Продажа доли в квартире с участием несовершеннолетнего собственника
Анализ ситуации
В рассматриваемой ситуации совершеннолетний собственник 1/6 доли в квартире желает продать свою долю, тогда как 5/6 долей принадлежат несовершеннолетнему ребенку 3 лет. Опекуны ребенка отказались от использования преимущественного права покупки.
Применимые правовые нормы
Преимущественное право покупки
"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246)
Правовой статус несовершеннолетнего
"За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 28)
Распоряжение имуществом подопечного
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 37)
"Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства" (Источник: Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", статья 20)
Выводы и рекомендации
1. Возможность продажи доли совершеннолетним собственником
Совершеннолетний собственник вправе продать свою 1/6 долю третьим лицам при соблюдении следующих условий:
- Он надлежащим образом уведомил других участников долевой собственности о своем намерении продать долю с указанием цены и условий
- Другие участники долевой собственности (в данном случае - опекуны несовершеннолетнего) отказались от покупки доли в письменной форме
- С момента получения уведомления прошел установленный законом месячный срок для недвижимого имущества
2. Необходимость согласия органов опеки
Согласие органов опеки и попечительства не требуется для продажи доли совершеннолетним собственником, поскольку:
- Нормы о необходимости получения предварительного разрешения органов опеки касаются только сделок с имуществом, принадлежащим самому несовершеннолетнему
- Продажа доли совершеннолетним собственником не является сделкой с имуществом подопечного
- Органы опеки контролируют только действия опекунов по распоряжению имуществом ребенка, но не действия других собственников
3. Особые условия и ограничения
Особых ограничений для продажи доли совершеннолетним собственником в связи с несовершеннолетием другого собственника не установлено, однако следует учитывать:
- При продаже доли третьему лицу новый собственник будет связан теми же правилами совместного владения имуществом
- Опекуны несовершеннолетнего в дальнейшем при совершении любых сделок с его долей будут обязаны получать предварительное разрешение органов опеки
- Факт отсутствия у ребенка другой недвижимости не создает дополнительных ограничений для продажи доли другим собственником
Рекомендации
- Убедитесь, что уведомление других собственников было направлено в письменной форме с указанием всех существенных условий продажи
- Дождитесь истечения месячного срока с момента получения уведомления другими собственниками
- Получите письменный отказ опекунов от использования преимущественного права покупки
- После продажи доли новый собственник должен быть зарегистрирован в установленном порядке
Для полной уверенности в правильности процедуры рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве.
