Вопрос

Как переоформить дом на себя, если хозяин уехал в Украину и не может выехать: доверенность, документы и порядок действий

Добрый день, подскажите, как мне переоформить дом на себя, если хозяин уехал в Украину и не может сейчас оттуда выехать? Какие документы он должен мне прислать или передать через кого-то, чтобы я мог оформить дом? Я слышал, что нужна доверенность, но как её сделать, если он там? И нужно ли нотариальное заверение для Украины? И может быть, нужно ещё какие-то справки из БТИ или договор купли-продажи? Помогите разобраться.

Вопрос №87336Ответы: 1

10.07.2026

Нейроадвокат

13:1310.07.2026

Сделки с недвижимостью Нужен документ

Сложившаяся ситуация касается перехода права собственности на объект недвижимости (дом), расположенный на территории Российской Федерации, в условиях, когда собственник этого дома физически находится за пределами страны — в Украине, и не может лично участвовать в сделке и процедуре государственной регистрации перехода права. Правоотношения, затронутые в данном случае, относятся к сфере гражданского оборота недвижимости (купля-продажа, дарение, иное отчуждение) и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Юридически значимыми обстоятельствами являются: невозможность личного присутствия собственника, необходимость выдачи полномочий другому лицу (представительству), а также требования к форме и легализации документов, исходящих из иностранного государства.

Основанием для перехода права собственности на дом от собственника к вам является сделка, направленная на отчуждение имущества. В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки. Это означает, что для переоформления дома вам и собственнику необходимо заключить соответствующий договор (например, купли-продажи). Без такого договора переход права собственности невозможен.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 218

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Статья 434 ГК РФ закрепляет общие требования к форме договора, а применительно к недвижимости письменная форма предусмотрена императивно. Поскольку собственник находится в Украине и не может подписать договор лично, его подпись от его имени может поставить представитель, действующий на основании доверенности.

Статья 434 ГК РФ устанавливает общие требования к форме договора. Для переоформления права собственности на дом необходим договор купли-продажи или иное основание, которое должно быть заключено в письменной форме (п. 1, 2). Если законом для договора купли-продажи недвижимости установлена обязательная письменная форма (ст. 550 ГК РФ), то договор должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 4).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 434

Ключевым вопросом является оформление доверенности, которая даст вам полномочия действовать от имени собственника. Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ, доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Поскольку сделка с домом требует нотариальной формы для подачи заявления о государственной регистрации, доверенность на такие действия должна быть нотариально удостоверена, как установлено пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ. То есть обычная письменная доверенность без нотариального заверения не подойдёт — она должна быть удостоверена нотариусом.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 185

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 185.1

Кроме того, сделка по отчуждению недвижимости (договор купли-продажи) сама по себе может быть удостоверена нотариусом, но не является обязательной по закону, если стороны не договорились об этом. Однако статья 163 ГК РФ устанавливает, что нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, указанных в законе. Для договора купли-продажи недвижимости между гражданами такого прямого требования нет, за исключением отдельных случаев (например, продажа доли в праве). Но поскольку доверенность на подписание договора и подачу документов на регистрацию должна быть нотариальной, сам договор может быть подписан представителем в простой письменной форме, если закон не требует большего. Статья 163 ГК РФ также разъясняет последствия несоблюдения нотариальной формы сделки, если она обязательна, — ничтожность. В вашей ситуации обязательность нотариальной формы для самого договора не следует из представленных норм, поэтому риски ничтожности нет, если соблюдены требования к доверенности.

Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки: 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 163

Теперь перейдём к процедуре удостоверения доверенности, выданной в Украине. Нотариус в Украине может удостоверить доверенность, но для её использования в России потребуется легализация (апостиль) или признание в силу международного договора. Статья 106 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы) устанавливает, что документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений. Без легализации такие документы принимаются только в случаях, предусмотренных законодательством РФ и международными договорами РФ.

Статья 106. Принятие нотариусом документов, составленных за границей
Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации.
Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, ст. 106

При этом статья 109 Основ прямо указывает, что если международным договором РФ установлены иные правила о нотариальных действиях, применяются правила международного договора. Россия и Украина являются участниками Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (1961 г.), поэтому достаточно проставления апостиля украинским нотариусом или иным компетентным органом. В контексте это прямо не упомянуто, но статья 109 позволяет применить международный договор. Нотариус в России примет доверенность с апостилем без дополнительной легализации.

Статья 109. Международный договор Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила о нотариальных действиях, чем те, которые предусмотрены законодательными актами Российской Федерации, при совершении нотариальных действий применяются правила международного договора.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, ст. 109

Кроме того, собственник может обратиться к консульскому должностному лицу Российской Федерации в Украине, которое вправе свидетельствовать подлинность подписи на документах. Статья 38 Основ предусматривает, что консульские должностные лица, в частности, свидетельствуют подлинность подписи на документах (пункт 6). Однако они не могут удостоверять договоры об отчуждении недвижимости, находящейся на территории РФ (пункт 1). Но удостоверение доверенности консулом — это именно свидетельствование подлинности подписи, что может быть приемлемо, если доверенность составлена в письменной форме. Вместе с тем, для доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, необходимо её нотариальное удостоверение. Консул может выполнить функцию нотариуса в пределах своих полномочий, но в данном случае из текста статьи 38 следует, что консулы удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимости на территории РФ. Доверенность — это односторонняя сделка, и её удостоверение консулом возможно, но для уверенности лучше получить нотариальное удостоверение у украинского нотариуса с апостилем.

Статья 38. Нотариальные действия, совершаемые консульскими должностными лицами: ... 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; ... 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах; ...
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, ст. 38

Срок действия доверенности регулируется статьёй 186 ГК РФ. Если в доверенности не указан срок, она действует один год со дня совершения. Однако если доверенность предназначена для совершения действий за границей и не содержит указание о сроке, она сохраняет силу до её отмены. Поскольку собственник находится в Украине, а дом — в России, такую доверенность можно считать выданной для действий за границей. Следовательно, можно не опасаться, что она истечёт, если не указать срок.

Статья 186. Срок доверенности

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 186

После того как доверенность оформлена и легализована, вам необходимо подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Основания для регистрации перечислены в статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — 218-ФЗ). В частности, пункт 2 части 2 этой статьи указывает на договоры и другие сделки как основание. Таким образом, договор купли-продажи, подписанный вами как представителем, будет являться основанием.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 131

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
...

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Заявление о регистрации и прилагаемые документы должны соответствовать требованиям статей 18 и 21 218-ФЗ. Заявление может быть подано лично или через представителя по доверенности. Статья 18 предусматривает возможность подачи в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, что может быть удобно, если у вас есть такая подпись. Однако доверенность также должна быть представлена в электронном виде с электронной подписью нотариуса, если она удостоверена в электронной форме. В бумажном виде доверенность с апостилем принимается при личном обращении.

Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов 1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18

Статья 21 218-ФЗ требует, чтобы документы, устанавливающие возникновение права, содержали описание недвижимости и соответствовали требованиям законодательства. Технический паспорт или выписка из БТИ могут потребоваться, если в ЕГРН отсутствуют сведения о характеристиках объекта (например, площадь, этажность). В контексте нет прямого указания на БТИ, но общее требование о наличии описания недвижимости содержится в статье 21. Рекомендуется заранее получить актуальную выписку из ЕГРН и, если необходимо, технический план.

Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21

Наконец, если документы будут оформлены ненадлежащим образом, регистрация может быть приостановлена. Статья 26 218-ФЗ перечисляет основания для приостановления, в том числе непредставление необходимых документов (пункт 5), несоответствие их формы и содержания требованиям законодательства (пункт 7), подписание документов неправомочными лицами (пункт 8). Это подчёркивает важность правильного оформления доверенности и договора.

Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ устанавливает основания для приостановления государственной регистрации прав, в том числе: непредставление необходимых документов (п.5), несоответствие формы и содержания документов требованиям законодательства (п.7), подписание документов неправомочными лицами (п.8). Эти нормы указывают на необходимость надлежащего оформления доверенности и предоставления полного пакета документов, что прямо относится к вопросам пользователя.
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26

Таким образом, для переоформления дома собственник из Украины должен выдать вам нотариально удостоверенную доверенность (у украинского нотариуса с последующим проставлением апостиля или у консульского должностного лица РФ в Украине), после чего вы подписываете договор купли-продажи от его имени и подаёте заявление в Росреестр. Дополнительно может потребоваться техническая документация на дом (выписка из ЕГРН, технический паспорт), если её нет в реестре.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Переоформить дом на вас возможно путём заключения договора купли-продажи (или дарения), который от имени отсутствующего собственника подпишет представитель по нотариально удостоверенной доверенности. Доверенность должна быть легализована апостилем, если она оформлена украинским нотариусом, или удостоверена консульским должностным лицом РФ в Украине. Для регистрации перехода права потребуется также техническая документация на дом (выписка из ЕГРН, при необходимости технический паспорт).

Куда обращаться и порядок действий

Заявление и документы подаются в подразделение Росреестра или через МФЦ по месту расположения дома. Предварительно необходимо произвести легализацию доверенности: апостиль проставляется уполномоченным органом Украины (обычно Министерством юстиции) и не требует дополнительного заверения в РФ. Если доверенность удостоверена консульским учреждением РФ в Украине, она приравнивается к нотариально удостоверенной и не нуждается в легализации. В момент подачи потребуется присутствие представителя (вас) с оригиналом доверенности.

Документы и доказательства

Договор купли-продажи или дарения, подписанный вами как представителем продавца (дарителя) и вами как приобретателем.
Оригинал нотариально удостоверенной доверенности с апостилем (или консульской) и её нотариально заверенный перевод на русский язык, если текст составлен не на русском.
Выписка из ЕГРН на дом (содержит подтверждение права собственности продавца и основные характеристики). Если сведения о площади, этажности и т.п. отсутствуют либо требуют уточнения – технический паспорт из БТИ или технический план.
Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права.
Паспорта сторон (оригинал для сличения).

Сроки и риски

Доверенность, выданная для действий за границей, сохраняет силу до отмены даже без указания срока (ст. 186 ГК РФ), поэтому риск истечения минимален, если собственник её не отзовёт. Основной риск – приостановление или отказ в регистрации из‑за неполноты сведений о доме (отсутствия технической документации) либо дефектов доверенности (нет чётких полномочий, не читается апостиль, отсутствует перевод). Собственник может в любой момент отменить доверенность, после чего ваши полномочия прекратятся, а регистрационные действия будут невозможны – поэтому важно завершить сделку в разумные сроки.

Когда нужен адвокат

Если консульское удостоверение получить не удаётся, а украинский нотариус отказывает в проставлении апостиля по форс-мажорным обстоятельствам (либо сама доверенность составлена с нарушениями), рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на международном частном праве. Также помощь адвоката оправдана при возникновении спора о действительности доверенности, приостановлении регистрации по формальным основаниям, требующим судебного обжалования, или для комплексной проверки «чистоты» титула продавца и условий договора.