Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Нужно ли продавцу и покупателю вместе ехать в МФЦ для подачи дополнительного соглашения к договору купли-продажи

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте от продавца нотариальную доверенность от вас на подачу документов, иначе он не вправе действовать один.descriptionДоверенность в Росреестр от физического или юридического лица
  2. 2
    Проверьте, был ли основной договор нотариальным: если да, заверьте дополнительное соглашение у нотариуса.
  3. 3
    При личной подаче вдвоём возьмите паспорта и оригинал дополнительного соглашения в МФЦ.
  4. 4
    Если подаёте через представителя, приложите к пакету оригинал нотариальной доверенности.
  5. 5
    Если у покупателя и продавца есть усиленные квалифицированные электронные подписи: При электронной подаче через «Госуслуги» подпишите заявление каждый своей усиленной квалифицированной электронной подписью.descriptionЗаявление о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимости (свободная форма)
  6. 6
    Получите расписку о приёме документов в МФЦ — на руки каждому участнику или представителю.

Документы и доказательства

  • Оригинал дополнительного соглашения (экземпляры для каждой стороны и один для Росреестра).
  • Заявление о государственной регистрации (бланк в МФЦ, подписывается обеими сторонами или представителем по доверенности).
  • Паспорта продавца и покупателя (при личной явке обоих) или паспорт продавца и нотариальная доверенность от покупателя.
  • Нотариально удостоверенная доверенность от покупателя на продавца с полномочием подавать и получать документы по допсоглашению.
  • Если переход права по основному договору уже зарегистрирован: Основной договор купли-продажи со штампом о ранее зарегистрированном переходе права (если регистрация уже была).
  • Документ об уплате госпошлины (уточните размер и необходимость в МФЦ или на сайте Росреестра).

  • Сроки и риски

    • Госрегистрация дополнительного соглашения займёт 7–9 рабочих дней при подаче через МФЦ.
    • Если подадите документы только продавец без нотариальной доверенности от вас, регистрацию приостановят.
    • При подаче через МФЦ обязательно получите расписку о приёме документов на руки.
    • Если подача через «Госуслуги» с УКЭП от обеих сторон: При электронной подаче через «Госуслуги» с УКЭП срок регистрации сокращается до 3–5 рабочих дней.
    • Если доверенность от вас не удостоверена нотариусом, МФЦ откажет в приёме документов.
    • При отказе или приостановке регистрации вы потеряете время на повторную подачу.

  • Чего не делать

    • Не подавайте дополнительное соглашение в МФЦ без личного присутствия обеих сторон или нотариальной доверенности от вас.
    • Не верьте продавцу, что он может подать документы один без вашего письменного уполномочия.
    • Не подписывайте доверенность на продавца, если в ней прямо не указано право подавать и получать документы по этому соглашению.
    • Не используйте простую письменную доверенность — для регистрации прав нужна только нотариально удостоверенная.
    • Не передавайте продавцу свой экземпляр соглашения без получения расписки о приёме документов в МФЦ.
    • Не соглашайтесь на подачу через электронные сервисы, если у вас нет усиленной квалифицированной электронной подписи.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, не был ли основной договор удостоверен нотариусом: если да, то допсоглашение тоже нужно заверять у нотариуса, и подаёт его нотариус.
    • Если договор простой письменный, попросите продавца оформить нотариальную доверенность от вас на него с правом подачи документов.
    • Вы можете выдать доверенность любому третьему лицу (не только продавцу) — это снизит риск конфликта интересов.
    • Альтернатива — подать документы в электронном виде через «Госуслуги»: каждый подписывает своей усиленной электронной подписью.
    • Если продавец отказывается от доверенности, предложите явиться в МФЦ по очереди в один день — это законно и безопасно.
    • Уточните в вашем МФЦ, принимают ли они сканы доверенности или требуют только оригинал — это сэкономит время.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, и теперь стороны хотят изменить его условия путём подписания дополнительного соглашения. Возник вопрос о порядке подачи этого соглашения на регистрацию в МФЦ: продавец настаивает, что может явиться один, а покупатель сомневается в допустимости такого порядка.

Юридически значимым является то, что договор купли-продажи (вероятнее всего, недвижимости) подлежит государственной регистрации в Росреестре, и любые изменения его условий также требуют внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Дополнительное соглашение, изменяющее условия сделки, представляет собой двусторонний документ, порождающий взаимные права и обязанности, а потому его подача на регистрацию по общему правилу предполагает волеизъявление обеих сторон сделки.

В данном случае затронуты правоотношения, связанные с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ключевой вопрос — кто именно является заявителем при подаче документов на регистрацию изменений условий договора. Поскольку дополнительное соглашение изменяет ранее зарегистрированное обременение (или иное условие), оно должно быть подписано обеими сторонами, и закон не предполагает, что одно лицо может без специальных полномочий представлять интересы другого.

Таким образом, юридически значимо определить, допускает ли законодательство подачу такого заявления одним участником без доверенности от второго, или же требуется личное присутствие обеих сторон либо предоставление надлежащим образом оформленного документа (доверенности) на представительство интересов отсутствующей стороны.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ дополнительное соглашение к договору купли-продажи должно быть облечено в ту же форму, что и основной договор. Поскольку договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ), дополнительное соглашение, изменяющее условия такой сделки, также подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Сама по себе обязанность личной явки обеих сторон при подаче такого соглашения в МФЦ из данной нормы не вытекает — она устанавливает лишь требование к форме документа, а не к процедуре его представления. Однако регистрация дополнительного соглашения как часть государственной регистрации прав осуществляется по правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 452

Статья 18 Федерального закона № 218-ФЗ регулирует порядок подачи заявления о государственной регистрации прав и кадастровом учёте. Для дополнительного соглашения к договору купли-продажи такое заявление подаётся в Росреестр или через МФЦ. Закон прямо указывает, что подача допустима в форме документа на бумажном носителе посредством личного обращения — как в саму публично-правовую компанию (Росреестр), так и в многофункциональный центр. При этом из формулировки «посредством личного обращения» не следует, что лично должны явиться все участники сделки. Однако на практике и в соответствии с общими правилами регистрации заявление должно быть подписано всеми сторонами сделки (или их представителями). Если дополнительное соглашение изменяет зарегистрированные условия, то подаётся совместное заявление обеих сторон. Следовательно, подать такое заявление должен либо каждый участник лично, либо один из них, действующий на основании доверенности от другого.

Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов 1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18

Таким образом, если продавец хочет прийти в МФЦ один, он может это сделать только при наличии надлежащим образом оформленной доверенности от покупателя. Статья 185 ГК РФ определяет, что доверенностью признаётся письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами, в том числе для подачи документов на регистрацию. Покупатель может выдать продавцу доверенность, и тогда продавец будет вправе единолично подать заявление и дополнительное соглашение от имени обеих сторон. Важно, что для совершения действий по государственной регистрации прав доверенность должна быть нотариально удостоверена (это следует из требований Закона № 218-ФЗ, хотя в приведённом фрагменте ст. 185 об этом прямо не сказано; такая необходимость установлена статьёй 15 того же 218-ФЗ, отсутствующей в контексте, поэтому при отсутствии нотариального удостоверения МФЦ может отказать в приёме).

  1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185

Исходя из изложенного, однозначный ответ: если у продавца есть нотариально удостоверенная доверенность от покупателя, то он может подать дополнительное соглашение один. Если такой доверенности нет, обеим сторонам необходимо явиться в МФЦ лично либо подать заявление электронно с использованием усиленных квалифицированных электронных подписей (вариант, предусмотренный п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Продавец не вправе один, без надлежащей нотариальной доверенности от покупателя, подать в МФЦ дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости. Для регистрации изменения условий сделки заявление должно исходить от обеих сторон либо от одного лица, уполномоченного другим.

Рекомендуемые действия

  • Убедитесь, что основной договор не требовал нотариального удостоверения. Если сделка была нотариальной, дополнительное соглашение также подлежит нотариальному оформлению, и подать его в МФЦ должен нотариус.
  • Если сделка простая письменная, попросите продавца не идти в МФЦ в одиночку без доверенности — документы у него не примут или примут, но регистрация будет приостановлена из-за отсутствия волеизъявления второй стороны.
  • Оформите нотариальную доверенность от покупателя на продавца или иное лицо с прямым указанием полномочия на подачу и получение документов по данному дополнительному соглашению в Росреестре и МФЦ.
  • Проверьте, что доверенность удостоверена нотариусом. Без нотариального удостоверения МФЦ не вправе принять её в подтверждение полномочий на регистрацию прав.

Куда обращаться и порядок действий

  • Подача дополнительного соглашения с заявлением производится в любое отделение МФЦ либо непосредственно в территориальный орган Росреестра.
  • При личной подаче в МФЦ обоими участниками каждый предъявляет свой паспорт. Сотрудник сверяет личности, проверяет подписи и выдаёт расписку.
  • Если подачу осуществляет только продавец с доверенностью от покупателя, он прилагает к пакету документов оригинал нотариально удостоверенной доверенности и предъявляет свой паспорт.
  • Допустима подача документов в электронном виде через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра, но для этого и продавец, и покупатель должны иметь усиленные квалифицированные электронные подписи и подписать заявление каждый своей подписью.
  • Если хотя бы одна сторона сделки — юридическое лицо, выясните требования к доверенности от руководителя организации и наличие у продавца документов, подтверждающих его полномочия выступать без доверенности от второго участника.

Документы и доказательства

  • Оригинал дополнительного соглашения в количестве экземпляров, равном числу сторон плюс один для Росреестра.
  • Заявление о государственной регистрации (форму выдадут в МФЦ; её могут заполнить оба участника или один представитель по доверенности).
  • Документы, удостоверяющие личность каждого заявителя.
  • Нотариально удостоверенная доверенность (если одна из сторон отсутствует).
  • Документ об уплате государственной пошлины (по требованию, актуальный размер и необходимость уплаты зависят от вида регистрируемого изменения; часто госпошлина уплачивается до подачи).
  • Основной договор купли-продажи со штампом о ранее произведённой государственной регистрации (если переход права по основному договору уже зарегистрирован).

Сроки и риски

  • Государственная регистрация длится от 7 до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ, а в отдельных случаях — 3–5 рабочих дней при электронной подаче с УКЭП.
  • Риск приостановления или отказа в регистрации, если заявление подаст лишь продавец без нотариальной доверенности от покупателя: Росреестр сочтёт заявление поданным неуполномоченным лицом.
  • Риск утраты экземпляра или затягивания сроков, если документы будут переданы продавцу без расписки о приёме их в МФЦ. Настаивайте на получении расписки на руки каждому из участников сделки либо представителю по доверенности.
  • Если доверенность от покупателя не будет удостоверена нотариусом, МФЦ откажет в приёме документов, а регистрационные действия не начнутся. Время на повторную подачу будет потеряно.

Когда нужен адвокат

  • Если продавец отказывается допускать покупателя к подаче, а доверенность не выдаётся.
  • При получении уведомления о приостановлении или отказе в регистрации из-за порока порядка подачи.
  • Когда дополнительное соглашение содержит условия, ставящие под сомнение права стороны, либо влечёт переход права или обременение, требующее нотариальной формы сделки.
  • При возникновении спора о действительности доверенности или подлинности подписи покупателя.