Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Нотариальное заверение договора обещания дарения квартиры с ипотечным обременением и условия заключения

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Получите письменное согласие банка-залогодержателя на заключение договора обещания дарения, иначе сделку могут оспорить.descriptionЗаявление в банк о согласии на заключение договора обещания дарения квартиры, находящейся в залоге (свободная форма)
  2. 2
    Подготовьте проект договора обещания дарения с максимально подробным описанием квартиры по данным ДДУ.
  3. 3
    Укажите в договоре отлагательное условие: передача права собственности только после погашения ипотеки и снятия обременения.
  4. 4
    Обратитесь к нотариусу для обязательного удостоверения договора обещания дарения недвижимости.
  5. 5
    Запросите у застройщика актуальные данные по объекту для точного описания предмета дарения.

Документы и доказательства

  • Договор долевого участия (ДДУ) со всеми приложениями и планировкой для точного описания предмета дарения.
  • Документы, подтверждающие оплату по ДДУ и отсутствие задолженности перед застройщиком.
  • Справка банка о сумме остатка долга и графике платежей для фиксации условия о погашении.
  • Проект договора обещания дарения с отлагательным условием о передаче после снятия обременения.
  • Паспорта сторон сделки и документы, подтверждающие родство (если дарение между близкими).

  • Сроки и риски

    • Договор обещания дарения на недостроенную квартиру заключить можно, но предмет опишите максимально подробно по данным ДДУ.
    • Обязательно получите письменное согласие банка-залогодержателя на заключение договора, иначе он может быть оспорен.
    • Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, заложите расходы на нотариуса в бюджет сделки.
    • Кадастровый номер в договоре указать нельзя — он появится после завершения строительства и кадастрового учета.
    • Из-за сложности сделки (недострой + ипотека + дарение) высока вероятность спора, обратитесь к адвокату по недвижимости.

  • Чего не делать

    • Не заключайте договор обещания дарения без предварительного письменного согласия банка-залогодержателя.
    • Не указывайте в договоре кадастровый номер квартиры — он еще не присвоен, опишите предмет по данным ДДУ.
    • Не оформляйте договор без нотариального удостоверения — для дарения недвижимости между гражданами оно обязательно.
    • Не обещайте передать квартиру до полного погашения ипотеки и снятия обременения — это условие должно быть отлагательным.
    • Не скрывайте от одаряемого факт ипотеки и наличие обременения на момент заключения договора.
    • Не подписывайте договор без проверки его условий адвокатом, специализирующимся на недвижимости.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату по недвижимости для составления договора обещания дарения с учетом рисков признания его недействительным.
    • Адвокат проверит условия кредитного договора и поможет получить согласие банка на сделку.
    • Специалист корректно опишет предмет дарения по данным ДДУ, так как кадастровый номер еще не присвоен.
    • Адвокат обеспечит соблюдение обязательной нотариальной формы договора и проверит его законность.
    • Консультация адвоката минимизирует риски оспаривания сделки банком или третьими лицами.
    • Сложность сделки (недостроенный объект, ипотека, дарение) требует профессиональной юридической поддержки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Обещание дарения квартиры в ипотеке до завершения строительства

Анализ ситуации

Вы планируете оформить договор обещания дарения на квартиру, которая:

  • Еще не построена (объект долевого строительства)
  • Находится в залоге у банка по ипотечному кредиту
  • Будет передана одаряемому только после погашения ипотеки и снятия обременения

Применимые правовые нормы и ответы на вопросы

1. Возможность заключения договора обещания дарения на недостроенную квартиру

"Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 572)

"Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 455)

Вывод: Заключить договор обещания дарения на будущую квартиру возможно. В договоре следует максимально подробно описать предмет дарения, используя данные из ДДУ:

  • Адрес расположения многоквартирного дома
  • Планировку квартиры, площадь, количество комнат
  • Этаж расположения
  • Условный номер объекта долевого строительства из ДДУ
  • Реквизиты ДДУ (дата, номер, стороны)

Кадастровый номер указать невозможно, так как он будет присвоен только после завершения строительства и кадастрового учета.

2. Необходимость согласия банка на обещание дарения

"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)

"Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 174.1)

Вывод: Согласие банка-залогодержателя необходимо, даже если фактическая передача имущества планируется после погашения кредита. Без такого согласия договор обещания дарения может быть признан недействительным в части распоряжения заложенным имуществом.

3. Нотариальное удостоверение договора

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)

"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163)

Вывод: Договор обещания дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это приведет к дополнительным расходам (нотариальный тариф и техническая работа), но обеспечит юридическую чистоту сделки.

Выводы и рекомендации

  1. Заключить договор обещания дарения возможно, но с учетом следующих условий:

    • Максимально подробно описать предмет дарения на основе данных из ДДУ
    • Указать отлагательное условие - передача права собственности произойдет только после полного погашения ипотеки и снятия обременения

  2. Получить согласие банка-залогодержателя на заключение договора обещания дарения обязательно. Без этого соглашения договор может быть оспорен банком.

  3. Нотариальное удостоверение договора обязательно и потребует дополнительных расходов, но обеспечит правовую безопасность сделки.

  4. Учитывая сложность ситуации (непостроенный объект + ипотека + дарение), рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, для подготовки документов и минимизации рисков признания сделки недействительной.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение