Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Можно ли оформить доверенность на продажу квартиры по фотографии документов, если оригиналы в другом городе

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Получите кадастровый номер квартиры из фотографий документов или через публичную кадастровую карту.
  2. 2
    Повторно обратитесь к нотариусу с оригиналом паспорта и кадастровым номером, сославшись на ст. 47.1 Основ о нотариате.
  3. 3
    При отказе потребуйте письменное постановление об отказе с указанием причин (ст. 48 Основ).descriptionТребование о предоставлении письменного постановления об отказе в совершении нотариального действия (свободная форма)
  4. 4
    Если родственники согласны принять нотариуса и предоставить доступ к оригиналам документов: Рассмотрите выезд нотариуса к родственникам с оригиналами документов в другой город (оплачивается отдельно).
  5. 5
    При систематических отказах обжалуйте неправомерный отказ в суд по месту нахождения нотариальной конторы.

Документы и доказательства

  • Оригинал вашего паспорта (обязателен для удостоверения личности).
  • Кадастровый номер квартиры (из фотографий документов или публичной кадастровой карты).
  • Фотокопии имеющихся документов на квартиру (договор, свидетельство, выписка из ЕГРН).
  • Если нотариус откажет и выдаст постановление: Письменное постановление нотариуса об отказе (при повторном отказе — для обжалования).
  • Выписка из ЕГРН (нотариус запрашивает её сам по ст. 47.1 Основ, но вы можете иметь копию).

  • Срочно: первые шаги

    • Требуйте от нотариуса самостоятельного запроса выписки из ЕГРН — он не вправе требовать её от вас.
    • Рассмотрите выезд нотариуса к родственникам в другой город для сверки оригиналов документов на месте.

  • Сроки и риски

    • Повторно обратитесь к нотариусу с оригиналом паспорта и кадастровым номером, ссылаясь на ст. 47.1 Основ — он обязан сам запросить выписку из ЕГРН.
    • При отказе требуйте письменное постановление об отказе с указанием причин (ст. 48 Основ) — это зафиксирует незаконность для обжалования.
    • Риск: доверенность, удостоверенная без проверки подлинников, может быть оспорена или приостановлена Росреестром — настаивайте на законной процедуре.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь оформить доверенность без оригинала паспорта — нотариус обязан установить вашу личность лично.
    • Не настаивайте на удостоверении доверенности только по фотографиям документов — это не соответствует требованиям ст. 45 Основ о нотариате.
    • Не соглашайтесь на предложения нотариуса «упростить» процедуру за дополнительную плату — это может быть признаком недобросовестности.
    • Не подписывайте доверенность, если нотариус не проверил данные о квартире через ЕГРН — это его обязанность по ст. 47.1 Основ.
    • Не передавайте доверенность поверенному до получения от нотариуса подтверждения, что все сведения о недвижимости проверены и верны.
    • Не пытайтесь скрыть от нотариуса факт отсутствия оригиналов документов — это может повлечь признание доверенности недействительной.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к другому нотариусу, имея при себе оригинал паспорта и кадастровый номер квартиры.
    • Если нотариус снова откажет, потребуйте письменное постановление об отказе с указанием причин.
    • При отказе обжалуйте его в суд по месту нахождения нотариальной конторы.
    • Адвокат потребуется, если нотариусы систематически отказывают, и вы готовите судебное обжалование.
    • Без адвоката сложно доказать незаконность отказа, если нотариус ссылается на невозможность проверки документов.

  • Альтернативные пути

    • Если родственники согласны принять нотариуса и предоставить доступ к оригиналам документов: Проверьте, может ли нотариус в вашем городе выехать к родственникам с оригиналами документов — это решит проблему за один визит.
    • Если нотариус поддерживает удалённое удостоверение и техническая возможность есть: Уточните у нотариуса возможность удостоверить доверенность удалённо (через видеосвязь) — это законно и не требует подлинников.
    • Обратитесь к другому нотариусу, который согласится удостоверить доверенность на основании выписки из ЕГРН, а не бумажных оригиналов.
    • Если продажа срочная, рассмотрите вариант личного присутствия на сделке вместо выдачи доверенности — это снимет вопрос с документами.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация сводится к намерению собственника выдать нотариальную доверенность на продажу квартиры при отсутствии у него на руках оригиналов документов, подтверждающих право собственности (выписки из ЕГРН, договора купли-продажи, свидетельства о праве на наследство и т.п.). Пользователь располагает только их фотокопиями, тогда как оригиналы хранятся у родственников в другом городе. Нотариус отказал в удостоверении доверенности, сославшись на необходимость предъявить подлинники. Юридически значимым здесь является вопрос о том, какие документы и в каком виде (оригинал или копия) обязан проверить нотариус перед совершением нотариального действия по удостоверению доверенности, а также каковы последствия удостоверения доверенности на основании документов, не являющихся оригиналами.

Затронутые правоотношения относятся к сфере нотариата (удостоверение сделок и доверенностей) и гражданского права (представительство, совершение сделок с недвижимостью). Ключевой аспект — идентификация объекта недвижимости, его правового статуса и личности собственника, а также законность самого распоряжения квартирой. Риск состоит в том, что без сверки с оригиналами нотариус не может достоверно установить, что доверитель (пользователь) является действующим собственником и что квартира не обременена, не арестована и не находится под запретом на совершение регистрационных действий. Использование исключительно фотографий несёт риск того, что сделка впоследствии может быть оспорена или приостановлена Росреестром из-за порока воли или нарушения нотариальной процедуры. Юридически значимо также, что доверенность, удостоверенная с нарушением правил проверки документов, может быть признана недействительной.

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах (в данном случае — право собственности на квартиру), подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку продажа квартиры является сделкой с недвижимостью, право на которую зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, оформляемая вами доверенность должна быть удостоверена нотариусом. Однако данная статья не регулирует, какие именно документы нужно представить нотариусу для удостоверения и можно ли обойтись фотографиями вместо оригиналов.

Статья 185.1 ГК РФ устанавливает, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. Статья не содержит требований к предоставлению оригиналов документов на недвижимость для удостоверения доверенности, а также не предусматривает возможности удостоверения на основании копий или фотографий. Вопросы о необходимых документах, допустимости копий, удаленном удостоверении и рисках при использовании доверенности на основании неоригинальных документов не регулируются данной статьей.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185.1

Основной же документ, определяющий порядок совершения нотариальных действий, — это Основы законодательства Российской Федерации о нотариате. В первую очередь следует обратиться к ст. 45 этих Основ. Она устанавливает требования к документам, которые представляются нотариусу в подтверждение фактов, подлежащих проверке. Такие документы должны быть надлежащего качества: не иметь подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, быть читаемыми, а при многостраничности — скреплены, чтобы исключить сомнения в целостности. Фотография документов (особенно сделанная на телефон) не может гарантировать соответствие этим критериям: невозможно проверить целостность оригинала, отсутствие неоговоренных пометок на обороте, подлинность подписей и печатей. Нотариус, отказав вам, по всей видимости, исходил из невозможности проверить достоверность документов по фотокопиям. Более того, оригиналы необходимы для сверки — это общепринятая практика, хотя в ст. 45 прямо не указано, что должны быть именно оригиналы, а не копии; однако иных документов, кроме оригиналов (или нотариально заверенных копий), нотариус обычно не принимает, если закон не допускает иное.

Статья 45. Требования к документам, представляемым для совершения нотариального действия. Документы, представляемые нотариусу в подтверждение фактов, которые нотариус обязан проверить при совершении нотариального действия, должны соответствовать требованиям настоящей статьи. В случае, если указанные документы исполнены на бумажных носителях, они не должны иметь подчисток или приписок, зачеркнутых слов либо иных неоговоренных исправлений и не могут быть исполнены карандашом или с помощью легко удаляемых с бумажного носителя красителей. Текст документа должен быть легко читаемым. Целостность документа, состоящего из нескольких листов, должна быть обеспечена путем его скрепления или иным исключающим сомнения в его целостности способом. Если имеющиеся в документе неоговоренные исправления или
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 45

В то же время существует специальный механизм, который мог бы упростить ситуацию, — ст. 47.1 Основ. Согласно этой норме, при совершении нотариальных действий, требующих проверки прав на недвижимость, нотариус не вправе требовать от обратившегося представления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Более того, нотариус обязан запросить и получить такие сведения самостоятельно. Это означает, что для подтверждения права собственности на квартиру и её характеристик (кадастровый номер, адрес, площадь) нотариус может сам получить актуальную выписку из ЕГРН, не нуждаясь в вашем оригинале свидетельства о праве собственности (которое сейчас, как правило, не выдают) или договора купли-продажи. Однако это не отменяет необходимости идентифицировать личность доверителя (вас) и представителя — здесь требуются оригиналы паспортов. Для удостоверения доверенности нотариус также должен точно определить объект сделки. Эта информация может быть предоставлена из ваших фотографий (кадастровый номер, адрес), но фотография документа (например, выписки или договора) не является надлежащим доказательством — нотариус может усомниться в её подлинности. Тем не менее, если вы сообщите нотариусу кадастровый номер или точный адрес, он сможет сверить их с данными, полученными из ЕГРН, и удостовериться, что именно эта квартира принадлежит вам. Таким образом, отказ нотариуса на основании отсутствия оригиналов именно правоустанавливающих документов на квартиру может быть излишне строгим, так как закон (ст. 47.1) прямо освобождает вас от обязанности их предоставлять, возлагая проверку на нотариуса.

Статья 47.1. Совершение нотариальных действий, требующих использования сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости ... нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся ... нотариус ... запрашивает и получает ... сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 47.1

Что касается возможности удостоверить доверенность удаленно, ст. 44.3 Основ содержит исчерпывающий перечень нотариальных действий, которые могут совершаться без личной явки к нотариусу (удаленно). Удостоверение доверенностей на продажу недвижимости в этот перечень не входит. Следовательно, дистанционное оформление (через ЕИС нотариата или портал госуслуг) для такой доверенности невозможно. Также не предусмотрено законом удостоверение доверенности на основании только фотографий документов; выезд нотариуса (ст. 13 Основ) возможен, но нотариус при выезде будет руководствоваться теми же правилами и может потребовать оригиналы.

Статья 44.3. Совершение нотариальных действий удаленно (введена Федеральным законом от 27.12.2019 N 480-ФЗ) Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81 , 85.1 , 86 , 87 , 88.1 , 89 , 97 (в части хранения электронных документов), 103 , 103.7 , 103.9-1 , 103.14 настоящих Основ.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 44.3

Наконец, ст. 59 Основ регламентирует общий порядок удостоверения доверенностей, но не содержит никаких указаний относительно документов, удостоверяющих право на имущество, поэтому к данному вопросу она неприменима.

Таким образом, из анализа следует, что хотя нотариус вправе отказать в удостоверении доверенности, если представленные документы (фотографии) не позволяют ему удостовериться в существенных фактах (ст. 45 Основ), однако применительно к правам на недвижимость он обязан самостоятельно получать сведения из ЕГРН (ст. 47.1). Следовательно, решающее значение имеет не фотография свидетельства, а точная идентификация объекта (кадастровый номер, адрес). Если вы сообщите нотариусу эти данные и он сможет подтвердить ваше право через ЕГРН, отсутствие оригинала правоустанавливающего документа не должно быть препятствием. В то же время, для идентификации вашей личности необходим оригинал паспорта. Возможность удаленного удостоверения исключена.

Удостоверение доверенности на продажу квартиры без оригиналов правоустанавливающих документов возможно. Отказ нотариуса, мотивированный исключительно отсутствием подлинников договора или свидетельства о праве собственности, является излишне строгим и не соответствует закону, так как обязанность проверять право собственности через ЕГРН возложена на самого нотариуса. Для совершения нотариального действия вам необходимо предъявить оригинал паспорта и точно указать данные для идентификации объекта недвижимости (кадастровый номер или адрес).

Рекомендуемые действия

  • Получите точный кадастровый номер квартиры (из фотографий документов, через публичную кадастровую карту или личный кабинет на сайте Росреестра), чтобы нотариус мог однозначно идентифицировать объект для самостоятельного запроса выписки из ЕГРН.
  • Повторно обратитесь к тому же или иному нотариусу, имея при себе оригинал паспорта, кадастровый номер квартиры и копии имеющихся документов, и сошлитесь на статью 47.1 Основ законодательства о нотариате, которая обязывает его самостоятельно запрашивать сведения из реестра недвижимости без требования их представления от вас.
  • В случае повторного отказа получите у нотариуса письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия с указанием конкретных причин (ст. 48 Основ), чтобы зафиксировать незаконный отказ для дальнейшего обжалования.
  • Рассмотрите вариант выезда нотариуса к родственникам в другой город, если они имеют доступ к оригиналам документов, — в этом случае нотариус сможет сверить подлинники на месте, стоимость выезда оплачивается отдельно.
  • При систематическом отказе нескольких нотариусов обжалуйте неправомерный отказ в суд по месту нахождения нотариальной конторы в порядке особого производства, ссылаясь на норму ст. 47.1 Основ о запрете истребовать сведения из ЕГРН от заявителя.