Прежде всего, необходимо определить правовую природу незавершенного судебного спора о перепланировке. Такой спор не затрагивает само право собственности на квартиру, а касается лишь законности использования помещения. Отсутствие ареста, запрета на совершение регистрационных действий или иных обеспечительных мер, наложенных судом, является ключевым обстоятельством. При таких условиях собственник сохраняет право распоряжаться имуществом, включая его продажу.
Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право распоряжаться своим имуществом, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Поскольку суд еще не вынес решение, которое могло бы ограничить ваше право (например, обязать привести квартиру в прежнее состояние за ваш счет), на данный момент формальных препятствий для отчуждения нет. Закон не содержит прямого запрета на продажу квартиры в период рассмотрения иска о перепланировке.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Однако важнейшее значение имеют нормы об обязанности продавца передать товар свободным от прав и притязаний третьих лиц. Статья 460 ГК РФ устанавливает, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. Более того, пункт 2 этой статьи прямо применяется к ситуации, когда в отношении товара к моменту передачи имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны правомерными. Иск соседей о перепланировке — это именно притязание третьих лиц (соседей или органа местного самоуправления). Если вы не сообщите покупателю об этом споре, а суд впоследствии вынесет решение, обязывающее устранить перепланировку (например, снести возведенную стену), покупатель понесет убытки. В этом случае он сможет взыскать их с вас, даже если в договоре будет оговорка об отсутствии обременений.
- Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. ... 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
Ответственность за изъятие товара у покупателя регулируется ст. 461 ГК РФ. Если суд по иску соседей обяжет нового собственника (покупателя) устранить перепланировку (что фактически является частичным изъятием имущества или возложением расходов), продавец обязан возместить покупателю убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Важно: соглашение сторон об освобождении продавца от такой ответственности ничтожно. То есть, даже если покупатель подпишет договор с фразой «претензий не имею, знаю о споре», и впоследствии суд обяжет его всё исправить за свой счет, вы всё равно будете отвечать перед ним за убытки. Исключение — если покупатель явно и недвусмысленно принял на себя риск таких расходов, но даже это не защитит вас от ответственности, если дело дойдет до принудительного изъятия (например, сноса самовольной постройки по решению суда). Поэтому простая оговорка в договоре «продаю с обременением в виде судебного спора» юридически не снимет с вас ответственность по ст. 461 ГК РФ.
- При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 461
Теперь перейдем к вопросу о государственной регистрации перехода права собственности. Законодательство прямо не запрещает регистрировать сделку при наличии судебного спора, но накладывает определенные последствия. Статья 37 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что при подаче заявления о регистрации права в ЕГРН вносится запись о правопритязании. А если право оспаривается в суде, вносится запись о том, что заявлено право требования. Это означает, что в выписке из ЕГРН после регистрации перехода права к покупателю появится отметка о судебном споре. Но сама по себе эта запись не блокирует регистрацию.
- При представлении заявления о государственной регистрации права, ограничения права и обременения объекта недвижимости, сделки с объектом недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении такого объекта недвижимости. 2. В случаях, если право на объект недвижимости оспаривается в судебном порядке, в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о том, что в отношении такого права заявлено право требования со сторон
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 37
Ключевая норма для ответа на вопрос о возможности регистрации — ст. 58 того же Закона. Она прямо устанавливает: при отсутствии иных причин, препятствующих регистрации, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в регистрации. Ваш иск о перепланировке — это спор не о праве собственности на квартиру, а о порядке пользования. Поэтому он тем более не должен препятствовать регистрации. Однако нужно проверить, не наложен ли судом арест или запрет на совершение регистрационных действий в качестве обеспечительной меры. Если нет — препятствий нет.
- При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости.
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 58
Статья 26 того же Закона перечисляет основания для приостановления регистрации. К вашей ситуации может относиться только пункт 3 — противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Но поскольку судебный спор о перепланировке не создает противоречий в правах (право собственности не оспаривается), это основание неприменимо. Пункт 6 (недостоверность документов) также нерелевантен, если ваши документы на квартиру подлинны. Пункт 11 (ранее поданные документы на регистрацию права иного лица) тоже не относится к делу, так как иск соседей — это не заявка на регистрацию их права. Таким образом, при отсутствии обеспечительных мер регистратор не имеет законных оснований приостановить или отказать в регистрации только из-за наличия незавершенного судебного процесса.
- Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, ... документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
- ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограни
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Что касается нотариального удостоверения сделки. Статья 59 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что при регистрации на основании нотариально удостоверенного документа государственный регистратор не проверяет законность такой сделки. Это ускоряет регистрацию, но не отменяет обязанность нотариуса проверить сделку на соответствие закону. Нотариус вправе отказать в удостоверении, если сделка явно нарушает права третьих лиц или противоречит закону. В данном случае, поскольку закон не запрещает продажу квартиры с незавершенным спором, нотариус может удостоверить сделку, особенно если покупатель в присутствии нотариуса подтвердит, что он осведомлен о судебном споре и согласен принять квартиру в таком состоянии. Однако нотариус может также запросить информацию о наличии обеспечительных мер. Если их нет, препятствий для нотариального удостоверения не будет. После нотариального удостоверения переход права регистрируется в упрощенном порядке (без правовой экспертизы регистратора), но запись о судебном споре всё равно будет внесена в ЕГРН.
- Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки ... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», ст. 59
Резюмируя: продать квартиру в период рассмотрения иска о перепланировке можно. Закон этого не запрещает. Однако вы обязаны в силу ст. 460 ГК РФ предупредить покупателя о наличии судебного спора. Даже если покупатель согласится и сделка будет оформлена, вы сохраняете риск ответственности по ст. 461 ГК РФ, если суд впоследствии удовлетворит иск и обяжет нового собственника устранить перепланировку (фактически — изъятие части имущества или возложение расходов). Поэтому с точки зрения минимизации рисков разумно дождаться вступления решения суда в законную силу, чтобы либо устранить нарушение до продажи, либо продать квартиру уже с известным итогом (если решение будет не в вашу пользу, цена может снизиться, но вы избежите последующих судов с покупателем). Нотариальное удостоверение возможно при согласии покупателя и отсутствии обеспечительных мер, но оно не отменяет вашей гражданско-правовой ответственности перед покупателем за скрытые недостатки.
