Ситуация касается приобретения квартиры, находящейся в общей совместной собственности двух лиц — бывших супругов. Имущество было куплено ими в 2018 году, то есть в период зарегистрированного брака, что по умолчанию делает его совместно нажитым. В апреле 2026 года брак между продавцами был расторгнут. Юридически значимым является то, что после развода режим общей совместной собственности супругов прекращается, и квартира переходит в режим общей долевой собственности (если не был заключён брачный договор или соглашение о разделе имущества). При этом доли бывших супругов считаются равными, если иное не установлено законом или договорённостью.
Покупатель обеспокоен возможностью возникновения прав на квартиру у нового супруга одного из продавцов, если тот вступит в повторный брак до совершения сделки. С точки зрения семейного законодательства, имущество, приобретённое каждым из супругов до вступления в брак (в том числе полученное в порядке раздела совместно нажитого имущества после расторжения предыдущего брака), не является общим имуществом новых супругов. Таким образом, если после развода квартира (или её часть) стала личной собственностью одного из бывших супругов, то повторный брак на правовой режим этой квартиры не влияет — новый супруг автоматически не приобретает на неё никаких прав. Риск существует только в том случае, если после заключения нового брака один из бывших супругов произвёл за счёт общих средств с новым супругом неотделимые улучшения квартиры (капитальный ремонт, перепланировку), что может породить право требования компенсации, но не доли в праве собственности.
Юридически значимым обстоятельством также является то, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавцы остаются титульными собственниками. Покупателю необходимо убедиться, что на момент подписания договора купли-продажи обе доли свободны от притязаний третьих лиц, включая возможные алиментные обязательства, аресты, ипотеку, а также что у продавцов отсутствуют несовершеннолетние дети, которые могли бы иметь право пользования квартирой, или что их интересы учтены. Повторный брак продавца сам по себе такого риска не создаёт, однако покупателю стоит проверить актуальные выписки из ЕГРН на предмет обременений и правопритязаний, а также уточнить, не было ли после развода заключено соглашение о разделе имущества, изменяющее доли.
Согласно статье 256 Гражданского кодекса РФ и статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Поскольку квартира приобретена продавцами в 2018 году, когда они состояли в зарегистрированном браке, на неё распространялся режим совместной собственности. Однако после расторжения брака в апреле 2026 года этот режим прекращается: общее имущество бывших супругов переходит в режим долевой собственности (если не был произведён раздел и не установлено иное).
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 256
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Пункт 5 статьи 244 ГК РФ прямо допускает установление долевой собственности на общее имущество участников совместной собственности по их соглашению или по решению суда. Поскольку после развода специальный закон (СК РФ) больше не предусматривает совместной собственности для бывших супругов, квартира становится общей долевой собственностью двух продавцов. Каждый из них имеет долю в праве (по умолчанию предполагается равенство долей, если не доказано иное).
- По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Ключевой вопрос покупателя — может ли новый супруг одного из продавцов претендовать на долю в квартире, если собственник вступит в повторный брак до продажи. Ответ даёт пункт 2 статьи 256 ГК РФ: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью. Доля в праве на квартиру, приобретённая в 2018 году, к моменту нового брака уже не является имуществом, нажитым во время нового брака. Она представляет собой личное имущество бывшего супруга, возникшее задолго до повторного брака. Следовательно, новый супруг не приобретает на эту долю никаких прав в силу брака, и его согласие на продажу не требуется.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 256
Для безопасного совершения сделки покупателю необходимо руководствоваться статьёй 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. В данном случае соглашение должны дать оба бывших супруга, которые являются сособственниками. Именно они должны подписать договор купли-продажи (или выдать нотариальную доверенность). Присутствие или отсутствие нового супруга любого из них правового значения не имеет, так как новый супруг участником долевой собственности не становится.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Таким образом, проверять факт повторного брака продавцов не требуется: новый супруг не может приобрести право на долю в этой квартире. Для подтверждения отсутствия прав третьих лиц и чистоты сделки покупателю достаточно запросить: 1) свидетельство о расторжении брака (или решение суда) — чтобы убедиться, что брак прекращён и долевая собственность не оспаривается; 2) выписку из ЕГРН на квартиру — она подтвердит актуальных собственников и отсутствие арестов, запретов; 3) если был произведён раздел имущества — соответствующий договор или судебный акт. При отсутствии раздела доли предполагаются равными, что вытекает из общих начал гражданского законодательства (статья 254 ГК РФ в контексте не приведена, но этот принцип применяется по аналогии).
