Квартира была приобретена в 2021 году, то есть в период брака. По общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено. Однако между супругами в 2023 году (спустя три года после покупки) был заключен брачный договор, которым установлен иной режим имущества: при разводе каждому супругу достается то, что зарегистрировано на его имя. Поскольку квартира оформлена только на жену, брачный договор формально закрепляет за ней единоличное право собственности на эту недвижимость.
Юридически значимым обстоятельством является то, что брачный договор заключен за три года до того, как бывший муж начал процедуру банкротства. Пока неизвестна точная дата возбуждения дела о банкротстве, но срок позволяет предположить, что договор мог быть заключен в период, когда супруг уже испытывал финансовые трудности или предвидел их. Это создает риск того, что такой договор может быть признан сделкой с предпочтением или подозрительной сделкой (совершенной с целью вывода имущества от обращения взыскания), поскольку он уменьшает конкурсную массу за счет исключения из нее актива, который при отсутствии договора мог бы считаться совместно нажитым имуществом.
Также важно, что квартира обременена ипотекой, то есть является залогом по кредитному договору. Даже если ипотека оформлена на жену и она единолично платит по кредиту, банк-кредитор остается залогодержателем. Продажа такой квартиры без согласия банка невозможна, так как предмет залога не может быть отчужден без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. При продаже нужно будет либо погасить ипотеку, либо получить письменное разрешение банка на переход долга и залога к новому покупателю.
Кроме того, в рамках дела о банкротстве бывшего мужа действуют специальные нормы, позволяющие конкурсному управляющему оспаривать сделки, совершенные за определенный период до принятия заявления о банкротстве. Даже если квартира не указана в документах банкрота, брачный договор может стать предметом оспаривания, если управляющий докажет, что он был направлен на сокрытие имущества от кредиторов. До тех пор, пока не истекли сроки оспаривания и не вынесен судебный акт по этому вопросу, статус квартиры остается неопределенным с точки зрения прав кредиторов бывшего мужа.
Таким образом, в данной ситуации пересекаются три блока правоотношений: семейное право (режим имущества супругов с учетом брачного договора), банкротное законодательство (влияние сделок на конкурсную массу) и залоговое право (обременение ипотекой). Юридически значимым является не только формальное оформление квартиры на жену, но и обстоятельства заключения брачного договора, его временная близость к началу банкротства, а также наличие залога, без согласия банка продать квартиру невозможно.
Квартира приобретена в браке в 2021 году, поэтому по общему правилу она является совместной собственностью супругов независимо от того, на чье имя оформлена. Однако брачный договор, заключенный в 2023 году, изменил этот режим. По условиям договора, при разводе каждому супругу остается то, что оформлено на него. Поскольку квартира оформлена только на жену, она становится ее личной собственностью, а не общим имуществом. Соответственно, при банкротстве бывшего мужа его доля в этой квартире отсутствует, и она не может быть включена в конкурсную массу согласно ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», предписывающей включать лишь долю должника в общем имуществе.
Статья 213.25, пункт 4: 'В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.'
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.25
Однако сам брачный договор может быть оспорен финансовым управляющим в рамках дела о банкротстве бывшего мужа. Согласно ст. 213.32 Закона о банкротстве, сделки супруга должника в отношении имущества супругов могут быть оспорены по основаниям, предусмотренным семейным законодательством и самим Законом о банкротстве. В частности, ст. 61.2 позволяет признать недействительной сделку, совершенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве, если она была направлена на причинение вреда имущественным правам кредиторов и другая сторона знала об этой цели. Брачный договор 2023 года, выводящий квартиру из совместной собственности, подпадает под этот период, и если будет доказано, что жена знала о финансовых трудностях мужа и намерении скрыть имущество, договор может быть признан недействительным. В таком случае квартира вернется в режим совместной собственности, и ее продажа станет спорной.
Статья 213.32. Особенности оспаривания сделки должника-гражданина: 1. Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по основаниям, предусмотренным статьей 61.2 или 61.3 настоящего Федерального закона, может быть подано финансовым управляющим... 4. Оспариванию в рамках дела о банкротстве гражданина подлежат также сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов, по основаниям, предусмотренным семейным законодательством.
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.32
- Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 61.2
Кроме того, квартира находится в ипотеке, а значит, является заложенным имуществом. Ее продажа возможна лишь с согласия залогодержателя — банка, предоставившего ипотечный кредит, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Это прямо установлено ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», причем для физических лиц-залогодателей, не занимающихся предпринимательской деятельностью, до обращения взыскания на заложенное имущество продажа может быть осуществлена залогодателем, но только с согласия залогодержателя.
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физически
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
Для потенциального покупателя квартиры существует значительный риск. Если брачный договор будет впоследствии оспорен и признан недействительным, квартира может быть включена в конкурсную массу, а сама сделка купли-продажи — оспорена как совершенная с имуществом, находящимся в режиме общей собственности супругов, без необходимого согласия супруга-банкрота. Кроме того, в силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц. Поскольку квартира обременена ипотекой и находится под угрозой оспаривания, покупатель рискует столкнуться с требованием о возврате квартиры или с обременением, о котором он может не знать. Если же покупатель знал или должен был знать о таких рисках, он лишается права требовать уменьшения цены или расторжения договора.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
