Продажа доли в коммунальной квартире: сроки уведомления и согласие опеки для несовершеннолетних

Продажа доли в праве общей долевой собственности на комнату в коммунальной квартире

Анализ ситуации

В вашем случае осуществляется продажа доли в праве общей долевой собственности на комнату в коммунальной квартире. Вы надлежащим образом уведомили сособственников о продаже доли, направив ценные письма с описью вложения и уведомлением о вручении. Однако письмо получил только один совершеннолетний сособственник, остальные (включая несовершеннолетнего, рожденного в 2013 году) уведомление не получили.

Применимые правовые нормы

По вопросу о разрешении органов опеки

"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 37)

"За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 28)

"Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: [...] 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного." (Источник: Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" Статья 20)

По вопросу о сроке ожидания

"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 250)

"Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 165.1)

Выводы и рекомендации

По первому вопросу: Нужно ли разрешение органов опеки?

Разрешение органов опеки не требуется, поскольку:

1. Вы не отчуждаете долю несовершеннолетнего, а продаете свою собственную долю.
2. Отказ от преимущественного права покупки не является сделкой по отчуждению имущества несовершеннолетнего.
3. Законные представители несовершеннолетнего (мать и брат) осуществляют отказ от преимущественного права покупки, а не совершают сделку с имуществом ребенка.

По второму вопросу: Срок ожидания для продажи

1. 30-дневный срок начинает течь с момента получения уведомления тем сособственником, который его получил.
2. Продажа возможна на следующий день после истечения 30-дневного срока. Например, если уведомление получено 1 января, то 30 дней истекают 31 января, и продажа возможна 1 февраля.
3. Для тех сособственников, которые не получили уведомление, оно считается доставленным, поскольку вы направили его надлежащим способом (ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении).

Рекомендации

1. Сохраните все почтовые документы, подтверждающие отправку уведомлений (квитанции, описи вложений, уведомления о вручении/невручении).
2. Дождитесь истечения 30 дней с момента получения уведомления тем сособственником, который его получил.
3. После истечения указанного срока можете заключать договор купли-продажи с третьим лицом.
4. В случае возникновения споров рекомендуем обратиться к адвокату для получения квалифицированной юридической помощи.