Передача доли в квартире между близкими родственниками: нотариальное удостоверение и налоговые последствия
Анализ ситуации
Вы рассматриваете возможность передачи доли в квартире от матери к сыну. Квартира была приватизирована в 2003 году с распределением долей: 1/3 у матери и 2/3 у сына. Рассматриваются два варианта передачи: дарение и купля-продажа.
Нотариальное удостоверение сделки
Обязательное нотариальное удостоверение требуется в любом случае, независимо от выбранного способа передачи доли и степени родства.
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)
Это правило действует как для договора дарения, так и для договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Налоговые последствия при последующей продаже квартиры
Срок владения для освобождения от НДФЛ
Для определения минимального срока владения, дающего право на освобождение от НДФЛ при продаже, применяются следующие правила:
"минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 3)
"право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1, пункт 3)
Особенности исчисления срока владения
Ключевой момент: при поэтапном приобретении долей в одном объекте недвижимости срок владения исчисляется с момента первоначального приобретения первой доли, если все доли приобретались способами, дающими право на 3-летний срок владения.
Поскольку сын получил свою первоначальную долю (2/3) в 2003 году в результате приватизации, а получаемую долю (1/3) — по договору дарения от близкого родственника, оба способа приобретения подпадают под 3-летний срок владения.
Таким образом, срок владения всей квартирой будет исчисляться с 2003 года, и при продаже всей квартиры НДФЛ платить не придется, даже если продажа произойдет сразу после получения доли от матери.
Влияние типа сделки на налоговые последствия
При получении доли от матери
При последующей продаже сыном всей квартиры
Тип сделки по приобретению доли от матери не влияет на исчисление срока владения для целей освобождения от НДФЛ при последующей продаже, поскольку оба способа (приватизация и дарение от близкого родственника) дают право на 3-летний срок.
Необходимые документы
Для корректного оформления передачи доли и подтверждения срока владения потребуются:
- Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН
- Документы, подтверждающие приватизацию 2003 года
- Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении)
- Паспорта сторон
Выводы и рекомендации
-
Нотариальное удостоверение обязательно для любой сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности, независимо от способа передачи и степени родства.
-
Для минимизации налоговых последствий дарение предпочтительнее, поскольку:
- Освобождает сына от уплаты НДФЛ при получении доли
- Не создает налоговых обязательств для матери
-
При последующей продаже всей квартиры сыном НДФЛ платить не придется, поскольку срок владения исчисляется с 2003 года (момент приватизации), что значительно превышает установленный 3-летний период.
-
Рекомендуется оформить передачу доли путем дарения — это наиболее налогово-эффективный вариант для обеих сторон.
-
Для полной уверенности в правильности исчисления сроков владения при последующей продаже рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом праве.
