Нужно ли продавцу и покупателю вместе ехать в МФЦ для подачи дополнительного соглашения к договору купли-продажи

Покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, и теперь стороны хотят изменить его условия путём подписания дополнительного соглашения. Возник вопрос о порядке подачи этого соглашения на регистрацию в МФЦ: продавец настаивает, что может явиться один, а покупатель сомневается в допустимости такого порядка.

Юридически значимым является то, что договор купли-продажи (вероятнее всего, недвижимости) подлежит государственной регистрации в Росреестре, и любые изменения его условий также требуют внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Дополнительное соглашение, изменяющее условия сделки, представляет собой двусторонний документ, порождающий взаимные права и обязанности, а потому его подача на регистрацию по общему правилу предполагает волеизъявление обеих сторон сделки.

В данном случае затронуты правоотношения, связанные с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ключевой вопрос — кто именно является заявителем при подаче документов на регистрацию изменений условий договора. Поскольку дополнительное соглашение изменяет ранее зарегистрированное обременение (или иное условие), оно должно быть подписано обеими сторонами, и закон не предполагает, что одно лицо может без специальных полномочий представлять интересы другого.

Таким образом, юридически значимо определить, допускает ли законодательство подачу такого заявления одним участником без доверенности от второго, или же требуется личное присутствие обеих сторон либо предоставление надлежащим образом оформленного документа (доверенности) на представительство интересов отсутствующей стороны.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ дополнительное соглашение к договору купли-продажи должно быть облечено в ту же форму, что и основной договор. Поскольку договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ), дополнительное соглашение, изменяющее условия такой сделки, также подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Сама по себе обязанность личной явки обеих сторон при подаче такого соглашения в МФЦ из данной нормы не вытекает — она устанавливает лишь требование к форме документа, а не к процедуре его представления. Однако регистрация дополнительного соглашения как часть государственной регистрации прав осуществляется по правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 452

Статья 18 Федерального закона № 218-ФЗ регулирует порядок подачи заявления о государственной регистрации прав и кадастровом учёте. Для дополнительного соглашения к договору купли-продажи такое заявление подаётся в Росреестр или через МФЦ. Закон прямо указывает, что подача допустима в форме документа на бумажном носителе посредством личного обращения — как в саму публично-правовую компанию (Росреестр), так и в многофункциональный центр. При этом из формулировки «посредством личного обращения» не следует, что лично должны явиться все участники сделки. Однако на практике и в соответствии с общими правилами регистрации заявление должно быть подписано всеми сторонами сделки (или их представителями). Если дополнительное соглашение изменяет зарегистрированные условия, то подаётся совместное заявление обеих сторон. Следовательно, подать такое заявление должен либо каждый участник лично, либо один из них, действующий на основании доверенности от другого.

Продавец не вправе один, без надлежащей нотариальной доверенности от покупателя, подать в МФЦ дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости. Для регистрации изменения условий сделки заявление должно исходить от обеих сторон либо от одного лица, уполномоченного другим.

Рекомендуемые действия

• Убедитесь, что основной договор не требовал нотариального удостоверения. Если сделка была нотариальной, дополнительное соглашение также подлежит нотариальному оформлению, и подать его в МФЦ должен нотариус.
• Если сделка простая письменная, попросите продавца не идти в МФЦ в одиночку без доверенности — документы у него не примут или примут, но регистрация будет приостановлена из-за отсутствия волеизъявления второй стороны.
• Оформите нотариальную доверенность от покупателя на продавца или иное лицо с прямым указанием полномочия на подачу и получение документов по данному дополнительному соглашению в Росреестре и МФЦ.
• Проверьте, что доверенность удостоверена нотариусом. Без нотариального удостоверения МФЦ не вправе принять её в подтверждение полномочий на регистрацию прав.

Куда обращаться и порядок действий

• Подача дополнительного соглашения с заявлением производится в любое отделение МФЦ либо непосредственно в территориальный орган Росреестра.
• При личной подаче в МФЦ обоими участниками каждый предъявляет свой паспорт. Сотрудник сверяет личности, проверяет подписи и выдаёт расписку.
• Если подачу осуществляет только продавец с доверенностью от покупателя, он прилагает к пакету документов оригинал нотариально удостоверенной доверенности и предъявляет свой паспорт.
• Допустима подача документов в электронном виде через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра, но для этого и продавец, и покупатель должны иметь усиленные квалифицированные электронные подписи и подписать заявление каждый своей подписью.
• Если хотя бы одна сторона сделки — юридическое лицо, выясните требования к доверенности от руководителя организации и наличие у продавца документов, подтверждающих его полномочия выступать без доверенности от второго участника.

Документы и доказательства

• Оригинал дополнительного соглашения в количестве экземпляров, равном числу сторон плюс один для Росреестра.
• Заявление о государственной регистрации (форму выдадут в МФЦ; её могут заполнить оба участника или один представитель по доверенности).
• Документы, удостоверяющие личность каждого заявителя.
• Нотариально удостоверенная доверенность (если одна из сторон отсутствует).
• Документ об уплате государственной пошлины (по требованию, актуальный размер и необходимость уплаты зависят от вида регистрируемого изменения; часто госпошлина уплачивается до подачи).
• Основной договор купли-продажи со штампом о ранее произведённой государственной регистрации (если переход права по основному договору уже зарегистрирован).

Сроки и риски

• Государственная регистрация длится от 7 до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ, а в отдельных случаях — 3–5 рабочих дней при электронной подаче с УКЭП.
• Риск приостановления или отказа в регистрации, если заявление подаст лишь продавец без нотариальной доверенности от покупателя: Росреестр сочтёт заявление поданным неуполномоченным лицом.
• Риск утраты экземпляра или затягивания сроков, если документы будут переданы продавцу без расписки о приёме их в МФЦ. Настаивайте на получении расписки на руки каждому из участников сделки либо представителю по доверенности.
• Если доверенность от покупателя не будет удостоверена нотариусом, МФЦ откажет в приёме документов, а регистрационные действия не начнутся. Время на повторную подачу будет потеряно.

Когда нужен адвокат

• Если продавец отказывается допускать покупателя к подаче, а доверенность не выдаётся.
• При получении уведомления о приостановлении или отказе в регистрации из-за порока порядка подачи.
• Когда дополнительное соглашение содержит условия, ставящие под сомнение права стороны, либо влечёт переход права или обременение, требующее нотариальной формы сделки.
• При возникновении спора о действительности доверенности или подлинности подписи покупателя.