Далее, ст. 28 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки совершают их родители, и к таким сделкам применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 ст. 37 ГК РФ. В вашей ситуации дети, вероятно, являются малолетними, и продажа долей будет осуществляться вами как законным представителем, что прямо подпадает под правило о необходимости предварительного разрешения органа опеки.
За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 28
Конкретное требование о предварительном разрешении содержится в п. 2 ст. 37 ГК РФ: опекун (а по смыслу – и родитель как законный представитель) не вправе без разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Продажа долей детей в комнате общежития является именно отчуждением, поэтому без предварительного разрешения органа опеки такая сделка невозможна. Наличие у детей иных долей (в комнате, приобретенной с использованием материнского капитала) не отменяет этого требования, но может быть учтено органом опеки при принятии решения – например, если будет доказано, что взамен продаваемых долей дети не останутся без жилья или их жилищные условия улучшатся (например, за счет одновременного приобретения иного жилья).
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37
Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» в ст. 19 подтверждает, что общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом, и органы опеки дают разрешения на такие сделки. Это означает, что для продажи долей необходимо обратиться в орган опеки, компетентный в отношении ваших детей.
Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
— Федеральный закон «Об опеке и попечительстве», ст. 19
Вопрос о подсудности (компетенции) органа опеки в зависимости от места жительства детей в предоставленном блоке норм прямо не урегулирован. Общий принцип, вытекающий из ст. 34 ГК РФ и ст. 8 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» (которых нет в вашем контексте, но их необходимо учитывать), состоит в том, что орган опеки действует по месту жительства ребенка (постоянной регистрации). Временная регистрация сама по себе не меняет место жительства, поэтому, скорее всего, компетентным останется орган опеки по месту постоянной регистрации детей (там, где они прописаны у бабушки). Однако на практике для упрощения взаимодействия можно попробовать обратиться с заявлением в орган опеки по месту нахождения продаваемой недвижимости, но закон не гарантирует, что он примет дело к производству без изменения постоянной регистрации. Для смены подсудности потребуется оформить постоянную регистрацию детей по новому адресу. Таким образом, временная регистрация вряд ли изменит компетенцию опеки, но может частично облегчить фактическое взаимодействие, если местная опека согласится консультировать. Тем не менее, формальное разрешение, скорее всего, придется получать по месту постоянной регистрации.
Таким образом, ключевыми нормами для продажи детских долей являются ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ и ст. 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Они устанавливают обязательное предварительное разрешение органа опеки по месту жительства несовершеннолетних. Временная регистрация не меняет этого правила; для изменения компетенции опеки требуется постоянная регистрация.
