Оформление крыши многоквартирного дома под летнюю террасу для кафе
Анализ ситуации
Вы хотите выкупить часть крыши многоквартирного дома для создания летней террасы коммерческого назначения (кафе). Крыша относится к общему имуществу многоквартирного дома, что создает существенные правовые ограничения.
Правовой статус крыши
"В состав общего имущества включаются: ... б) крыши;" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, пункт 1)
"Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 290, пункт 2)
Применимые правовые нормы
Ограничения на отчуждение общего имущества
"Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, пункт 3)
"Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.3, пункт 5)
Порядок использования общего имущества
"По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, пункт 4)
"Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.3, пункт 4)
Выводы и рекомендации
Основные выводы:
-
Выкуп крыши невозможен - закон прямо запрещает отчуждение доли в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение.
-
Возможна только передача в пользование - крыша может быть передана вам в пользование по решению общего собрания собственников.
-
Требуется единогласное решение - для изменения размера общего имущества необходимо согласие всех собственников помещений в доме.
План действий:
1. Подготовительный этап
- Разработать детальный проект террасы с учетом всех технических требований
- Получить техническое заключение о возможности устройства террасы на крыше
- Подготовить экономическое обоснование с расчетом потенциальных выгод для собственников
2. Получение согласия собственников
- Созвать общее собрание собственников помещений
- Представить проект на утверждение
- Получить решение о передаче крыши в пользование (требуется не менее 2/3 голосов)
- Для реконструкции крыши потребуется единогласное решение всех собственников
3. Согласования с органами власти
- Обратиться в орган местного самоуправления для согласования переустройства
"Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 26, пункт 1)
- Получить разрешение на условно разрешенный вид использования (если требуется)
- Согласовать проект в органах пожарного надзора и Роспотребнадзора
4. Проектная документация и строительство
- Разработать проектную документацию в соответствии с требованиями:
"Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 48, пункт 2)
- Получить разрешение на строительство
- Выполнить работы в соответствии с проектом
5. Ввод в эксплуатацию
- Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
- Зарегистрировать право пользования в Росреестре
Особые требования для кафе:
"При организации питания населения в специально оборудованных местах (столовых, ресторанах, кафе, барах и других) ... должны выполняться санитарно-эпидемиологические требования." (Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 17, пункт 1)
"Конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения зданий и сооружений должны обеспечивать в случае пожара: эвакуацию людей в безопасную зону до нанесения вреда их жизни и здоровью" (Источник: Технический регламент о требованиях пожарной безопасности, статья 80, пункт 1)
Риски и альтернативы
Учитывая сложность процедуры и необходимость получения согласия всех собственников, рекомендую рассмотреть альтернативные варианты:
- Аренда готовых помещений на первом этаже с возможностью устройства летней веранды
- Создание кафе в нежилом помещении на последнем этаже с доступом на крышу
- Организация сезонного летнего кафе на прилегающей территории
Для детальной проработки вашего конкретного случая рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области недвижимости и градостроительного права.
