Основной нормативный акт, регулирующий территориальную компетенцию нотариуса при удостоверении договоров об отчуждении недвижимости — это статья 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Она устанавливает жёсткое правило: договор об отчуждении объекта недвижимости должен быть удостоверен нотариусом, осуществляющим деятельность в нотариальном округе, расположенном в пределах субъекта РФ, на территории которого это имущество находится. Квартира расположена в Краснодарском крае, а нотариус, к которому Вы обращаетесь, действует во Владикавказе (Республика Северная Осетия — Алания). Это разные субъекты Федерации, поэтому удостоверение сделки у местного нотариуса по общему правилу невозможно. Никаких исключений для долей в праве собственности эта статья не содержит — она говорит именно об «объектах недвижимого имущества», а доля в праве общей долевой собственности является разновидностью такого объекта, как и сама квартира. Если бы квартира находилась на территории того же субъекта, что и нотариус, правило было бы иным, но в данном случае имущество находится в другом регионе.
Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 56
Далее, сам факт обязательности нотариального удостоверения для сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость регулируется статьёй 163 Гражданского кодекса РФ. Пункт 2 этой статьи указывает, что нотариальное удостоверение обязательно в случаях, прямо предусмотренных законом. Закон (в частности, пункт 1 статьи 42.5 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», который уже выходит за пределы предоставленного контекста, но здесь он применим как общеизвестное правило) требует обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями (например, отчуждение всех долей одновременно всеми участниками долевой собственности). Поскольку речь идёт о двух долях (2/3 и 1/3), и они принадлежат разным лицам, сделка по их отчуждению (купля-продажа, дарение) подпадает под обязательную нотариальную форму. Следовательно, без нотариуса обойтись не получится, но он должен быть из надлежащего региона.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 163
Теперь о материально-правовых требованиях к самой сделке. Если Вы планируете куплю-продажу доли, ключевое значение имеет статья 250 Гражданского кодекса РФ. Вы являетесь участником долевой собственности (2/3), бывшая жена — другой участник (1/3). Если один из вас продаёт свою долю третьему лицу, другой имеет преимущественное право её покупки. Однако в Вашем вопросе не указано, что продажа идёт постороннему — похоже, Вы хотите продать или подарить долю друг другу, либо продать одному из вас. Если бывшая жена продаёт свою 1/3 Вам (или Вы ей свою 2/3), то преимущественное право не нарушается, поскольку покупатель уже является участником долевой собственности. Но если доля продаётся кому-то ещё, необходимо соблюсти процедуру извещения. Этот момент надо учесть и проверить его при удостоверении.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Форма договора купли-продажи недвижимости регулируется статьёй 550 ГК РФ — она требует письменной формы в виде одного документа. Нотариальная форма является её усиленным вариантом, и при обязательном нотариальном удостоверении (как в Вашем случае) письменная форма соблюдается автоматически.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 550
Что касается дарения — в предоставленном контексте есть статья 572 ГК РФ, которая определяет понятие договора дарения. Для дарения доли также требуется нотариальное удостоверение (если дарится не вся квартира целиком всеми сособственниками). К Вашей ситуации это применимо, если Вы хотите подарить долю бывшей жене или она Вам. Условия безвозмездности и надлежащей формы соблюдаются в рамках нотариального удостоверения.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
О государственной регистрации перехода права собственности: согласно статье 131 ГК РФ, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Нотариус, удостоверив сделку, обязан направить заявление о регистрации в электронной форме в Росреестр. Это прямо предусмотрено статьёй 19 Федерального закона № 218-ФЗ (в части обязанности нотариуса после удостоверения сделки направлять документы на регистрацию — в контексте есть статья 19 218-ФЗ, которая устанавливает обязанность некоторых органов направлять документы, но для нотариусов действует специальная норма, не вошедшая в контекст). Таким образом, даже если Вы не можете удостоверить сделку во Владикавказе, после её удостоверения у надлежащего нотариуса (в Краснодарском крае) Вы сможете подать документы на регистрацию удалённо — нотариус сделает это сам. Однако сам факт удостоверения всё равно нужно делать по месту нахождения квартиры.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131
По составу документов: Вы упомянули выписку из ЕГРН, старые свидетельства и договор долевого участия. Статья 42 Основ законодательства о нотариате обязывает нотариуса устанавливать личность сторон. Для удостоверения сделки ему потребуются документы, подтверждающие право собственности на доли. Выписка из ЕГРН — это актуальное подтверждение права, её достаточно. Старые свидетельства о праве (выданные до 2016 года) и договор долевого участия — это правоустанавливающие документы, которые нотариус проверит. Никакой отдельной нормы о перечне документов в контексте нет, но исходя из общего правила нотариус должен убедиться в законности сделки — для этого ему нужна выписка, удостоверяющая актуальность права, и правоустанавливающие документы (договор долевого участия как основание возникновения права). Этого достаточно.
При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 42
Таким образом, нотариус во Владикавказе не может удостоверить данную сделку из-за прямого запрета статьи 56 Основ. Вам необходимо обратиться к нотариусу в Краснодарском крае (или в любом нотариальном округе этого края). Оформить сделку можно дистанционно через представителя по доверенности, но сам нотариус должен быть из того региона, где находится квартира. Документы у Вас в целом достаточны, но перед визитом к нотариусу лучше получить свежую выписку из ЕГРН (сроком не старше 30 дней), так как старые свидетельства и договор долевого участия могут не отражать актуальных обременений (например, ареста или ипотеки).
