Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Можно ли продать дом и гараж на участке одним договором купли-продажи и нужно ли указывать цену отдельно

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Составьте единый договор купли-продажи, включив в него оба объекта недвижимости.descriptionДоговор купли-продажи земли и гаража
  2. 2
    Пропишите в договоре отдельную цену за дом с участком и отдельно за гараж с участком.
  3. 3
    Укажите в договоре кадастровые номера, адреса и площади каждого объекта для их идентификации.
  4. 4
    Общую сумму сделки укажите справочно, как итог сложения двух цен.
  5. 5
    Оформите передаточный акт с построчным описанием каждого передаваемого имущественного комплекта.descriptionАкт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости
  6. 6
    Если расчеты производятся через банк (кредит, аккредитив, безналичный платеж): При расчетах через банк оформляйте отдельные платежи под каждый объект с указанием назначения.

Документы и доказательства

  • Выписки из ЕГРН на дом с земельным участком и на гараж с земельным участком (по каждому объекту отдельно).
  • Кадастровые паспорта или выписки с уникальными характеристиками каждого объекта (кадастровый номер, адрес, площадь).
  • Правоустанавливающие документы на каждый объект (договоры, свидетельства о праве собственности).
  • Документы, подтверждающие вашу личность (паспорт) и полномочия представителя, если продажа через представителя.
  • Если технические планы требуются для регистрации (например, при изменениях характеристик): Технические планы или поэтажные планы на дом и гараж, если требуются для регистрации.
  • Справки об отсутствии задолженности по налогам на недвижимость и землю (по желанию, для прозрачности сделки).

  • Чего не делать

    • Не продавайте дом с участком и гараж с участком по одному договору без раздельного указания цены на каждый объект.
    • Не указывайте в договоре только общую цену за всё имущество — это риск признания сделки незаключённой.
    • Не объединяйте объекты в один пункт договора без детального описания каждого (кадастровый номер, адрес, площадь).
    • Не подавайте на регистрацию договор, в котором не выделена цена отдельно за дом с его землёй и за гараж с его землёй.
    • Не оформляйте единый передаточный акт без построчного перечня каждого имущественного комплекта.
    • Не производите расчёты без указания в платёжных документах, какая сумма относится к какому объекту.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В данной ситуации у пользователя в собственности находятся два самостоятельных объекта недвижимости: первый объект — жилой дом с земельным участком, второй объект — гараж с земельным участком. Каждый из этих объектов зарегистрирован как отдельная единица недвижимости, то есть имеет свой кадастровый номер и отдельное право собственности. Таким образом, с правовой точки зрения, это не единый сложный объект, а два независимых имущественных комплекса, каждый из которых включает строение и землю под ним.

Пользователь намерен продать оба объекта одному покупателю по одному договору купли-продажи. Возникающие правоотношения относятся к сфере купли-продажи недвижимости. Юридически значимым является то, что каждый объект (дом с участком и гараж с участком) составляет самостоятельный предмет сделки. При этом, поскольку они продаются одновременно и одному лицу, возникает вопрос о форме договора: можно ли объединить несколько предметов в один документ и как при этом корректно определить цену каждого из них, чтобы не нарушить требования законодательства о государственной регистрации прав и налогообложении. Также важно, что стороны (продавец и покупатель) свободны в согласовании любых условий сделки, если они не противоречат закону.

Согласно ст. 549 ГК РФ, предметом договора продажи недвижимости может выступать «земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество». Формулировка «или другое недвижимое имущество» в совокупности с перечислением через запятую позволяет передавать по одному договору как один объект, так и их совокупность, если стороны определили передаваемое имущество. В вашей ситуации вы владеете двумя самостоятельными объектами — дом с земельным участком и гараж с земельным участком. Каждый из них отвечает признакам недвижимости (ст. 130 ГК РФ), и закон не содержит запрета на включение нескольких объектов в один договор купли-продажи. Таким образом, единый договор допустим, но при условии, что в нём будут чётко и раздельно идентифицированы все передаваемые объекты.

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
    — ГК РФ, ст. 549

Для того чтобы единый договор считался заключённым, необходимо выполнить требование ст. 554 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. Применительно к вашей ситуации это означает, что дом с участком и гараж с участком должны быть описаны по отдельности — с указанием кадастровых номеров, адресов, площадей, расположения на земельном участке. Если все объекты не будут чётко идентифицированы каждый в отдельности, договор может быть признан незаключённым целиком или в части неопределённого объекта.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ГК РФ, ст. 554

Цена в договоре продажи недвижимости также является существенным условием, без которого договор считается незаключённым. Статья 555 ГК РФ прямо устанавливает, что договор должен предусматривать цену этого имущества. В вашей ситуации «этим имуществом» являются два разных объекта, каждый со своей характеристикой и стоимостью. Следовательно, для того чтобы договор был заключён, необходимо согласовать цену отдельно для дома с земельным участком и отдельно для гаража с земельным участком. Указание общей суммы без разбивки по объектам не позволит определённо установить, за сколько продаётся каждый из них, что может повлечь признание договора незаключённым в отношении того объекта, чья цена не выделена. Особенно это важно, если один из объектов будет возвращаться продавцу при расторжении договора или при оспаривании сделки — суд должен понимать, какая часть цены приходится на каждый из них.

  1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
  2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
    — ГК РФ, ст. 555

Таким образом, единый договор купли-продажи для ваших объектов допустим, но в нём необходимо:

  • отдельно описать каждый объект недвижимости со всеми индивидуализирующими признаками (кадастровые номера, адреса, площадь);
  • отдельно указать цену для дома с земельным участком и для гаража с земельным участком.

Заключение одного договора купли-продажи одновременно на дом с земельным участком и на гараж с отдельным земельным участком законом допускается. Однако для того, чтобы такой договор был заключён, а переход права зарегистрирован, в нём необходимо не только детально прописать каждый объект (кадастровые номера, адреса, площади), но и прямо указать цену отдельно за дом с его участком и отдельно за гараж с его участком. Указание только общей цены за всё имущество создаст риск признания договора незаключённым ввиду несогласования существенного условия о цене применительно к каждому самостоятельному объекту недвижимости.

Рекомендуемые действия

  • Составьте перечень отчуждаемых объектов с указанием для каждого из них полных индивидуализирующих признаков (кадастровый номер, точный адрес, общая площадь строения и земельного участка, этажность и назначение).
  • Зафиксируйте в договоре (одним документом) две самостоятельные цены: одну — для дома и земельного участка под ним, вторую — для гаража и земельного участка под ним. Общую сумму сделки можно указать справочно как итог сложения этих двух цен.
  • При подаче единого договора на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ) удостоверьтесь, что оплачена госпошлина за регистрацию каждого объекта недвижимости отдельно, поскольку в ЕГРН вносятся изменения в отношении двух самостоятельных прав.
  • Передайте покупателю по передаточному акту каждый объект с фиксацией состояния на момент передачи; акт можно оформить как общий документ, но с построчным описанием каждого имущественного комплекта.
  • Если расчёты производятся с привлечением кредитных средств или с использованием аккредитива, оформляйте отдельные распоряжения (платежи) под каждый объект, чтобы в банковских документах назначение платежа чётко соотносилось с ценой конкретного имущества во избежание споров о возврате денег при расторжении.