Применимое право
Первостепенное значение для разрешения вопроса имеет наследственное правопреемство. Поскольку продавец умер, его обязательство снять обременение с недвижимости переходит к наследнику. Согласно ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят не только вещи, но и имущественные обязанности наследодателя. Это означает, что обязанность продавца устранить ограничение (обременение) с переданного покупателю дома, которая возникла из договора купли-продажи, но не была исполнена при жизни, перешла к наследнику. Наследник, приняв наследство, становится обязанным совершить действия, необходимые для погашения записи об обременении в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, подача совместного заявления в Росреестр через МФЦ является прямым следствием перехода этой обязанности.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1112
Ответственность наследника по долгам наследодателя дополнительно подтверждается нормой ст. 1175 ГК РФ. Поскольку обязательство снять обременение является долгом (неисполненной обязанностью), наследник отвечает по нему в пределах стоимости унаследованного имущества. При этом в данном случае речь идёт не о денежном долге, а о действии — подаче заявления о прекращении залога. Наследник, уже принявший наследство, правомерно исполняет эту обязанность, обратившись в Росреестр совместно с покупателем — это наиболее прямой и внесудебный способ.
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1175
Само обременение, возникшее в связи с неисполнением продавцом обязательства (вероятно, залог), подлежит прекращению. Основания для этого предусмотрены ст. 352 ГК РФ. В сложившейся ситуации возможны несколько вариантов. Во-первых, залог прекращается вместе с прекращением обеспеченного обязательства (пункт 1) — если обязательство, в обеспечение которого было установлено обременение (например, ипотека, гарантия или иное), фактически исполнено (например, выплачен материнский капитал, долг погашен). Поскольку дом был куплен 13 лет назад за материнский капитал, можно предположить, что обязательство перед продавцом или перед кредитной организацией (если она была залогодержателем) уже исполнено, и залог прекратился в силу закона, но запись о нём не была погашена. Во-вторых, если покупатель не знал и не должен был знать о том, что дом обременён залогом, залог прекращается на основании пункта 2 той же статьи как добросовестным приобретателем. Пользователь при покупке не знал об обременении, что может служить дополнительным основанием для его прекращения. В-третьих, залог может быть прекращён по решению суда (пункт 6) — это запасной вариант, если Росреестр откажет в снятии обременения внесудебно.
Залог прекращается:
- с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
- если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;
...
- по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
...
- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 352
Если внесудебное снятие по совместному заявлению по какой-либо причине окажется невозможным (например, из-за отсутствия заявления залогодержателя или утраты документов), потребуется судебное решение. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ст. 58 прямо предусматривает, что регистрация прав и прекращения прав может осуществляться на основании решения суда. Это означает, что после вступления в законную силу судебного акта, которым установлен факт прекращения залога или признано отсутствие обременения, и пользователь, и наследник вправе подать заявление о регистрации прекращения. Решение суда будет являться самостоятельным основанием для государственной регистрации, и не потребуется дополнительных заявлений от залогодержателя.
Статья 58. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда.
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
- В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо пр
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 58
В судебном порядке для снятия обременения можно обратиться с иском о признании обременения отсутствующим или с заявлением об установлении юридического факта. Гражданский процессуальный кодекс РФ предусматривает, что суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение имущественных прав (ст. 264). В данном случае релевантным может быть факт прекращения обязательства, обеспечивающего залог, или факт добросовестного приобретения имущества (если пользователь не знал об обременении). Однако ст. 265 ГПК РФ устанавливает условие: суд устанавливает такие факты только при невозможности получения заявителем надлежащих документов в ином порядке. Поскольку пользователь и наследник уже обратились в Росреестр с совместным заявлением, это означает, что они пытаются решить вопрос внесудебно. Если Росреестр откажет (например, из-за отсутствия подтверждения прекращения обязательства или по формальным причинам), то получить документ, удостоверяющий факт прекращения обременения, иным образом будет невозможно — и тогда обращение в суд становится обоснованным.
Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 265
Заявление об установлении факта, связанного с недвижимостью (например, факта прекращения залога), подаётся в суд по месту нахождения дома (ст. 266 ГПК РФ). Решение суда, которым будет установлен соответствующий факт, станет основанием для государственной регистрации прекращения обременения (ст. 268 ГПК РФ) — оно заменит собой отсутствующие документы от продавца или залогодержателя.
Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 266
Решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 268
Таким образом, из приведённых норм следует, что наследник правомочен снять обременение без суда, подав совместное заявление с покупателем, поскольку обязанность продавца перешла к нему по наследству. Ожидание ответа из Росреестра является правильным первым шагом. Если последует отказ (например, ввиду необходимости подтверждения от залогодержателя, который неизвестен или ликвидирован), то единственным выходом станет суд — иск о признании обременения отсутствующим либо заявление об установлении факта прекращения залога, решение по которому будет основанием для регистрации.
