Первоначально следует определить, входит ли информация о том, что сделка купли-продажи недвижимости совершена представителем по доверенности, в состав сведений, подлежащих обязательному внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и, соответственно, в выписку из него.
В силу положений Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», определяющего правовой режим ЕГРН, сведения из данного реестра предоставляются по запросам любых лиц. Это закреплено в ст. 62 Закона:
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 62
Однако сам по себе перечень сведений, которые вносятся в реестр и подлежат отражению в выписке, установлен иными нормами. Для ответа на поставленный вопрос ключевое значение имеет состав сведений о правах, который регламентирован ст. 9 Закона. Согласно этой норме, в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, обременениях и о сделках, подлежащих государственной регистрации. В частности:
- В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним: 1) вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права; 2) сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладат
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 9
Как видно из приведенной цитаты, в реестр непосредственно вносятся сведения о правообладателе (физическом лице, юридическом лице) как таковом, а также вид права и дата регистрации. Информация о том, каким образом была совершена сделка (лично или через представителя), не отнесена к обязательным сведениям, перечисленным в данной норме. Следовательно, в разделе выписки «Правообладатель» вы не найдете указания на то, что договор подписывался доверенным лицом, — там указывается только имя (наименование) собственника.
Более конкретные правила внесения записей в ЕГРН устанавливаются ст. 7 Закона, которая определяет состав и правила ведения реестра:
Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, изменения указанных сведений в данном реестре и исключения указанных сведений из данного реестра в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 7
Из данной общей нормы следует, что перечень сведений конкретизируется подзаконными актами. Однако ни в ней, ни в приведенных фрагментах Закона 218-ФЗ не содержится указания на то, что факт совершения сделки по доверенности подлежит обязательному отражению в качестве отдельной записи. Соответственно, в выписке ЕГРН эта информация по общему правилу не указывается.
Теперь обратимся к вопросу о том, где такая информация могла бы отражаться, если бы законодательство это предусматривало. В контексте предоставленного блока НПА (ст. 7, 9, 62, 69.1) не содержится норм, которые бы требовали или прямо допускали внесение сведений о доверенности в ЕГРН. Закон № 218-ФЗ не включает в состав сведений, подлежащих внесению в реестр прав, информацию о способе совершения сделки (лично или через представителя). Исключение могут составлять случаи ограничения прав (например, когда доверенность устанавливает обременение), но в обычной ситуации купли-продажи — нет.
Поскольку ни в одной из приведенных статей (ст. 7, 8, 9, 62, 69.1) нет прямого регулирования, следует констатировать, что действующее законодательство не предусматривает обязательного отражения в выписке из ЕГРН информации о том, была ли сделка совершена лично или через представителя по доверенности. В разделе «Правообладатель» указывается только сам собственник. В разделе «Документы-основания» (который не вошел в предоставленный фрагмент НПА, но предусмотрен подзаконными актами) обычно перечисляются реквизиты договора, но не способ его подписания. Таким образом, информация о доверенности, как правило, не попадает в публичную выписку. Если вы хотите получить подтверждение, что сделка была совершена представителем, следует обращаться к самому договору купли-продажи и копии доверенности, а не к выписке из ЕГРН.
