Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Можно ли продать частный дом с проблемами по газу (нет акта пожарных, переделан дымоход, не переоформлен договор техобслуживания), если собственник живёт в другом городе

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите за свой счет техническое заключение о стоимости устранения нарушений газового оборудования и дымохода.
  2. 2
    Получите от газовой службы и пожарного надзора письменные акты с перечнем всех нарушений и требуемых работ.
  3. 3
    Включите в договор купли-продажи раздел с исчерпывающим описанием дефектов и отсутствия газоснабжения.descriptionДоговор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  4. 4
    Прямо укажите в договоре, что покупатель уведомлен о дефектах и принимает на себя все расходы по их устранению.
  5. 5
    Установите цену с вычетом суммы из заключения и зафиксируйте, что скидка является полной компенсацией за недостатки.
  6. 6
    Уведомите покупателя о риске штрафа по ст. 20.4 КоАП РФ и отразите в договоре переход обязанностей с момента регистрации права.

Документы и доказательства

  • Письменный акт газораспределительной организации с указанием причин отключения газа и перечнем нарушений.
  • Письменный акт (предписание) пожарного надзора с требованиями по переделке дымохода и переносу котла.
  • Техническое заключение или смета от специализированной организации на стоимость устранения всех нарушений.
  • Договор купли-продажи с разделом, исчерпывающе описывающим отсутствие газоснабжения и дефекты оборудования.
  • Передаточный акт с прямым указанием на самовольную замену и перенос котла без проекта.
  • Письменное согласие покупателя принять дом в текущем состоянии и принять на себя все расходы по газу.

  • Срочно: первые шаги

    • Зафиксируйте письменно все претензии газовой и пожарной служб: получите акты и предписания с перечнем нарушений.
    • Закажите смету на устранение нарушений (проект, переделка дымохода) у специализированной организации.
    • Включите в договор купли-продажи полное описание дефектов: отключенный газ, самовольный перенос котла, неисправный дымоход.
    • Установите цену дома с вычетом суммы из сметы, зафиксировав скидку как полную компенсацию за дефекты.

  • Сроки и риски

    • Закажите за свой счет смету на устранение нарушений, чтобы рассчитать соразмерную скидку.
    • Включите в договор купли-продажи полное описание дефектов и отсутствие газоснабжения.
    • Пропишите в договоре, что покупатель принимает дом «как есть» и берет на себя все расходы по газу.
    • Установите цену с вычетом стоимости работ по смете и укажите, что скидка — полная компенсация недостатков.
    • Риск: без письменного раскрытия дефектов покупатель вправе взыскать убытки или расторгнуть сделку.

  • Чего не делать

    • Не продавайте дом без письменного раскрытия всех дефектов газового оборудования и дымохода в договоре.
    • Не рассчитывайте, что простая скидка без фиксации состояния дома в договоре снимет вашу ответственность.
    • Не передавайте покупателю дом без получения от газовой и пожарной служб письменных актов о нарушениях.
    • Не умалчивайте о самовольной замене и переносе котла — это скрытый недостаток, ведущий к расторжению сделки.
    • Не включайте в договор условие, что покупатель принимает дом «как есть», без детального перечня неисправностей.
    • Не подписывайте договор, пока не закажете смету на устранение нарушений для расчета соразмерной скидки.

  • Альтернативные пути

    • Продайте дом с письменным раскрытием всех дефектов газового оборудования и отключения газа в договоре.
    • Установите цену со скидкой, равной стоимости устранения нарушений по смете специализированной организации.
    • Включите в договор условие, что покупатель принимает дом «как есть» и берет на себя все расходы по газу.
    • Зафиксируйте в передаточном акте, что покупатель уведомлен о предписаниях газовой и пожарной служб.
    • Укажите в договоре, что скидка является полной компенсацией за недостатки, чтобы исключить претензии.
    • Перед сделкой получите письменное подтверждение от покупателя, что он согласен на такие условия.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, не введён ли в вашей станице особый порядок подключения газа после аварии — уточните в местной газовой службе.
    • Узнайте в администрации станицы, требуется ли для перепланировки с переносом котла местное разрешение на переустройство.
    • Запросите в газораспределительной организации письменный акт с перечнем нарушений — он нужен для фиксации в договоре.
    • Уточните в местном отделе пожарного надзора, можно ли получить акт осмотра с указанием конкретных дефектов дымохода.
    • Выясните в газовой службе, можно ли заключить договор техобслуживания дистанционно, через представителя по доверенности.
    • Проверьте, не требует ли местный поставщик газа личного присутствия собственника для переоформления документов.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Собственник (мать) намерена продать частный дом, в котором в настоящий момент отключено газоснабжение. Отключение произошло не по её инициативе, а в результате аварии на сетях, после чего газовая служба не возобновила подачу газа. Причиной отказа в подключении является несоответствие газового оборудования (котла) и дымохода проектным и пожарным требованиям, а также отсутствие надлежащим образом оформленного договора технического обслуживания. Ранее была произведена замена котла и его перенос из кухни в другое помещение без проектной документации и согласований, что квалифицируется как самовольное изменение внутридомового газового оборудования. Пожарная инспекция отказалась подписывать акт, необходимый для возобновления газоснабжения, требуя проведения работ по переустройству дымохода и изготовлению нового проекта.

Таким образом, затронуты следующие правоотношения: отношения собственности (владение, пользование, распоряжение домом), отношения по газоснабжению (отключение, возобновление подачи ресурса), отношения по техническому обслуживанию газового оборудования, а также обязательственные отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости. Юридически значимыми являются факты: самовольная (без проекта) замена и перенос котла, что является нарушением правил безопасной эксплуатации газового оборудования; отказ газовой службы и пожарной инспекции в подключении газа из-за несоответствия оборудования нормам; отсутствие действующего договора на техобслуживание. Эти обстоятельства приводят к тому, что продавец передаёт покупателю дом с фактически неработоспособной системой газоснабжения, что не является скрытым недостатком, но существенно влияет на потребительские свойства объекта и его стоимость. Действия газовой службы по отключению газа, даже при аварии, могут быть признаны обоснованными, если последующая проверка выявила нарушения. Продавец предлагает продать дом «как есть», с условием, что покупатель за свой счёт устранит все претензии газовой и пожарной служб.

Договор купли-продажи дома является договором продажи недвижимости, и согласно ст. 549 ГК РФ продавец обязуется передать покупателю дом в собственность. При этом передача осуществляется по передаточному акту, но даже если стороны подпишут акт, указав на несоответствия, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора — об этом говорит ст. 556 ГК РФ, закрепляющая, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе с оговорками в акте, не является основанием для освобождения продавца от ответственности. В вашей ситуации дом имеет существенные дефекты: газ отключён из-за несанкционированной замены котла, переноса оборудования и неисправного дымохода; пожарная инспекция отказалась подписывать акт. Если эти недостатки не будут оговорены в договоре и не будут учтены в цене, покупатель впоследствии сможет предъявить требования на основании ст. 475 ГК РФ — потребовать соразмерного уменьшения цены, возмещения расходов на устранение недостатков или даже расторжения договора, если недостатки окажутся существенными (например, если затраты на приведение газа в порядок будут несоразмерно велики).

"Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

  1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
  2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаче"
    — ГК РФ (часть вторая), ст. 475

Кроме того, продавец обязан передать дом свободным от любых прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Проблема с газоснабжением не является правом третьего лица в классическом смысле, однако отключение газа создаёт фактическое обременение: без возобновления подачи газа дом невозможно использовать по назначению в полной мере. Если покупатель не был предупреждён о том, что для подключения газа потребуется переделка дымохода и новый проект, и впоследствии выяснится, что газоснабжение невозможно без крупных вложений, это может быть расценено как скрытый недостаток. Но ст. 460 ГК РФ здесь применима лишь косвенно, поскольку речь идёт не о правах третьих лиц, а о технических ограничениях самого объекта. Вам следует прямо указать в договоре на отсутствие газоснабжения и на необходимость покупателю самостоятельно решать вопросы с газом, чтобы избежать претензий.

"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар."
— ГК РФ (часть вторая), ст. 460

Теперь о газовом законодательстве. Возобновление подачи газа возможно только после устранения причин отключения. В силу п. 77 Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 газовая служба вправе приостановить подачу газа при выявлении самовольного (несанкционированного) подключения или установки газового оборудования без соблюдения установленных требований. В вашем случае замена котла и его перенос без оформления проекта и без согласования являются именно таким самовольным изменением. Пункт 77 прямо относит к факторам угрозы «самовольное (несанкционированное) подключение, то есть осуществление без привлечения исполнителя (специализированной организации) и (или) без соблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации, следующих действий: установка, замен...». Для возобновления газа необходимо: заключить договор о техническом обслуживании на собственника (вашу мать), предоставить проект на газоснабжение, соответствующий фактическому расположению оборудования, и получить акт пожарной инспекции. Пока этого нет, газ не подключат.

"77. В случае поступления исполнителю информации о наличии угрозы возникновения аварии, утечек газа или несчастного случая, в том числе получения такой информации в ходе выполнения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, исполнитель (специализированная организация) обязан незамедлительно осуществить приостановление подачи газа без предварительного уведомления об этом заказчика. О наличии указанной угрозы свидетельствуют следующие факторы: ... е) самовольное (несанкционированное) подключение, то есть осуществление без привлечения исполнителя (специализированной организации) и (или) без соблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации, следующих действий: установка, замен"
— Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования», п. 77

Обязанность собственника иметь договор технического обслуживания вытекает из п. 21 того же Постановления: абонент обязан устанавливать и эксплуатировать газоиспользующее оборудование в соответствии с требованиями, а также незамедлительно уведомлять об изменениях в составе оборудования. Ваша мать как собственник не исполнила эту обязанность, что и привело к отключению газа. Переоформление договора на неё необходимо, но это лишь первый шаг. Гораздо существеннее то, что сама конфигурация газового оборудования (перенос котла, несоответствие дымохода) не соответствует проектной документации, а значит, без нового проекта и переделки дымохода газ не дадут.

"21. Абонент обязан: ... д) устанавливать и эксплуатировать газоиспользующее оборудование, соответствующее установленным для него техническим требованиям, незамедлительно уведомлять поставщика газа об изменениях в составе газоиспользующего оборудования; ... ж) обеспечивать сохранность приборов учета газа и пломб, использовать газоиспользующее оборудование в соответствии с установленными требованиями по его эксплуатации;"
— Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования», п. 21

Вопрос о перепланировке (переносе котла) напрямую не регулируется ЖК РФ для индивидуальных жилых домов — Жилищный кодекс (ст. 26, 29) говорит о переустройстве и перепланировке помещений в многоквартирных домах. Для частного дома необходимо руководствоваться Градостроительным кодексом РФ и местными нормативами, требующими получения разрешения на реконструкцию или переустройство. В данном контексте ЖК РФ не применим, поэтому для легализации переноса котла потребуется обратиться к нормам Градостроительного кодекса о реконструкции объекта капитального строительства, а также к СНиПам по газоснабжению. Однако сам факт самовольного переноса увеличивает объём работ по приведению дома в соответствие.

Что касается требований пожарной безопасности. Отказ пожарной инспекции подписывать акт основан на несоответствии дымохода и расположения котла обязательным нормам. Согласно ст. 5 и 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности, а пожарная безопасность считается обеспеченной при выполнении требований, в том числе содержащихся в нормативных документах. Отсутствие акта пожарной инспекции не препятствует регистрации перехода права собственности на дом (Росреестр не проверяет газовое оборудование), но без этого акта газовую службу не подключить, и покупатель не сможет пользоваться газом. Сама по себе продажа дома с недействующим газоснабжением законна, если стороны договорились об этом, но покупатель должен быть предупреждён.

"Статья 5. Обеспечение пожарной безопасности объектов защиты

  1. Каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности.
  2. Целью создания системы обеспечения пожарной безопасности объекта защиты является предотвращение пожара, обеспечение безопасности людей и защита имущества при пожаре.
  3. Система обеспечения пожарной безопасности объекта защиты включает в себя систему предотвращения пожара, систему противопожарной защиты, комплекс организационно-технических мероприятий по обеспечению пожарной безопасности.
  4. Система обеспечения пожарной безопасности объекта защиты в обязательном порядке должна содержать комплекс мероприятий, исключающих возможность превышения значений допустимого пожарного риска, установленного настоящим Федеральным законом, и направленных на предотв"
    — Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 5

"Статья 6. Условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности

  1. Пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в полном объеме требований пожарной безопасности, установленных настоящим Федеральным законом, а также одного из следующих условий: 1) выполнены требования пожарной безопасности, содержащиеся в нормативных документах по пожарной безопасности, указанных в пункте 1 части 3 статьи 4 настоящего Федерального закона; 2) пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом; 3) выполнены требования пожарной безопасности, содержащиеся в специальных технических условиях...; 4) выполнены требования пожарной безопасности, содержащиеся в стандарте организации...; 5) результаты исследований, расчетов и (или) и"
    — Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 6

За нарушение правил пожарной безопасности, выразившееся в несанкционированной установке газового оборудования и несоответствии дымохода, собственник может быть привлечён к административной ответственности по ст. 20.4 КоАП РФ (штраф до 15 000 рублей). Этот риск сохраняется и для нового собственника, если он не устранит нарушения. При продаже дома вы (ваша мать) можете быть оштрафованы за уже допущенные нарушения, но покупатель, став собственником, также будет обязан привести всё в порядок под угрозой штрафа.

"Статья 20.4. Нарушение требований пожарной безопасности ... влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей."
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 20.4

Таким образом, вы можете продать дом с недействующим газоснабжением, включив в договор купли-продажи и передаточный акт подробное описание состояния дома, указав на отсутствие газа, необходимость переделки дымохода, замены проекта, а также на то, что покупатель принимает дом в таком виде и самостоятельно решает все вопросы с газоснабжением за свой счёт. Это позволит переложить на покупателя обязательства по приведению газового оборудования в соответствие с нормативами, но окончательно не освободит вас от ответственности, если покупатель докажет, что недостатки не были оговорены (ст. 475, 556 ГК РФ). Чтобы минимизировать риски, рекомендуется: 1) прямо в договоре указать на все выявленные проблемы (замена котла без проекта, перенос, неисправный дымоход, отключение газа, отказ пожарных); 2) зафиксировать, что покупатель осведомлён и согласен купить дом в таком состоянии; 3) установить скидку пропорционально стоимости устранения недостатков. Однако даже при этом покупатель в будущем может оспорить сделку, если сумма на приведение дома в порядок окажется крайне высокой (например, более половины цены дома), и суд может признать недостатки существенными.

Предварительный договор с условием, что покупатель самостоятельно решит вопросы газоснабжения, возможен, но он не снимет с продавца риска, если впоследствии окажется, что покупатель не сможет или не захочет этим заниматься — тогда основной договор может не состояться, и продавец потеряет время. Лучше сразу заключить основной договор с указанием всех дефектов.

Продажа дома с выявленными и документально не убранными нарушениями по газовому оборудованию законна, но несет для продавца высокий риск последующего взыскания убытков или расторжения сделки. Передача объекта «как есть» с возложением на покупателя обязанности по переделке дымохода и оформлению нового проекта возможна только при условии полного, детального и письменного раскрытия всех дефектов до подписания договора. Простое предоставление скидки без надлежащей фиксации состояния дома в договоре не освободит продавца от ответственности за скрытые недостатки и затраты на приведение дома в соответствие с нормами, если суд сочтет их существенными.

Рекомендуемые действия

  • Получить от газораспределительной организации и пожарного надзора письменные документы (акты, предписания), в которых зафиксированы причины отключения газа, конкретные нарушения (незаконный перенос котла, дефекты дымохода) и полный перечень работ для возобновления газоснабжения.
  • Заказать за свой счет техническое заключение или смету от специализированной организации, определяющую стоимость устранения всех нарушений и приведения дома в соответствие с требованиями, чтобы на ее основе рассчитать соразмерную скидку.
  • Включить в основной договор купли-продажи и передаточный акт раздел, исчерпывающе описывающий техническое состояние дома: прямо указать на отсутствие газоснабжения, самовольную замену и перенос котла без проекта, несоответствие дымохода нормам пожарной безопасности, наличие предписаний и необходимость изготовления нового проекта с последующей переделкой.
  • В тексте договора прямо зафиксировать, что покупатель уведомлен о характере и объеме дефектов, согласен принять дом в данном состоянии и принимает на себя все обязательства и расходы по устранению нарушений, проектированию, переустройству дымохода и получению акта пожарной инспекции без права обратного требования к продавцу.
  • Установить цену договора с вычетом суммы, определенной заключением специалистов на все ремонтные и проектные работы, и зафиксировать в договоре, что предоставленная скидка является полной компенсацией за имеющиеся недостатки, чтобы в суде можно было доказать добросовестность продавца.
  • До сделки уведомить покупателя о риске привлечения к административной ответственности по статье 20.4 КоАП РФ и отразить в договоре, что с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю переходят все сопутствующие обязанности и риски, связанные с эксплуатацией и приведением дома в соответствие с нормами.