В рамках сложившейся ситуации вы столкнулись с фактическим отсутствием договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями (газовой и электрической службами) на поставку коммунальных ресурсов в приобретенную квартиру, несмотря на наличие установленных приборов учета. Юридически значимым обстоятельством является то, что при покупке квартиры на вторичном рынке право собственности на объект недвижимости перешло к вам, однако одновременно с этим не произошло автоматической перерегистрации лицевых счетов и заключения новых договоров ресурсоснабжения на ваше имя. Отсутствие лицевого счета в базе управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций свидетельствует о том, что прежний собственник либо не заключил договоры в установленном порядке, либо не передал их данные новой управляющей компании, либо квартира по каким-то причинам была исключена из реестров (например, из-за длительного отсутствия платежей или смены управляющей компании в прошлом).
Требование газовой и электрической служб о взимании платы за «открытие счета» (в размере 20 000 рублей) затрагивает ваши гражданские права как потребителя. По общему правилу, заключение договора ресурсоснабжения с гражданином-собственником жилья не должно сопровождаться дополнительными сборами за саму процедуру заключения договора или открытие лицевого счета — эти действия входят в обязанность поставщика ресурса, как только вы предоставили необходимые документы, подтверждающие ваше право собственности и факт технологического присоединения (установленные счетчики). Если требование платы исходит от ресурсоснабжающих организаций, это может быть расценено как попытка навязать платную услугу, которая не предусмотрена законодательством об энергоснабжении и газоснабжении. Если же требование исходит от «диспетчерских» или частных посредников, которые, по сути, за отдельную плату обещают «восстановить» или «создать» лицевой счет, это может быть злоупотреблением правом либо мошенническими действиями.
Отдельно значим пункт договора купли-продажи о том, что «все перерегистрировано». Это обстоятельство влечет правовые последствия для продавца: если в договоре было заявлено, что лицевые счета открыты и переданы новому собственнику, но на деле оказалось иначе, продавец не исполнил взятое на себя обязательство по передаче квартиры в состоянии, при котором новый собственник может своевременно заключить договоры ресурсоснабжения. Ваше фактическое положение — отсутствие договоров и лицевых счетов — может быть квалифицировано как ненадлежащая передача недвижимости, поскольку вы не можете пользоваться коммунальными услугами, однако по закону обязанность по оплате ресурсов (газа и электроэнергии) все равно возникает с момента фактического потребления (факт проживания или эксплуатации квартиры). Это создает для вас риск начисления платы по нормативам или, в худшем случае, отключения коммунальных услуг за неоплату, при том что вы объективно не имеете возможности платить без открытого лицевого счета.
Невозможность управляющей компании идентифицировать вашу квартиру в своей базе также является юридически значимым фактом. Управляющая организация (УК) обязана вести реестр помещений многоквартирного дома, сведения о которых она передает ресурсоснабжающим организациям для заключения договоров. Если УК не может найти квартиру, это указывает либо на ошибку в её учётных данных (например, смена нумерации квартир при перепланировках прошлых лет, техническая ошибка при загрузке данных от прежнего собственника), либо на то, что квартира долгое время не регистрировалась в системе как отдельное жилое помещение. УК, как лицо, отвечающее за предоставление информации о помещениях в доме, обязана провести проверку и внести изменения в документацию, поэтому её пассивная позиция («не можем найти») не соответствует её обязанностям.
Анализ применимых норм показывает, что ситуация с отсутствием лицевых счетов на газ и электроэнергию после покупки квартиры регулируется несколькими различными блоками законодательства — нормами о договоре купли-продажи, об энергоснабжении, о жилищных отношениях и о предоставлении коммунальных услуг. Каждая из этих норм по-своему определяет права и обязанности сторон, и их необходимо разобрать последовательно.
В первую очередь следует оценить поведение продавца и содержание договора. Согласно ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю не только саму вещь, но и относящиеся к ней документы. Поскольку в договоре купли-продажи указано, что «все перерегистрировано», это означает, что продавец принял на себя обязательство обеспечить передачу документов, необходимых для открытия лицевых счетов на нового собственника. Фактическое отсутствие таких документов и невозможность перерегистрации свидетельствуют о неисполнении продавцом этой обязанности.
Продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 456
Покупатель вправе потребовать от продавца исполнения этой обязанности, в том числе через суд, причём бремя доказывания того, что продавец знал или должен был знать о фактическом отсутствии перерегистрации, лежит на нём.
Далее, важнейшей нормой является ст. 540 ГК РФ, которая определяет момент заключения договора энергоснабжения с гражданином-потребителем. Если в квартире установлены исправные счётчики и имеется подключение к сетям, то договор энергоснабжения считается уже заключённым с момента первого фактического подключения прежним собственником. Смена собственника не требует нового договора в том же смысле — обязанность новой ресурсоснабжающей организации лишь в том, чтобы переоформить лицевой счёт на нового собственника, а не заключать договор заново. Требование платить 20 000 рублей за «открытие счета» фактически является требованием платы за переоформление договора, а не за заключение нового. Законность такой платы вызывает серьёзные сомнения, особенно если она не предусмотрена тарифами, утверждёнными в установленном порядке.
- В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 540
Более того, ст. 539 ГК РФ устанавливает, что основанием для заключения договора энергоснабжения является наличие энергопринимающего устройства и прибора учёта. Поскольку счётчики установлены и квартира фактически подключена, договор уже существует, и отказ ресурсоснабжающей организации переоформить лицевой счёт следует расценивать как неправомерное уклонение от исполнения обязанности.
- По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию...
- Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 539
Эти правила об энергоснабжении, согласно ст. 548 ГК РФ, применяются и к газоснабжению, так как газ поставляется через присоединенную сеть.
- К отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 - 547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 548
Что касается управляющей компании, которая не может найти квартиру в своей базе, то здесь применимо Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Согласно его п. 31, исполнитель (УК) обязан предоставлять коммунальные услуги собственнику и заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Отсутствие квартиры в базе — это внутренняя техническая проблема УК, которая не снимает с неё обязанности идентифицировать помещение. Покупатель вправе потребовать от УК письменного разъяснения, на каком основании квартира не числится в базе, и предоставить копию договора купли-продажи и выписку из ЕГРН, чтобы УК внесла сведения.
- Исполнитель обязан: а) предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг; б) заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям, за исключением случаев, указанных в пункте 17 настоящих Правил;
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», п. 31
Дополнительно, ст. 460 ГК РФ обязывает продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Если отсутствие перерегистрированных лицевых счетов привело к тому, что покупатель не может пользоваться коммунальными услугами, это можно рассматривать как обременение, поскольку третьи лица (ресурсоснабжающие организации) фактически препятствуют пользованию. Покупатель вправе требовать от продавца уменьшения цены или расторжения договора, если это обременение существенно.
- Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
Наконец, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, согласно ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Это означает, что платить за уже потреблённые ресурсы (свет и газ) вы обязаны с даты регистрации права в Росреестре. Отсутствие лицевого счёта не освобождает от этой обязанности, но и не даёт ресурсникам права требовать плату за его открытие — они обязаны принять показания счётчиков и начислить плату по ним.
- собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153
Также п. 80 того же Постановления №354 подтверждает, что учёт объёма потреблённых ресурсов осуществляется по показаниям индивидуальных приборов учёта, которые у вас установлены. Следовательно, любое требование оплаты за «открытие счета» не основано на законе, если не доказано, что эта плата является тарифной услугой (например, за выезд специалиста для опломбировки или проверки счётчика), но 20 000 рублей явно несоразмерны таким услугам.
- Учет объема (количества) коммунальных услуг, предоставленных потребителю в жилом или в нежилом помещении, осуществляется с использованием индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета. К использованию допускаются приборы учета утвержденного типа и прошедшие поверку в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений.
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», п. 80
Таким образом, требования газовой и электрической служб о плате за открытие счета являются незаконными, поскольку договор энергоснабжения и газоснабжения с вами уже считается заключённым (ст. 540, 548 ГК РФ), а обязанность переоформить документы возникает у них без дополнительной платы. Вам необходимо направить письменные заявления о переоформлении лицевых счетов, приложив выписку из ЕГРН и договор купли-продажи, а в случае отказа — обратиться в прокуратуру или суд. Управляющая компания обязана идентифицировать вашу квартиру на основании тех же документов. Продавец, указавший в договоре недостоверные сведения о перерегистрации, несёт ответственность по ст. 456, 460, 464 ГК РФ, и вы вправе требовать от него передачи необходимых документов или возмещения убытков.
