Основанием для перехода права собственности на дом от собственника к вам является сделка, направленная на отчуждение имущества. В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки. Это означает, что для переоформления дома вам и собственнику необходимо заключить соответствующий договор (например, купли-продажи). Без такого договора переход права собственности невозможен.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 218
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Статья 434 ГК РФ закрепляет общие требования к форме договора, а применительно к недвижимости письменная форма предусмотрена императивно. Поскольку собственник находится в Украине и не может подписать договор лично, его подпись от его имени может поставить представитель, действующий на основании доверенности.
Статья 434 ГК РФ устанавливает общие требования к форме договора. Для переоформления права собственности на дом необходим договор купли-продажи или иное основание, которое должно быть заключено в письменной форме (п. 1, 2). Если законом для договора купли-продажи недвижимости установлена обязательная письменная форма (ст. 550 ГК РФ), то договор должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 4).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 434
Ключевым вопросом является оформление доверенности, которая даст вам полномочия действовать от имени собственника. Согласно пункту 1 статьи 185 ГК РФ, доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Поскольку сделка с домом требует нотариальной формы для подачи заявления о государственной регистрации, доверенность на такие действия должна быть нотариально удостоверена, как установлено пунктом 1 статьи 185.1 ГК РФ. То есть обычная письменная доверенность без нотариального заверения не подойдёт — она должна быть удостоверена нотариусом.
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 185
- Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 185.1
Кроме того, сделка по отчуждению недвижимости (договор купли-продажи) сама по себе может быть удостоверена нотариусом, но не является обязательной по закону, если стороны не договорились об этом. Однако статья 163 ГК РФ устанавливает, что нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, указанных в законе. Для договора купли-продажи недвижимости между гражданами такого прямого требования нет, за исключением отдельных случаев (например, продажа доли в праве). Но поскольку доверенность на подписание договора и подачу документов на регистрацию должна быть нотариальной, сам договор может быть подписан представителем в простой письменной форме, если закон не требует большего. Статья 163 ГК РФ также разъясняет последствия несоблюдения нотариальной формы сделки, если она обязательна, — ничтожность. В вашей ситуации обязательность нотариальной формы для самого договора не следует из представленных норм, поэтому риски ничтожности нет, если соблюдены требования к доверенности.
Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки: 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 163
Теперь перейдём к процедуре удостоверения доверенности, выданной в Украине. Нотариус в Украине может удостоверить доверенность, но для её использования в России потребуется легализация (апостиль) или признание в силу международного договора. Статья 106 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы) устанавливает, что документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений. Без легализации такие документы принимаются только в случаях, предусмотренных законодательством РФ и международными договорами РФ.
Статья 106. Принятие нотариусом документов, составленных за границей
Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации.
Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, ст. 106
При этом статья 109 Основ прямо указывает, что если международным договором РФ установлены иные правила о нотариальных действиях, применяются правила международного договора. Россия и Украина являются участниками Гаагской конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (1961 г.), поэтому достаточно проставления апостиля украинским нотариусом или иным компетентным органом. В контексте это прямо не упомянуто, но статья 109 позволяет применить международный договор. Нотариус в России примет доверенность с апостилем без дополнительной легализации.
Статья 109. Международный договор Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила о нотариальных действиях, чем те, которые предусмотрены законодательными актами Российской Федерации, при совершении нотариальных действий применяются правила международного договора.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, ст. 109
Кроме того, собственник может обратиться к консульскому должностному лицу Российской Федерации в Украине, которое вправе свидетельствовать подлинность подписи на документах. Статья 38 Основ предусматривает, что консульские должностные лица, в частности, свидетельствуют подлинность подписи на документах (пункт 6). Однако они не могут удостоверять договоры об отчуждении недвижимости, находящейся на территории РФ (пункт 1). Но удостоверение доверенности консулом — это именно свидетельствование подлинности подписи, что может быть приемлемо, если доверенность составлена в письменной форме. Вместе с тем, для доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, необходимо её нотариальное удостоверение. Консул может выполнить функцию нотариуса в пределах своих полномочий, но в данном случае из текста статьи 38 следует, что консулы удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимости на территории РФ. Доверенность — это односторонняя сделка, и её удостоверение консулом возможно, но для уверенности лучше получить нотариальное удостоверение у украинского нотариуса с апостилем.
Статья 38. Нотариальные действия, совершаемые консульскими должностными лицами: ... 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; ... 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах; ...
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, ст. 38
Срок действия доверенности регулируется статьёй 186 ГК РФ. Если в доверенности не указан срок, она действует один год со дня совершения. Однако если доверенность предназначена для совершения действий за границей и не содержит указание о сроке, она сохраняет силу до её отмены. Поскольку собственник находится в Украине, а дом — в России, такую доверенность можно считать выданной для действий за границей. Следовательно, можно не опасаться, что она истечёт, если не указать срок.
Статья 186. Срок доверенности
- Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
- Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 186
После того как доверенность оформлена и легализована, вам необходимо подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Основания для регистрации перечислены в статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — 218-ФЗ). В частности, пункт 2 части 2 этой статьи указывает на договоры и другие сделки как основание. Таким образом, договор купли-продажи, подписанный вами как представителем, будет являться основанием.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 131
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
...
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Заявление о регистрации и прилагаемые документы должны соответствовать требованиям статей 18 и 21 218-ФЗ. Заявление может быть подано лично или через представителя по доверенности. Статья 18 предусматривает возможность подачи в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, что может быть удобно, если у вас есть такая подпись. Однако доверенность также должна быть представлена в электронном виде с электронной подписью нотариуса, если она удостоверена в электронной форме. В бумажном виде доверенность с апостилем принимается при личном обращении.
Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов 1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Статья 21 218-ФЗ требует, чтобы документы, устанавливающие возникновение права, содержали описание недвижимости и соответствовали требованиям законодательства. Технический паспорт или выписка из БТИ могут потребоваться, если в ЕГРН отсутствуют сведения о характеристиках объекта (например, площадь, этажность). В контексте нет прямого указания на БТИ, но общее требование о наличии описания недвижимости содержится в статье 21. Рекомендуется заранее получить актуальную выписку из ЕГРН и, если необходимо, технический план.
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Наконец, если документы будут оформлены ненадлежащим образом, регистрация может быть приостановлена. Статья 26 218-ФЗ перечисляет основания для приостановления, в том числе непредставление необходимых документов (пункт 5), несоответствие их формы и содержания требованиям законодательства (пункт 7), подписание документов неправомочными лицами (пункт 8). Это подчёркивает важность правильного оформления доверенности и договора.
Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ устанавливает основания для приостановления государственной регистрации прав, в том числе: непредставление необходимых документов (п.5), несоответствие формы и содержания документов требованиям законодательства (п.7), подписание документов неправомочными лицами (п.8). Эти нормы указывают на необходимость надлежащего оформления доверенности и предоставления полного пакета документов, что прямо относится к вопросам пользователя.
— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Таким образом, для переоформления дома собственник из Украины должен выдать вам нотариально удостоверенную доверенность (у украинского нотариуса с последующим проставлением апостиля или у консульского должностного лица РФ в Украине), после чего вы подписываете договор купли-продажи от его имени и подаёте заявление в Росреестр. Дополнительно может потребоваться техническая документация на дом (выписка из ЕГРН, технический паспорт), если её нет в реестре.
