Нужно ли проверять повторный брак бывших супругов-собственников при покупке квартиры, купленной в браке и после развода?

Ситуация касается приобретения квартиры, находящейся в общей совместной собственности двух лиц — бывших супругов. Имущество было куплено ими в 2018 году, то есть в период зарегистрированного брака, что по умолчанию делает его совместно нажитым. В апреле 2026 года брак между продавцами был расторгнут. Юридически значимым является то, что после развода режим общей совместной собственности супругов прекращается, и квартира переходит в режим общей долевой собственности (если не был заключён брачный договор или соглашение о разделе имущества). При этом доли бывших супругов считаются равными, если иное не установлено законом или договорённостью.

Покупатель обеспокоен возможностью возникновения прав на квартиру у нового супруга одного из продавцов, если тот вступит в повторный брак до совершения сделки. С точки зрения семейного законодательства, имущество, приобретённое каждым из супругов до вступления в брак (в том числе полученное в порядке раздела совместно нажитого имущества после расторжения предыдущего брака), не является общим имуществом новых супругов. Таким образом, если после развода квартира (или её часть) стала личной собственностью одного из бывших супругов, то повторный брак на правовой режим этой квартиры не влияет — новый супруг автоматически не приобретает на неё никаких прав. Риск существует только в том случае, если после заключения нового брака один из бывших супругов произвёл за счёт общих средств с новым супругом неотделимые улучшения квартиры (капитальный ремонт, перепланировку), что может породить право требования компенсации, но не доли в праве собственности.

Юридически значимым обстоятельством также является то, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавцы остаются титульными собственниками. Покупателю необходимо убедиться, что на момент подписания договора купли-продажи обе доли свободны от притязаний третьих лиц, включая возможные алиментные обязательства, аресты, ипотеку, а также что у продавцов отсутствуют несовершеннолетние дети, которые могли бы иметь право пользования квартирой, или что их интересы учтены. Повторный брак продавца сам по себе такого риска не создаёт, однако покупателю стоит проверить актуальные выписки из ЕГРН на предмет обременений и правопритязаний, а также уточнить, не было ли после развода заключено соглашение о разделе имущества, изменяющее доли.

Согласно статье 256 Гражданского кодекса РФ и статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Поскольку квартира приобретена продавцами в 2018 году, когда они состояли в зарегистрированном браке, на неё распространялся режим совместной собственности. Однако после расторжения брака в апреле 2026 года этот режим прекращается: общее имущество бывших супругов переходит в режим долевой собственности (если не был произведён раздел и не установлено иное).

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 256

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Пункт 5 статьи 244 ГК РФ прямо допускает установление долевой собственности на общее имущество участников совместной собственности по их соглашению или по решению суда. Поскольку после развода специальный закон (СК РФ) больше не предусматривает совместной собственности для бывших супругов, квартира становится общей долевой собственностью двух продавцов. Каждый из них имеет долю в праве (по умолчанию предполагается равенство долей, если не доказано иное).

Новый супруг одного из продавцов не приобретает прав на квартиру, купленную в предыдущем браке, поскольку это личное имущество собственника. Проверять факт повторного брака продавцов и требовать справку из ЗАГСа не нужно — риск предъявления претензий новым супругом отсутствует. Сделку необходимо заключать напрямую с обоими бывшими супругами как сособственниками, получив от них согласие на отчуждение имущества.

Рекомендуемые действия

• Запросите у продавцов свидетельство о расторжении брака или решение суда — этот документ подтвердит, что режим совместной собственности прекращён, и квартира перешла в общую долевую собственность без риска последующего оспаривания.
• Закажите актуальную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости и о зарегистрированных правах — она покажет текущих собственников, отсутствие арестов, запретов, залогов и правопритязаний третьих лиц.
• Сверьте данные из ЕГРН с правоустанавливающими документами — первоначальным договором купли-продажи 2018 года, соглашением о разделе имущества (если заключалось) или судебным актом — чтобы убедиться, что продавцы действительно являются единственными собственниками и их доли определены.
• Убедитесь, что в квартире отсутствуют зарегистрированные по месту жительства несовершеннолетние дети; если такие имеются, потребуйте нотариальное обязательство родителей о снятии их с регистрационного учёта с отражением этого условия в договоре купли-продажи.
• Проверьте паспорта продавцов на предмет актуальных штампов о регистрации нового брака исключительно для исключения супружеских притязаний на денежные средства по сделке в будущем, но имейте в виду: согласие нового супруга на продажу этой квартиры не требуется.
• Заключайте договор купли-продажи в нотариальной форме, если доли не выделены и нотариус проведёт правовую экспертизу документов, одновременно удостоверив дееспособность и волеизъявление сторон.
• Включите в договор купли-продажи заверения продавцов о том, что квартира никому не подарена, не обещана, не состоит под арестом и не обременена правами третьих лиц, включая отсутствие прав новых супругов.

Требование справки из ЗАГСа о повторном браке избыточно, так как даже в случае его наличия права на долю в этой квартире у нового супруга не возникнут в силу прямого указания статьи 256 Гражданского кодекса РФ, а любые притязания будут ничтожны.