Правовые аспекты восстановления инженерных систем в самовольно построенном помещении
Анализ ситуации
На основании представленной информации, помещение (квартира на чердаке) имеет признаки самовольной постройки, поскольку:
- Оно было самовольно построено без проектной и разрешительной документации
- Отсутствовали базовые разрешения от жилищных органов на перепланировку или переобустройство
- Помещение снято с учета в органах технической инвентаризации
Применимые правовые нормы
Статус самовольной постройки
"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 222)
"Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 222)
Обязанности управляющей компании
"Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42)
"Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10)
Запрет на несанкционированное подключение
"Потребитель не вправе: ... несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обез установленных Правил, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы" (Источник: Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, пункт 35)
Ответственность за нарушение
"Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет наложение административного штрафа" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 7.22)
Выводы и рекомендации
Для управляющей компании:
-
Обязана проверить правовой статус помещения перед выполнением любых работ, затрагивающих общедомовые системы
-
Не вправе выполнять работы по восстановлению канализационных и вентиляционных систем в самовольно построенном помещении без:
- Подтверждения законности существования помещения
- Наличия разрешительной документации на переустройство
- Согласования с органом местного самоуправления
-
Рискует административной ответственностью в случае выполнения работ в самовольной постройке
-
Может нести гражданско-правовую ответственность перед другими собственниками за возможный ущерб
Рекомендуемые действия:
- Приостановить рассмотрение заявления нового владельца до выяснения правового статуса помещения
- Запросить у заявителя документы, подтверждающие законность существования помещения и его подключения к общедомовым системам
- Уведомить орган местного самоуправления о выявленном помещении с признаками самовольной постройки
- В случае подтверждения статуса самовольной постройки - уведомить собственников помещений в многоквартирном доме
- При необходимости - обратиться в суд с требованием о приведении помещения в первоначальное состояние
Управляющая компания должна действовать исключительно в рамках законодательства, поскольку несет ответственность за сохранность общего имущества многоквартирного дома и безопасность всех жильцов.
