Может ли мать зарегистрировать право собственности на квартиру в Славянске по договору дарения от дочери, находясь в Москве через Росреестр ДНР

Суть ситуации заключается в том, что граждане Украины (собственница и её мать) планируют совершить сделку (дарение или куплю-продажу) с недвижимостью, расположенной на территории ДНР, при этом стороны фактически находятся в разных юрисдикциях: даритель (продавец) — в г. Киев (Украина), одаряемый (покупатель) — в г. Москва (РФ), а объект недвижимости — в г. Славянск, который de facto относится к ДНР (ныне — части РФ в рамках СВО). Ключевой правовой коллизией является то, что сделка оформляется в одной стране (Украина), а регистрация права собственности должна быть произведена в органе, действующем на территории, правовой статус которой не признаётся Украиной и международным сообществом, но признаётся РФ (Росреестром ДНР).

Юридически значимыми обстоятельствами являются:

1. Статус сторон и объекта сделки. Собственник (Широкова В. В.) и её мать на момент сделки, вероятно, являются гражданами Украины (поскольку не указано, что дочь также получила гражданство РФ; мать получила гражданство РФ в 2023 году, но, возможно, сохранила украинское). Квартира находится в г. Славянск, который с 2022 года контролируется РФ и включён в состав ДНР (впоследствии — в состав РФ). Украина считает эту территорию временно оккупированной. Следовательно, сделка подпадает под регулирование двух правопорядков, которые не признают юрисдикцию друг друга.
2. Форма и место совершения сделки. Заключение договора в Киеве (Украина) означает применение украинского права к его форме и содержанию (нотариальное удостоверение, реестры). Однако для регистрации права в Росреестре ДНР потребуется, чтобы сделка была оформлена по российским стандартам (в том числе с нотариальным удостоверением у российского нотариуса, либо при наличии международных соглашений). Проблема в том, что между Украиной и РФ (и ДНР) в настоящее время отсутствуют дипломатические отношения и соглашения о взаимном признании документов, выданных после 2014–2022 годов.
3. Легализация и перевод. Документы, выданные украинскими нотариусами и госорганами, не будут автоматически признаваться Росреестром ДНР. Потребуется нотариально заверенный перевод на русский язык, а также, скорее всего, проставление апостиля (согласно Гаагской конвенции 1961 года, участниками которой являются и Украина, и РФ). Однако апостиль выдаётся на территории Украины, и Росреестр ДНР может не принять его по политическим причинам либо потребовать консульскую легализацию через МИД РФ (что практически невозможно в условиях разрыва дипотношений).
4. Регистрация граждан по месту жительства. Факт того, что мать и отец зарегистрированы в квартире с 2006 года, имеет значение для сделки, но не блокирует её. По российскому законодательству (и ДНР) регистрация (прописка) не является обременением права собственности — собственник вправе отчуждать жильё даже при наличии зарегистрированных лиц. Однако, если родители не выписались добровольно, после смены собственника новый собственник может столкнуться с трудностями (например, право пользования жильём для лиц, отказавшихся выписываться). Важно, что родители уехали в РФ в 2022 году и приобрели гражданство РФ, но формально остаются зарегистрированными в паспорте старого образца (украинском или российском, если не аннулировали регистрацию). Поскольку снятие с регистрационного учёта в ДНР возможно только при личной явке или при вынесении судебного решения, а также при подаче заявления через МФЦ (признаком снятия может служить фактический переезд), но в данной ситуации лучше, если перед сделкой будет аннулирована регистрация отца (развод в 2025 году и его отдельное проживание в Ардоне делают его «бывшим членом семьи» собственника, чьё право пользования может быть прекращено).
5. Правовые риски, связанные со статусом ДНР. Для Украины любая сделка с недвижимостью на оккупированной территории, совершённая без учёта украинского законодательства о принудительном отчуждении или регистрации в украинском реестре, может считаться ничтожной (ст. 9 ГК Украины от 16.01.2003 № 435-IV, Закон Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории территории Украины»). Для РФ и ДНР сделка будет действительной при условии её оформления по российским законам. Возникает риск «двойного статуса»: собственность будет зарегистрирована в Росреестре ДНР, но не будет признана украинскими судами, что может создать проблемы при возможном возврате территории под юрисдикцию Украины (например, невозможность продать её в будущем без повторной регистрации по украинскому законодательству).
6. Необходимость личного присутствия. Росреестр ДНР (как и РФ) обычно требует личной подачи документов заявителем либо его представителем по нотариальной доверенности. Для подачи документов матерью (как одаряемой/покупателем) ей потребуется либо явиться в офис Росреестра в ДНР лично, либо оформить доверенность на другого лицо. Нотариальная доверенность, выданная в Москве, должна соответствовать требованиям РФ (квалифицированная ЭЦП или бумажный носитель) и, вероятно, будет признана в ДНР (как части РФ). Доверенность, выданная в Киеве, может быть не признана.

Таким образом, юридически значимыми являются: разрыв дипломатических отношений между Украиной и РФ, отсутствие механизмов легализации документов, статус ДНР как территории с особым правовым режимом, факт регистрации родителей в квартире и их выезд, а также необходимость оформления сделки в соответствии с требованиями РФ для её признания в Росреестре ДНР.

Договор дарения квартиры, расположенной в г. Славянске, между Широковой В.В. и её матерью Широковой Е.В. подлежит обязательному нотариальному удостоверению в силу требований российского гражданского права. Согласно ст. 574 ГК РФ, если стороны выберут форму дарения, договор должен быть удостоверен нотариусом; без этого он будет считаться ничтожным и не сможет служить основанием для регистрации права. Учитывая, что даритель постоянно проживает в Киеве, а одаряемая — в Москве, возникает практическая проблема: нотариус, совершающий удостоверение, должен руководствоваться правом РФ, поскольку недвижимость находится на территории, которую Российская Федерация рассматривает как свою (г. Славянск). Таким образом, договор, составленный и удостоверенный украинским нотариусом в Киеве, не будет соответствовать ст. 574 ГК РФ, если он не совершён по российским правилам (т.е. российским нотариусом). Однако стороны могут заключить договор в письменной форме, а затем обратиться к нотариусу на территории РФ (например, в Москве через нотариуса, имеющего право удостоверять сделки с недвижимостью в ДНР, с учётом территориальных особенностей). Для договора купли-продажи (если будет избран этот вариант) ГК РФ требует простой письменной формы, однако норма ст. 550 ГК РФ в предоставленном контексте отсутствует, поэтому по данному аспекту следует дополнительно обратиться к ГК РФ.

1. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574

Далее, при подаче документов на государственную регистрацию права собственности в Росреестре ДНР решающее значение имеет то, насколько оформленный договор соответствует законодательству, действовавшему в месте нахождения недвижимости на момент сделки. В силу ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основанием для регистрации являются договоры, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта. Поскольку квартира находится в г. Славянске, который с точки зрения российского законодательства является частью территории РФ, договор должен быть заключён по российскому праву. Если Широкова В.В. и Широкова Е.В. оформят договор в Киеве по украинскому праву, он не будет соответствовать этому требованию, и регистрирующий орган может отказать во внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости. Поэтому для успешной регистрации необходимо, чтобы договор (дарения или купли-продажи) был составлен и удостоверен (для дарения) в строгом соответствии с ГК РФ и другими российскими нормативными актами.

Зарегистрировать право собственности в Росреестре ДНР на основании договора, составленного и удостоверенного украинским нотариусом в Киеве, невозможно. Сделка должна быть оформлена строго по российскому законодательству: договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению по правилам РФ, а все документы — легализации и переводу. При соблюдении описанных ниже мер мать (одаряемая) сможет зарегистрировать право в ДНР через личное обращение или представителя.

Рекомендуемые действия

• Заключить договор не в Киеве, а на территории РФ — у нотариуса в Москве или ДНР. Это исключит непризнание формы сделки, поскольку нотариальное удостоверение дарения обязательно (ст. 574 ГК РФ), а орган регистрации руководствуется российским правом (ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ).
• Обеспечить нотариально заверенный перевод на русский язык всех украинских документов — паспортов, правоустанавливающих документов на квартиру, доверенности (если таковая будет выдана в Украине). Параллельно оформить апостиль в соответствии с Гаагской конвенцией 1961 г., участниками которой являются и Украина, и РФ.
• Для подачи заявления о регистрации, если даритель (собственница) не может лично явиться в Росреестр ДНР, оформить нотариальную доверенность на территории РФ. Доверенность, выданная в России, принимается в ДНР без дополнительной легализации. Доверенность из Украины потребует апостиля и перевода, что многократно повышает риск отказа.
• Снять с регистрационного учёта бывшего мужа (отца), утратившего семейные отношения с новым собственником после развода. Хотя регистрация не блокирует переход права, для чистоты объекта следует либо получить добровольное заявление о снятии, либо инициировать судебный иск в суде ДНР о признании утратившим право пользования.
• Подготовить полный пакет для подачи: нотариально удостоверенный договор, переведённые и апостилированные правоустанавливающие документы на квартиру (включая кадастровый паспорт, если имеется), доверенность на подачу, документы о снятии с учёта (опционально). Подавать лично матери или её представителю через МФЦ ДНР.

Документы и доказательства

• Нотариально удостоверенный договор дарения (или купли-продажи), соответствующий ГК РФ, оформленный у российского нотариуса.
• Апостилированные и нотариально переведённые на русский язык паспорта сторон (если гражданство Украины) и правоустанавливающие документы на квартиру, выданные до 2022 года.
• Нотариальная доверенность от дарителя, составленная на территории РФ, если даритель не присутствует при подаче.
• Вступившее в законную силу решение суда ДНР о признании отца утратившим право пользования (при отсутствии его добровольного снятия с регистрационного учёта).

Сроки и риски

Существует высокий риск отказа Росреестра ДНР принимать документы, даже с апостилем, из-за отсутствия дипломатических отношений и политической конъюнктуры. Все значимые действия (нотариальное удостоверение, выдача доверенности) следует перенести на территорию РФ. Срок государственной регистрации — до 9 рабочих дней через МФЦ, при нотариальной подаче — 3–5 дней. Дополнительный риск: украинская юрисдикция может признать сделку ничтожной по законодательству о временно оккупированных территориях; это не влияет на регистрацию в ДНР сейчас, но способно создать проблемы при изменении международно-правового статуса региона в будущем.

Когда нужен адвокат

Из-за многослойного правового конфликта (разные правопорядки, статус ДНР, отсутствие консульской легализации) к адвокату необходимо обратиться до начала оформления. Специалист по международному частному праву и сделкам с недвижимостью в новых субъектах РФ проверит признаваемость украинских правоустанавливающих документов, выстроит цепочку легализации и минимизирует риски признания сделки недействительной.