Вопрос

Как безопасно купить недостроенный дом с участком в рассрочку, если продавец не хочет регистрировать дом и платить налог

Здравствуйте. Хочу купить недостроенный жилой дом с участком за 7 млн. Продавец не хочет регистрировать дом, чтобы не платить налог с продажи, и настаивает на договоре только на участок. Я могу заплатить сразу только 1 млн, остальные 6 — рассрочка до 31 января 2027. Продавец согласен, но мне нужна юридическая конструкция с гарантиями для обеих сторон. В предварительном договоре указано, что дом не зарегистрирован, а участок как бы в собственности. Подскажите, как быть?

Вопрос №76909Ответы: 1

15.06.2026

Нейроадвокат

07:0115.06.2026

Сделки с недвижимостью Нужен адвокат

Ситуация связана с приобретением недостроенного жилого дома и земельного участка, при этом стороны пытаются обойти налоговые обязательства продавца за счет искусственного разделения сделки. Продавец намеренно отказывается от государственной регистрации права собственности на дом, чтобы не признаваться его собственником и, соответственно, не уплачивать налог на доходы физических лиц при продаже. Фактически же имущественный комплекс (участок и дом) отчуждается как единый объект, что создает расхождение между правовым статусом домовладения (незарегистрированная самовольная или неоформленная постройка) и намерениями сторон.

Юридически значимым является то, что предметом договора заявлен только земельный участок, хотя стороны подразумевают передачу и недостроенного дома. Это порождает проблему квалификации: дом как объект гражданских прав (в том числе как объект незавершенного строительства) не существует в реестре, однако фактически он расположен на участке и будет передан покупателю. Такая ситуация затрагивает несколько правоотношений:

Земельные отношения — переход права собственности на участок между физическими лицами;
Отношения по поводу строения — судьба дома, который не прошел кадастровый учет и регистрацию прав, что ставит под сомнение его оборотоспособность;
Обязательственные отношения — рассрочка платежа, где гарантии сторон должны учитывать, что дом остается вне правового поля;
Налоговые отношения — уклонение продавца от уплаты НДФЛ, которое может повлечь риски признания сделки ничтожной или переквалификации для покупателя (например, доначисление налога за счет покупателя, если договор признают притворным).

Дополнительно значимым является намерение продавца не платить налог. С точки зрения налогового законодательства, если дом не зарегистрирован, продавец формально не является его собственником и не должен декларировать доход от его продажи. Однако налоговые органы при проверке могут установить фактическую передачу недвижимости (акт приема-передачи, состояние объекта, цели покупки), переквалифицировать сделку как продажу единого имущественного комплекса и доначислить налог. Для покупателя это риск того, что договор купли-продажи только участка будет признан недействительным (притворная сделка, прикрывающая продажу недвижимости без государственной регистрации), и он может лишиться права на дом или не сможет впоследствии зарегистрировать его на себя.

Также важно, что покупатель не может полностью оплатить сумму сразу — необходим механизм рассрочки. При этом дом не зарегистрирован, поэтому стандартные обеспечительные меры (ипотека в силу закона, залог недвижимости) невозможны: дом как объект не учтен в ЕГРН, а участок продавец намерен передать сразу. Возникает необходимость поиска альтернативных способов защиты интересов обеих сторон — например, через удержание титула до полной оплаты или через залог прав по договору, что нестандартно для такой ситуации и требует тщательной правовой проработки.

Центральная проблема ситуации — намерение продавца оформить сделку только в отношении земельного участка, исключив из договора недостроенный жилой дом, право собственности на который не зарегистрировано. Такая конструкция вступает в прямое противоречие с принципом единства судьбы земельного участка и расположенных на нём зданий, закреплённым в земельном законодательстве. Согласно ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком; обратная ситуация — продажа участка в отрыве от дома — также не допускается, если дом находится в собственности того же лица. Продавец, возведя недостроенный дом на своём участке, стал его собственником в силу ст. 263 ГК РФ (собственник участка приобретает право собственности на возведённое для себя строение), и застройка, не являющаяся самовольной, порождает у него право собственности – хотя оно и не зарегистрировано, но юридически существует как факт. Поэтому продажа только участка без дома, притом что дом ему принадлежит, противоречит закону.

Статья 35 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений. Пункт 4: 'Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком'. Это означает, что продажа только земельного участка без дома, если дом принадлежит продавцу, противоречит закону. Покупатель рискует, так как дом останется у продавца, а покупатель не сможет его приобрести отдельно.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35

Более того, договор купли-продажи, которым стороны пытаются прикрыть фактическую передачу участка вместе с домом, может быть квалифицирован как притворная сделка. Если продавец намеренно не регистрирует дом, чтобы не платить налог, и оформляет договор только на участок, то в действительности стороны подразумевают отчуждение всего имущественного комплекса. Такая сделка ничтожна, и к ней применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду, – то есть купли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом. Однако поскольку дом не зарегистрирован, прикрываемая сделка окажется ничтожной из-за невозможности распорядиться объектом, право на который не возникло, что создаёт для покупателя крайне высокий риск полной потери уплаченных денег.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 170

Даже если оставить в стороне вопрос притворности, сам по себе недостроенный дом как объект незавершённого строительства признаётся недвижимой вещью (ст. 130 ГК РФ), и право собственности на него возникает только с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Поскольку продавец не зарегистрировал своё право, он не может распоряжаться домом – ни продавать его, ни включать в договор купли-продажи. Поэтому его утверждение, что дом «как бы в собственности», некорректно: юридически он не является собственником, и передать такое имущество покупателю невозможно. Покупатель, купив только участок, не получит никаких прав на дом – дом останется во владении продавца, который в любой момент может зарегистрировать на него право и продать третьему лицу или заложить.

К недвижимым вещам относятся ... объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 130

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 219

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Если стороны заключат договор только на участок, регистрация перехода права на участок состоится, но дом останется у продавца. При этом в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём зданий такой переход может быть оспорен. Кроме того, договор продажи жилого дома (а недострой может быть признан жилым, если имеет соответствующее назначение) требует государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ). Однако в данном случае дом не зарегистрирован, и его отчуждение невозможно до регистрации права продавца.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 558

Далее, конструкция рассрочки платежа нуждается в надёжном обеспечении. По общему правилу при продаже товара в кредит (в том числе с рассрочкой) товар признаётся находящимся в залоге у продавца до его полной оплаты (ст. 488 ГК РФ). Если бы стороны могли заключить полноценный договор купли-продажи участка с домом, то после регистрации перехода права на покупателя участок и дом автоматически оказались бы в залоге у продавца до выплаты 6 млн рублей. Однако в рассматриваемой ситуации продавец отказывается регистрировать дом, и договор предполагается только на участок. Тогда залог по закону распространится лишь на участок, что не защитит интересы продавца в части стоимости дома, а покупатель окажется без прав на дом. Для покупателя более выгодна ипотека в его пользу – он может потребовать, чтобы продавец до получения полной оплаты не мог распоряжаться участком и домом. Однако ипотека возможна только на имущество, право собственности на которое зарегистрировано (ст. 5 и 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поскольку продавец не зарегистрировал право на дом, ипотека на дом невозможна. Ипотека на участок возможна, и в этом случае по ст. 64 того же закона залог участка распространяется и на находящиеся на нём строящиеся здания, но только если они принадлежат залогодателю. Но так как право на дом не зарегистрировано, правовая определённость такого распространения спорна.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: ... 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; ...

Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 5

Статья 6. 1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
— Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 6

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
— Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 64

Более перспективной альтернативой является заключение предварительного договора, в котором стороны зафиксируют намерение в будущем заключить основной договор купли-продажи участка и дома после того, как продавец зарегистрирует право собственности на дом (или на объект незавершённого строительства). В предварительном договоре должны быть указаны все существенные условия (ст. 429 ГК РФ): предмет (участок и дом), цена 7 млн рублей, порядок оплаты (1 млн сразу, 6 млн в рассрочку до 31.01.2027) и срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если продавец не исполнит обязательство по регистрации дома и не заключит основной договор, покупатель вправе требовать в суде понуждения к заключению основного договора. Этот механизм даёт покупателю гарантию, что его деньги не пропадут, а продавец будет вынужден либо зарегистрировать дом, либо вернуть полученные средства (если к тому моменту они уже частично уплачены). Однако следует учитывать, что принудительное заключение основного договора возможно, только если предварительный договор содержит все существенные условия и срок для его заключения не истёк.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 429

Покупатель, вносящий 1 млн сразу, нуждается в гарантии возврата этой суммы, если продавец не выполнит свои обязательства. Здесь может помочь обеспечительный платёж (п. 1 ст. 329 ГК РФ – способы обеспечения), хотя в представленном контексте НПА нет специальной нормы об обеспечительном платеже. Тем не менее, стороны могут предусмотреть в предварительном договоре, что уплаченные 1 млн являются задатком или авансом с условием возврата в двойном размере при отказе продавца от сделки (задаток регулируется ст. 380-381 ГК РФ, их нет в контексте, но можно упомянуть как допустимый способ). Однако в рамках данного контекста важно отметить, что законодательство допускает любые способы обеспечения обязательств, не противоречащие закону (ст. 329 ГК РФ). Поэтому стороны могут включить в предварительный договор условие о том, что до регистрации права на дом и заключения основного договора продавец не вправе отчуждать участок и дом третьим лицам, а в случае нарушения этого обязательства выплачивает покупателю неустойку. Также может быть зарегистрировано обременение в виде запрета на сделки на основании судебного акта (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» – основания для регистрации ограничений). Покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении продавца к регистрации права на дом на основании ст. 551 ГК РФ (п. 3 – суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права, если одна сторона уклоняется). Но для этого потребуется, чтобы продавец уже имел зарегистрированное право на дом, либо суд признал за ним право собственности (ст. 14, п. 2, 5 – судебные акты как основание для регистрации). Таким образом, покупатель может инициировать судебный процесс о признании права собственности продавца на недострой и последующем понуждении к регистрации перехода права на себя.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551

Нельзя обойти и потенциальную самовольность постройки. Если дом возведён без необходимых разрешений или с нарушениями, он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). В этом случае продавец не приобретает на него право собственности, и он подлежит сносу. Покупатель, став собственником участка, может понести убытки. Поэтому перед любой сделкой необходимо проверить, имеются ли у продавца разрешение на строительство, уведомление о начале строительства и т.д. В контексте НПА нет деталей о разрешительной документации, но ст. 222 ГК РФ в контексте присутствует, и её следует применить: если недострой является самовольным, то он не может быть предметом сделки, и любые договорённости ничтожны.

Статья 222. Самовольная постройка. 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. ... Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222

Налоговый аспект: ст. 228 НК РФ возлагает на продавца обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог с дохода от продажи имущества. Уклонение продавца от регистрации дома с целью избежать налога – это его личный риск, и покупатель не становится налоговым агентом по сделке с физическим лицом. Однако если налоговая инспекция выявит, что фактически была совершена сделка по продаже дома (например, через переквалификацию притворной сделки), то налог будет доначислен продавцу, а покупатель может оказаться вовлечён в судебные разбирательства. Кроме того, сам факт того, что покупатель соглашается на незаконную схему, может быть расценён как злоупотребление правом, что грозит признанием сделки недействительной. Поэтому покупателю следует настаивать на легальном оформлении.

Статья 228 НК РФ устанавливает обязанность физических лиц самостоятельно исчислять и уплачивать налог с доходов от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ. Это относится к продавцу, который может быть обязан уплатить налог с продажи земельного участка и/или дома, если они находились в собственности менее минимального срока владения.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228

Резюмируя, единственная юридически безопасная для покупателя конструкция предполагает обязательную государственную регистрацию права собственности продавца на недостроенный жилой дом (или на объект незавершённого строительства) с последующим заключением единого договора купли-продажи участка и дома с рассрочкой платежа, обеспеченной залогом в силу закона (ст. 488 ГК РФ) или договорной ипотекой. Предварительный договор с твёрдыми сроками и обеспечительными мерами (запрет на отчуждение, неустойка) может служить временным инструментом, но не заменяет основного договора и регистрации перехода права. Без регистрации права на дом у продавца любые попытки «передать» его покупателю не имеют правовой силы.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Сделка, предлагаемая продавцом, — оформление договора купли-продажи только на земельный участок при фактической передаче недостроенного дома — незаконна и создаёт для покупателя высокие риски полной потери денег. Единственной юридически надёжной конструкцией является сначала регистрация права собственности продавца на дом как на объект незавершённого строительства, а затем заключение единого договора купли-продажи земельного участка и дома с рассрочкой платежа, обеспеченной законным залогом или ипотекой. Отказ продавца узаконить дом и разделение сделки в обход требования о единстве судьбы участка и строения делают любой альтернативный договор притворной, ничтожной сделкой, не дающей покупателю прав на дом.

Сроки и риски

Покупатель не получит права на дом, пока продавец не зарегистрирует его в ЕГРН. Если дом не будет зарегистрирован до 31.01.2027, рассрочка окажется выплаченной, а объект — юридически недоступным для оформления на покупателя.
Заключение предварительного договора с обязательством продавца зарегистрировать дом имеет срок действия: основной договор должен быть заключён не позднее одного года с даты предварительного, если иной срок не указан (ст. 429 ГК РФ). Пропуск срока лишает покупателя права требовать понуждения к заключению основного договора.
Если дом окажется самовольной постройкой (нет разрешений, нарушены нормы), право собственности у продавца не возникнет ни при каких обстоятельствах, а объект может быть снесён по требованию администрации — приобретать такой участок с домом нельзя ни в какой форме.
Ипотека в силу закона на дом возможна только после регистрации права продавца, а распространение ипотеки на участок на строящийся дом (ст. 64 ФЗ «Об ипотеке») в отсутствие зарегистрированного права на дом даст лишь спорные гарантии, поэтому необходимо сначала регистрировать дом.

Документы и доказательства

Выписка из ЕГРН на земельный участок с подтверждением права собственности продавца и отсутствием арестов/запретов.
Разрешение на строительство индивидуального жилого дома (при необходимости), уведомление о начале строительства и уведомление о соответствии построенного объекта установленным параметрам (если дом завершён не полностью, то уведомление о планируемом строительстве).
Кадастровый паспорт или технический план на объект незавершённого строительства, подготовленный кадастровым инженером, для последующей постановки на учёт.
Предварительный договор с чётко прописанными существенными условиями: предмет (участок с кадастровым номером и дом со степенью готовности), цена, график рассрочки, срок заключения основного договора, обеспечительные меры (неустойка, запрет отчуждения, задаток).
Расписки или платёжные документы о внесении 1 млн рублей с указанием назначения платежа — аванс по предварительному договору (не задаток во избежание его трансформации в неосновательное обогащение при отказе продавца).

Денежные требования

Полная стоимость — 7 млн рублей, из которых 1 млн подлежит уплате только после подписания предварительного договора (или основного после регистрации дома) и подтверждения наличия разрешительных документов, а не до этого. Нельзя передавать деньги «под честное слово» без письменного договора.
Рассрочку необходимо связать с этапами: например, 3 млн — после регистрации права на дом и подписания основного договора, оставшиеся 3 млн — равными платежами ежеквартально до 31.01.2027. Так продавец будет мотивирован завершить регистрацию.
Предусмотреть в договоре условие, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец не вправе распоряжаться земельным участком и строением (запрет на отчуждение, передачу в залог третьим лицам), с правом покупателя на расторжение и возврат удвоенной суммы аванса в случае нарушения.

Когда нужен адвокат

Если продавец настаивает на сделке только с участком и отказывается регистрировать дом — обращение к адвокату необходимо немедленно, поскольку самостоятельное подписание такого договора ведёт к ничтожной сделке.
При обнаружении, что разрешение на строительство отсутствует, дом имеет признаки самовольной постройки либо в ЕГРН имеются отметки о судебных спорах — адвокат оценит перспективы легализации и риски изъятия.
Если продавец после получения 1 млн затягивает регистрацию дома либо уклоняется от заключения основного договора, потребуется судебное понуждение, для чего нужен адвокат, специализирующийся на спорах о недвижимости.
Для грамотного составления предварительного и основного договоров с детальными обеспечительными механизмами, а также для проверки юридической чистоты документов и налоговых последствий привлечение адвоката обязательно.