Обещание дарения квартиры в ипотеке до завершения строительства
Анализ ситуации
Вы планируете оформить договор обещания дарения на квартиру, которая:
- Еще не построена (объект долевого строительства)
- Находится в залоге у банка по ипотечному кредиту
- Будет передана одаряемому только после погашения ипотеки и снятия обременения
Применимые правовые нормы и ответы на вопросы
1. Возможность заключения договора обещания дарения на недостроенную квартиру
"Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 572)
"Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 455)
Вывод: Заключить договор обещания дарения на будущую квартиру возможно. В договоре следует максимально подробно описать предмет дарения, используя данные из ДДУ:
- Адрес расположения многоквартирного дома
- Планировку квартиры, площадь, количество комнат
- Этаж расположения
- Условный номер объекта долевого строительства из ДДУ
- Реквизиты ДДУ (дата, номер, стороны)
Кадастровый номер указать невозможно, так как он будет присвоен только после завершения строительства и кадастрового учета.
2. Необходимость согласия банка на обещание дарения
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)
"Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 174.1)
Вывод: Согласие банка-залогодержателя необходимо, даже если фактическая передача имущества планируется после погашения кредита. Без такого согласия договор обещания дарения может быть признан недействительным в части распоряжения заложенным имуществом.
3. Нотариальное удостоверение договора
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)
"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163)
Вывод: Договор обещания дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это приведет к дополнительным расходам (нотариальный тариф и техническая работа), но обеспечит юридическую чистоту сделки.
Выводы и рекомендации
-
Заключить договор обещания дарения возможно, но с учетом следующих условий:
- Максимально подробно описать предмет дарения на основе данных из ДДУ
- Указать отлагательное условие - передача права собственности произойдет только после полного погашения ипотеки и снятия обременения
-
Получить согласие банка-залогодержателя на заключение договора обещания дарения обязательно. Без этого соглашения договор может быть оспорен банком.
-
Нотариальное удостоверение договора обязательно и потребует дополнительных расходов, но обеспечит правовую безопасность сделки.
-
Учитывая сложность ситуации (непостроенный объект + ипотека + дарение), рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, для подготовки документов и минимизации рисков признания сделки недействительной.
