Можно ли продать дом и гараж на участке одним договором купли-продажи и нужно ли указывать цену отдельно

В данной ситуации у пользователя в собственности находятся два самостоятельных объекта недвижимости: первый объект — жилой дом с земельным участком, второй объект — гараж с земельным участком. Каждый из этих объектов зарегистрирован как отдельная единица недвижимости, то есть имеет свой кадастровый номер и отдельное право собственности. Таким образом, с правовой точки зрения, это не единый сложный объект, а два независимых имущественных комплекса, каждый из которых включает строение и землю под ним.

Пользователь намерен продать оба объекта одному покупателю по одному договору купли-продажи. Возникающие правоотношения относятся к сфере купли-продажи недвижимости. Юридически значимым является то, что каждый объект (дом с участком и гараж с участком) составляет самостоятельный предмет сделки. При этом, поскольку они продаются одновременно и одному лицу, возникает вопрос о форме договора: можно ли объединить несколько предметов в один документ и как при этом корректно определить цену каждого из них, чтобы не нарушить требования законодательства о государственной регистрации прав и налогообложении. Также важно, что стороны (продавец и покупатель) свободны в согласовании любых условий сделки, если они не противоречат закону.

Согласно ст. 549 ГК РФ, предметом договора продажи недвижимости может выступать «земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество». Формулировка «или другое недвижимое имущество» в совокупности с перечислением через запятую позволяет передавать по одному договору как один объект, так и их совокупность, если стороны определили передаваемое имущество. В вашей ситуации вы владеете двумя самостоятельными объектами — дом с земельным участком и гараж с земельным участком. Каждый из них отвечает признакам недвижимости (ст. 130 ГК РФ), и закон не содержит запрета на включение нескольких объектов в один договор купли-продажи. Таким образом, единый договор допустим, но при условии, что в нём будут чётко и раздельно идентифицированы все передаваемые объекты.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
   — ГК РФ, ст. 549

Для того чтобы единый договор считался заключённым, необходимо выполнить требование ст. 554 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче. Применительно к вашей ситуации это означает, что дом с участком и гараж с участком должны быть описаны по отдельности — с указанием кадастровых номеров, адресов, площадей, расположения на земельном участке. Если все объекты не будут чётко идентифицированы каждый в отдельности, договор может быть признан незаключённым целиком или в части неопределённого объекта.

Заключение одного договора купли-продажи одновременно на дом с земельным участком и на гараж с отдельным земельным участком законом допускается. Однако для того, чтобы такой договор был заключён, а переход права зарегистрирован, в нём необходимо не только детально прописать каждый объект (кадастровые номера, адреса, площади), но и прямо указать цену отдельно за дом с его участком и отдельно за гараж с его участком. Указание только общей цены за всё имущество создаст риск признания договора незаключённым ввиду несогласования существенного условия о цене применительно к каждому самостоятельному объекту недвижимости.

Рекомендуемые действия

• Составьте перечень отчуждаемых объектов с указанием для каждого из них полных индивидуализирующих признаков (кадастровый номер, точный адрес, общая площадь строения и земельного участка, этажность и назначение).
• Зафиксируйте в договоре (одним документом) две самостоятельные цены: одну — для дома и земельного участка под ним, вторую — для гаража и земельного участка под ним. Общую сумму сделки можно указать справочно как итог сложения этих двух цен.
• При подаче единого договора на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ) удостоверьтесь, что оплачена госпошлина за регистрацию каждого объекта недвижимости отдельно, поскольку в ЕГРН вносятся изменения в отношении двух самостоятельных прав.
• Передайте покупателю по передаточному акту каждый объект с фиксацией состояния на момент передачи; акт можно оформить как общий документ, но с построчным описанием каждого имущественного комплекта.
• Если расчёты производятся с привлечением кредитных средств или с использованием аккредитива, оформляйте отдельные распоряжения (платежи) под каждый объект, чтобы в банковских документах назначение платежа чётко соотносилось с ценой конкретного имущества во избежание споров о возврате денег при расторжении.