Ключевая ситуация заключается в намерении свекрови (собственницы квартиры) продать недвижимость, которая была ею приобретена в период брака со свекром (умер в 2018 году) и оформлена в её единоличную собственность. Пользователь первоначально в 2012 году купила эту квартиру по договору переуступки прав, а затем оформила её на свекровь, то есть юридически свекровь стала титульным собственником.
Юридически значимым обстоятельством является то, что квартира была приобретена в 2012 году, когда свекровь и свекор состояли в зарегистрированном браке. Несмотря на то, что право собственности зарегистрировано только на имя свекрови, в силу закона данное имущество является совместно нажитым имуществом супругов. Это означает, что свекор имел равные со свекровью права на эту квартиру, даже если его имя не указано в документах.
После смерти свекра в 2018 году открылось наследство. Поскольку квартира была совместной собственностью, доли супругов в ней считаются равными (по 1/2). Таким образом, в состав наследства вошла не вся квартира, а только та доля (1/2), которая принадлежала умершему свекру. Вторая половина (1/2 доля свекрови) остаётся её личной собственностью и в наследственную массу не входит.
Следовательно, на данный момент собственником всей квартиры свекровь формально не является. Она является собственником своей супружеской доли (1/2) и, возможно, унаследовала часть доли свекра (если она вступила в наследство). Если кроме свекрови у свекра были другие наследники (например, дети, в том числе муж пользователя), то они также приобрели права на наследственную долю в квартире. Таким образом, круг собственников может быть шире, чем только свекровь.
Юридически значимыми являются следующие факты:
- Период приобретения квартиры (в браке) — определяет режим совместной собственности.
- Факт смерти свекра и наличие (или отсутствие) оформленных наследственных прав на его долю.
- Круг наследников свекра, принявших наследство, и их возможные требования к квартире.
Вопрос о необходимости справок из ЗАГСа и согласия второго наследника напрямую связан с необходимостью подтвердить состав участников общей долевой собственности на момент продажи. Если наследники свекра (кроме свекрови) официально оформили свои права на часть квартиры, то для продажи потребуется их согласие или участие в сделке. Если же никто из наследников, кроме свекрови, свои права не заявил, и наследственное дело не открывалось, ситуация усложняется, так как доля умершего остаётся нераспределённой. Также требуется установить, было ли выдано свекрови свидетельство о праве собственности на пережившего супруга (на её половину), чтобы юридически выделить её долю из общего имущества. Доверенность, выдаваемая сыну на продажу, должна учитывать, что свекровь может распоряжаться только своей долей и унаследованной частью, а не долями других наследников.
Согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ, имущество, приобретённое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оно оформлено. Поскольку квартира была куплена в 2012 году, когда свекровь и свекор состояли в зарегистрированном браке (свекор умер в 2018 году, что предполагает наличие брака на момент приобретения), данная квартира, даже будучи приватизированной на одну свекровь, поступила в общую совместную собственность супругов. Следовательно, после смерти свекра его доля (½) в праве собственности на квартиру вошла в состав наследства, а пережившая супруга (свекровь) имеет право на выдел своей супружеской доли (½) вне наследственной массы. Для продажи квартиры потребуется сначала оформить наследственные права на долю умершего супруга – получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Сам факт того, что квартира приватизирована только на свекровь, не меняет её статуса совместного имущества, если приобретение (приватизация) произошло в период брака. Таким образом, без оформления наследства на долю свекра полноценно распорядиться квартирой (продать её целиком) невозможно, поскольку продать можно только то, что принадлежит продавцу, а ½ доля умершего ещё не перешла к наследникам.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 256
Статья 34. Совместная собственность супругов
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Что касается оформления доверенности на сына для продажи квартиры: свекровь, находясь в другом городе, может выдать нотариально удостоверенную доверенность на имя своего сына (мужа пользователя) с правом продажи квартиры и получения денег. Согласно ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, доверенность удостоверяется нотариусом, при этом доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, требует отдельного нотариального удостоверения и указания на право передоверия в основной доверенности. В данном случае речь идёт о первичной доверенности, поэтому свекрови достаточно обратиться к любому нотариусу по месту своего жительства, который удостоверит доверенность с указанием полномочий на продажу квартиры (в том числе на подписание договора купли-продажи, получение денег, регистрацию перехода права). Нотариус проверит дееспособность доверителя, личность и правильность текста. Доверенность должна быть составлена в письменной форме и нотариально удостоверена; её копия или оригинал передаётся представителю.
Статья 59. Удостоверение доверенностей Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 59
Вопрос о необходимости справок из ЗАГСа и согласия второго наследника не урегулирован нормами из представленного контекста. Однако по общему правилу для оформления наследства и последующей продажи квартиры потребуются: свидетельство о смерти свекра (из ЗАГСа), свидетельство о браке свекрови и свекра (подтверждает совместную собственность и право пережившего супруга на выдел доли), а также свидетельства о рождении детей (для подтверждения круга наследников). Указанные документы регулируются Федеральным законом «Об актах гражданского состояния» и ГК РФ (часть третья, раздел V «Наследственное право»), но эти акты в предоставленном контексте отсутствуют. Согласие других наследников (потенциальных, например, детей свекра) на продажу квартиры не требуется, если право собственности на всю квартиру будет оформлено на свекровь после выдела супружеской доли и принятия наследства. Однако если другие наследники также примут наследство на долю умершего, то для продажи квартиры целиком потребуется либо заключение соглашения о разделе наследства, либо продажа каждым наследником своей доли – и тогда согласие каждого сособственника на отчуждение общего имущества необходимо по ст. 246, 247 ГК РФ (но эти нормы также отсутствуют в контексте). Таким образом, без дополнительных норм о наследовании точный ответ дать нельзя, но из имеющегося контекста следует, что в первую очередь необходимо оформить наследственные права на долю свекра, а для этого обратиться к нотариусу по месту открытия наследства, представив документы о смерти, браке и составе семьи.
