный срок. 2. Если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе по своему выбору: потребовать замены некомплектного товара на комплектный; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 480

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15

Таким образом, риски отказа СФР минимальны, а отсутствие гарантийных обязательств в договоре не лишает вас защиты по закону — вы вправе требовать устранения недостатков, уменьшения цены или расторжения договора в пределах двух лет, а также применять нормы Закона о защите прав потребителей, которые дают дополнительные преимущества (например, неустойку за просрочку устранения недостатков).