Пользователь планирует приобрести долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, используя средства материнского (семейного) капитала. После приобретения он намерен передать эту долю (или её часть) другому члену своей семьи, рассматривая два варианта оформления: нотариальное соглашение или договор дарения. Дополнительно пользователь сообщает, что в объекте недвижимости уже есть два дольщика: один из них доступен, а второй отсутствует в городе, связь с ним утеряна. Пользователь интересуется, возможно ли провести задуманные сделки (покупку и последующую передачу доли) без участия этого отсутствующего сособственника.
С юридической точки зрения, ситуация затрагивает несколько блоков правоотношений: во-первых, это отношения, связанные с использованием средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, которые налагают на приобретателя обязательство оформить жильё в общую собственность всех членов семьи (включая детей). Во-вторых, это отношения общей долевой собственности, где правовой режим распоряжения долями регулируется особым образом. В-третьих, это семейно-правовые аспекты, касающиеся прав несовершеннолетних детей на обязательную долю в жилье, приобретённом с использованием государственной поддержки.
Юридически значимым является то, что покупка доли за счёт материнского капитала влечёт за собой возникновение обязательства (обычно в форме нотариального обязательства) выделить доли всем членам семьи (супругу и детям) в течение установленного срока после снятия обременения или после погашения ипотеки. Это обязательство действует независимо от того, на кого формально оформлена покупка. Следовательно, пользователь не сможет свободно распорядиться приобретённой долей (например, подарить её другому члену семьи) до тех пор, пока не будут исполнены эти обязательства и доли не будут выделены всем, кому они причитаются по закону. Передача доли без соблюдения этого условия может быть признана незаконной и оспорена органами опеки или прокуратурой, так как нарушает права несовершеннолетних.
Что касается отсутствующего дольщика, то его правовой статус как участника общей долевой собственности имеет ключевое значение. При совершении сделок с долей (в том числе при её продаже, дарении или ином отчуждении) необходимо учитывать преимущественное право покупки, которое принадлежит остальным сособственникам. Если пользователь намерен продать свою долю, он обязан предложить её выкупить сначала другим дольщикам. Однако если речь идёт о дарении, то преимущественное право покупки не применяется — дарить долю можно кому угодно без согласия других сособственников. Но в любом случае сама покупка доли (приобретение пользователем права собственности) может быть осложнена, если отсутствующий дольщик является продавцом — без его участия оформить переход права невозможно. Если же отсутствующий дольщик — это другой собственник, не участвующий в сделке (то есть пользователь покупает долю у первого дольщика), то для регистрации перехода права потребуется соблюдение процедур, связанных с извещением второго собственника о намерении продать долю. Потеря связи с дольщиком создаёт проблему для выполнения этой обязанности: закон требует уведомить его надлежащим образом, а в случае невозможности — направить извещение по последнему известному адресу.
Таким образом, ключевые юридически значимые обстоятельства: наличие обязательства по выделению долей детям при использовании маткапитала, ограничение на отчуждение приобретённого жилья до его исполнения, а также наличие второго сособственника, чьё местонахождение неизвестно, что может заблокировать или существенно усложнить регистрацию сделки по покупке доли.
Согласно статье 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его. Это общее правило распространяется и на долю в праве общей долевой собственности на дом, которую вы намерены приобрести с использованием средств материнского капитала. Однако при реализации этого права необходимо учитывать ограничения, установленные специальными нормами о материнском капитале и общей долевой собственности.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Статья 246 ГК РФ разграничивает два режима: распоряжение всем общим имуществом (требует согласия всех участников) и распоряжение своей долей (осуществляется участником самостоятельно, но при возмездном отчуждении – с соблюдением преимущественного права покупки). Вы, став участником долевой собственности, вправе подарить свою долю другому члену семьи на основании договора дарения (ст. 572 ГК РФ). Для дарения, в отличие от продажи, статья 250 ГК РФ не устанавливает преимущественного права покупки, поэтому согласие остальных сособственников (в том числе отсутствующего) на совершение дарения не требуется.
"Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
"Статья 572. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Теперь обратимся к специальным нормам о материнском капитале. Статья 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, как указано в исходном контексте, не содержит прямых норм, регулирующих передачу доли другому члену семьи или обязательства по оформлению долей на детей. Однако из смысла этой статьи и сложившейся правоприменительной практики следует, что при приобретении жилого помещения с использованием средств материнского капитала лицо, получившее сертификат, обязано оформить такое жилье в общую собственность всех членов семьи (супругов, детей). Конкретное содержание этого обязательства закреплено в части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ, которая не была представлена в контексте. Поскольку эта норма не приведена, я полагаю, что её следует искать в указанной части закона. До выполнения этого обязательства передача вашей доли другому члену семьи может быть признана не соответствующей целевому назначению материнского капитала, поэтому рекомендуется сначала выделить доли детям в установленном законом порядке, а затем уже распоряжаться своей долей.
"Статья 10 регулирует направления использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, включая приобретение жилого помещения. Однако она не содержит норм о передаче доли другому члену семьи, обязательствах по оформлению доли на детей, согласии сособственников или порядке действий при отсутствии сособственника."
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Статья 7 того же закона устанавливает порядок распоряжения средствами материнского капитала, но не затрагивает вопросы последующего отчуждения приобретённой доли. Поэтому для вашей ситуации она не имеет прямого значения.
По вопросу о возможности обойтись без участия отсутствующего сособственника в сделке по приобретению доли: действует статья 250 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что при продаже доли постороннему лицу (а вы, скорее всего, будете приобретателем по договору купли-продажи с одним из дольщиков) продавец обязан известить остальных сособственников о намерении продать свою долю. Если один из двух сособственников (продавцов?) отсутствует и связь потеряна, продавец (тот, с кем вы договариваетесь) должен попытаться направить ему извещение по последнему известному адресу, а при невозможности – через нотариуса или путём публикации в открытых источниках. Только если по истечении месяца преимущественное право не будет реализовано, продавец вправе продать долю вам. Само по себе отсутствие сособственника не является препятствием для сделки, но требует соблюдения установленной процедуры извещения. Если же вы планируете не покупку доли, а её дарение (как сказано в первой части вопроса), то статья 250 ГК РФ не применяется, и согласие отсутствующего сособственника не требуется.
"Статья 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки доли остальными участниками долевой собственности при продаже доли постороннему лицу. Продавец обязан известить остальных участников о намерении продать долю. Если участники не приобретут долю в течение месяца (для недвижимости), продавец вправе продать долю любому лицу. При нарушении преимущественного права участник может в течение трех месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя. Правила применяются также при мене."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Таким образом, вы можете подарить свою долю другому члену семьи без согласия остальных сособственников, но до этого обязаны исполнить обязательство по оформлению долей на детей, вытекающее из законодательства о материнском капитале. При покупке доли у одного из дольщиков необходимо соблюсти преимущественное право другого дольщика, а если он отсутствует – надлежащим образом его уведомить.
