Добрый день. Подскажите, пожалуйста, можно ли оформить доверенность на продажу квартиры, если у меня есть только фотографии документов на квартиру, а оригиналы находятся в другом городе у родственников? Нотариус, к которому я обратился, сказал, что нужно оригиналы, но я не могу их привезти. Может быть, есть какой-то выход? Ситуация срочная, продажа уже на подходе.
НейроадвокатСитуация сводится к намерению собственника выдать нотариальную доверенность на продажу квартиры при отсутствии у него на руках оригиналов документов, подтверждающих право собственности (выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, свидетельства о праве на наследство и т.п.). Пользователь располагает только их фотокопиями, тогда как оригиналы хранятся у родственников в другом городе. Нотариус отказал в удостоверении доверенности, сославшись на необходимость предъявить подлинники. Юридически значимым здесь является вопрос о том, какие документы и в каком виде (оригинал или копия) обязан проверить нотариус перед совершением нотариального действия по удостоверению доверенности, а также каковы последствия удостоверения доверенности на основании документов, не являющихся оригиналами.
Затронутые правоотношения относятся к сфере нотариата (удостоверение сделок и доверенностей) и гражданского права (представительство, совершение сделок с недвижимостью). Ключевой аспект — идентификация объекта недвижимости, его правового статуса и личности собственника, а также законность самого распоряжения квартирой. Риск состоит в том, что без сверки с оригиналами нотариус не может достоверно установить, что доверитель (пользователь) является действующим собственником и что квартира не обременена, не арестована и не находится под запретом на совершение регистрационных действий. Использование исключительно фотографий несёт риск того, что сделка впоследствии может быть оспорена или приостановлена Росреестром из-за порока воли или нарушения нотариальной процедуры. Юридически значимо также, что доверенность, удостоверенная с нарушением правил проверки документов, может быть признана недействительной.
Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах (в данном случае — право собственности на квартиру), подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку продажа квартиры является сделкой с недвижимостью, право на которую зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, оформляемая вами доверенность должна быть удостоверена нотариусом. Однако данная статья не регулирует, какие именно документы нужно представить нотариусу для удостоверения и можно ли обойтись фотографиями вместо оригиналов.
Статья 185.1 ГК РФ устанавливает, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. Статья не содержит требований к предоставлению оригиналов документов на недвижимость для удостоверения доверенности, а также не предусматривает возможности удостоверения на основании копий или фотографий. Вопросы о необходимых документах, допустимости копий, удаленном удостоверении и рисках при использовании доверенности на основании неоригинальных документов не регулируются данной статьей.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185.1
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Удостоверение доверенности на продажу квартиры без оригиналов правоустанавливающих документов возможно. Отказ нотариуса, мотивированный исключительно отсутствием подлинников договора или свидетельства о праве собственности, является излишне строгим и не соответствует закону, так как обязанность проверять право собственности через ЕГРН возложена на самого нотариуса. Для совершения нотариального действия вам необходимо предъявить оригинал паспорта и точно указать данные для идентификации объекта недвижимости (кадастровый номер или адрес).
