Оформление аренды складского помещения, находящегося в долевой собственности ИП
Анализ ситуации
Два индивидуальных предпринимателя владеют складским помещением в долях по 1/2 и планируют сдать его в аренду по договору, подлежащему государственной регистрации. Один ИП применяет ОСНО, другой — УСН "доходы минус расходы".
Требуется ли согласие второго ИП-совладельца
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)
"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 247)
Вывод: Для заключения договора аренды необходимо согласие обоих совладельцев. Без такого согласия договор может быть признан недействительным.
Учет доходов от аренды в налоговых декларациях
Для ИП на ОСНО
"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 208, пункт 1, подпункт 4)
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 209)
Рекомендация: ИП на ОСНО должен включить доход от аренды в декларацию 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ по ставке 13%.
Для ИП на УСН "доходы минус расходы"
"Налогоплательщики обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.24)
"арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 346.16, пункт 1, подпункт 4)
Рекомендация: ИП на УСН учитывает доходы от аренды в книге учета доходов и расходов, а также может учитывать связанные с арендой расходы при расчете налоговой базы.
Порядок государственной регистрации договора аренды
"Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 651, пункт 2)
"Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 51)
Процедура регистрации:
- Подготовка договора аренды в письменной форме
- Уплата государственной пошлины
- Подача заявления и документов в Росреестр
- Ожидание проведения регистрации (7 рабочих дней)
Распределение расходов на содержание недвижимости
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 249)
"Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 248)
Рекомендация: Расходы на содержание недвижимости распределяются пропорционально долям (по 1/2 каждому), если иное не установлено соглашением между ИП.
Выводы и рекомендации
- Для заключения договора аренды необходимо получить согласие обоих совладельцев.
- Доходы от аренды распределяются между ИП пропорционально их долям и учитываются в налоговом учете в соответствии с применяемой системой налогообложения.
- Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, если заключен на срок не менее года.
- Расходы на содержание распределяются между ИП пропорционально их долям, если иное не предусмотрено соглашением.
Рекомендуется:
- Заключить письменное соглашение между ИП о порядке сдачи имущества в аренду
- Подписать договор аренды с участием обоих собственников как арендодателей
- Зарегистрировать договор аренды в установленном порядке
- Вести раздельный учет доходов и расходов по аренде в соответствии с применяемыми системами налогообложения
При возникновении сложностей с оформлением документов или определением налоговых обязательств рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся в области недвижимости и налогообложения.
