Покупатель и продавец заключили договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа на 10 лет, по которому право собственности на квартиру перешло к покупателю с момента государственной регистрации, но с обременением (ипотекой в силу закона) в пользу продавца до полной оплаты. Стороны подписали акт приема-передачи, покупатель фактически вселился и проживал в квартире в течение 12 месяцев, оплачивая коммунальные услуги (в том числе обслуживание общедомового имущества — ЖЭК), поскольку как собственник получал соответствующие квитанции.
Через год покупатель решил расторгнуть договор. Между сторонами возник спор об условиях расторжения и порядке возврата денег. В договоре есть пункт, по которому при расторжении покупателю возвращается внесенная сумма за вычетом платы за наем квартиры за период с даты заключения договора до даты передачи квартиры по акту. Покупатель с этим условием не согласен, требует вернуть все уплаченные деньги (415 000 рублей) полностью, без вычета платы за наем, а также дополнительно компенсировать ему расходы на оплату услуг ЖЭКа (общедомовое имущество), которые он уже понес как собственник.
Продавец согласен расторгнуть договор и вернуть деньги, но только с удержанием платы за наем за период фактического проживания покупателя, и отказывается компенсировать оплаченные покупателем жилищно-коммунальные услуги.
Юридически значимо следующее: правоотношения сторон регулируются нормами о договоре купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, правилах расторжения такого договора по соглашению сторон и последствиях такого расторжения (возврат исполненного). Ключевыми являются вопросы о правовой природе платежа за «наем» (является ли это законной платой за фактическое пользование квартирой после перехода права собственности), о законности удержания этой суммы из внесенной цены, а также об обязанности продавца компенсировать покупателю расходы на содержание общего имущества (ЖЭК), которые тот оплатил за период, когда он уже был собственником и пользовался квартирой (с учетом того, что право собственности перейдет обратно к продавцу после расторжения).
Спор касается двух самостоятельных требований покупателя: 1) возврат полной цены без вычета платы за пользование (наем); 2) компенсация уже понесенных коммунальных расходов. Продавец настаивает на праве удержать сумму, эквивалентную стоимости найма, за период, когда покупатель фактически проживал в квартире и пользовался ею, что прямо предусмотрено договором. Вопрос о компенсации услуг ЖЭКа (общедомовое имущество) договором не регулируется, и каждая сторона исходит из собственной правовой позиции: покупатель — как собственник оплачивал содержание имущества, которое после расторжения вернется продавцу, поэтому просит возместить эти затраты; продавец — отказывается, так как эти расходы несет собственник, а покупатель был собственником и пользовался квартирой.
Согласно статье 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь в собственность, а покупатель – принять и уплатить цену. В данном случае квартира передана покупателю по акту, право собственности зарегистрировано в Росреестре, хотя и с обременением в пользу продавца. Следовательно, с момента регистрации покупатель стал собственником и несёт бремя содержания имущества. Условие договора о вычете платы за наем за период с даты заключения договора до даты передачи квартиры необходимо оценить на предмет законности. За период после возникновения права собственности покупатель владел квартирой как собственник, а не как наниматель, поэтому удержание платы за наем за этот период лишено правового основания.
- По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 454
Статья 489 ГК РФ, регулирующая продажу товара в рассрочку, прямо не предусматривает последствий расторжения договора по инициативе покупателя. Пункт 2 этой статьи даёт продавцу право потребовать возврата товара при неоплате, но здесь инициатива исходит от покупателя. Таким образом, специальных норм о возврате уплаченных сумм в этой статье нет, и применяются общие положения гражданского законодательства, в частности о неосновательном обогащении.
Статья 489. Оплата товара в рассрочку
- Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
- Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 489
Условие договора об удержании платы за наем должно быть проанализировано сквозь призму нормы о неосновательном обогащении. В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого, обязано его возвратить. Если продавец удерживает часть уплаченной цены как плату за наем за период, когда покупатель уже являлся собственником (после регистрации права и подписания акта), то такое удержание не основано ни на законе, ни на сделке, поскольку покупатель владел квартирой на праве собственности, а не на условиях найма. Соответственно, у продавца возникает неосновательное обогащение в размере удержанной суммы за этот период. За период до регистрации права собственности, если покупатель фактически пользовался квартирой, продавец мог бы требовать плату за пользование на основании неосновательного обогащения, но условие договора, распространяющее наем на период после передачи и регистрации права, противоречит существу правоотношений.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 1102
Что касается требования покупателя о компенсации оплаченных услуг ЖЭКа (содержание общего имущества), здесь применению подлежит жилищное законодательство. Статья 153 ЖК РФ возлагает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги на собственника помещения с момента возникновения права собственности. В силу статьи 158 ЖК РФ собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле. Покупатель, став собственником, самостоятельно оплачивал эти услуги в соответствии с законом. У продавца в этот период отсутствовала обязанность по внесению данной платы, поскольку собственником был покупатель. Следовательно, продавец не сберёг и не приобрёл имущество за счёт покупателя — расходы были понесены покупателем в силу его собственной законной обязанности. Неосновательного обогащения на стороне продавца не возникает.
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153
- Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158
При отсутствии в договоре специальных условий о компенсации коммунальных платежей, порядок расчетов при расторжении определяется общими нормами. Продавец возвращает полученные от покупателя денежные суммы в счёт цены квартиры, но вправе удержать стоимость фактического пользования за период до момента, когда покупатель стал собственником (если такое пользование имело место и не охвачено условием о найме). Услуги ЖЭКа, оплаченные покупателем как собственником, не подлежат возврату продавцом, поскольку они не входят в цену договора и являются расходами, которые покупатель нёс в силу закона. Для урегулирования данного аспекта сторонам следует руководствоваться статьёй 1102 ГК РФ, но применительно к коммунальным платежам состав неосновательного обогащения на стороне продавца отсутствует. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, каждый остаётся с тем, что исполнил в силу своих законных обязанностей.
