Основной риск предложенной схемы — признание сделки притворной. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Если стороны фактически намеревались безвозмездно передать участок (подарить), но оформили договор купли-продажи с символической ценой в 100 рублей, то перед нами притворная сделка, прикрывающая дарение. В этом случае суд применит правила о дарении, что повлечёт иные последствия — в частности, если одаряемый не является близким родственником, возникает обязанность уплатить НДФЛ с рыночной стоимости подарка; кроме того, дарение может быть оспорено кредиторами дарителя, в том числе в рамках наследственной массы, если сделка совершена в ущерб их интересам. Ничтожность притворной сделки означает, что она не порождает правовых последствий с момента её совершения, и каждая из сторон может потребовать возврата полученного. Для Алексея это означает риск потерять как участок, так и уплаченные деньги (хотя они и минимальны).
- Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 170
Понятие дарения раскрывается в ст. 572 ГК РФ. Поскольку дарение — безвозмездная передача имущества, а в договоре купли-продажи даже символическая цена является встречным предоставлением, грань может быть тонкой. Однако если цена явно не соответствует рыночной стоимости и стороны не намеревались её реально взыскивать, суд может признать, что на самом деле имелось в виду дарение. Как разъясняется в этой норме, при наличии встречной передачи договор не признается дарением, и на него распространяются правила о притворных сделках. Следовательно, при цене в 100 рублей за земельный участок, который стоит значительно дороже, велика вероятность, что суд сочтёт такую сделку притворной, прикрывающей дарение, и применит соответствующие правила.
Статья 572 ГК РФ определяет договор дарения как безвозмездную передачу имущества. При наличии встречной передачи договор не признается дарением и к нему применяются правила о притворных сделках (п. 2 ст. 170). Это релевантно для оценки, может ли договор купли-продажи по символической цене быть признан притворным, прикрывающим дарение.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Общее правило о праве собственника распоряжаться имуществом установлено ст. 209 ГК РФ. Собственник вправе отчуждать участок любым способом, не противоречащим закону. Однако это право не абсолютно: оно не должно нарушать права третьих лиц, в том числе кредиторов. Если сделка совершается с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания, она может быть оспорена по ст. 10 и 168 ГК РФ (злоупотребление правом), а также по специальным нормам законодательства о банкротстве (если применимо). Применительно к ситуации Алексея: если родственник имеет долги и продаёт участок по заниженной цене, кредиторы могут потребовать признать сделку недействительной как совершённую во вред кредиторам, особенно если она совершена незадолго до смерти или в предвидении банкротства.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Основанием возникновения права собственности на участок по договору является ст. 218 ГК РФ. Право может перейти на основании договора купли-продажи. Если же такой договор будет признан ничтожным как притворный, то право собственности у Алексея не возникает, и он не сможет зарегистрировать его в Росреестре, а если регистрация уже произведена, она может быть оспорена.
- Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
Договор купли-продажи по своей правовой природе предполагает уплату определённой денежной суммы (ст. 454 ГК РФ). Символическая цена формально соответствует этому признаку — покупатель обязуется уплатить 100 рублей. Однако, если стороны не намереваются реально её передавать, а продавец не требует платежа, это может свидетельствовать о мнимости условия о цене и, как следствие, о притворности всей сделки. Кроме того, даже если 100 рублей будут уплачены, налоговые органы при проверке будут исходить из рыночной стоимости, а не из договорной цены.
- По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязана передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 454
Теперь о налоговых последствиях. Согласно ст. 208 НК РФ, доход от реализации недвижимости признаётся доходом из источников в РФ. У продавца (родственника) возникает обязанность по уплате НДФЛ. Даже если в договоре указана символическая цена, налоговый орган может доначислить налог исходя из кадастровой стоимости участка.
Статья 208 НК РФ относит к доходам от источников в РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (пп. 5 п. 1). Это означает, что при продаже земельного участка по договору купли-продажи у продавца возникает доход, облагаемый НДФЛ, даже если цена символическая.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 208
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика (ст. 210 НК РФ). Если продавец получает не рыночную цену, а только 100 рублей, у него может возникнуть материальная выгода, но в данном контексте важнее специальное правило ст. 214.10 НК РФ, которое напрямую направлено против занижения цены.
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 210
Специальная норма ст. 214.10 НК РФ устанавливает, что если доход от продажи недвижимости меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то для целей налогообложения доход принимается равным этой величине. Следовательно, даже если стороны укажут в договоре 100 рублей, продавец обязан будет уплатить НДФЛ, рассчитанный с кадастровой стоимости участка с понижающим коэффициентом 0,7. Уклонение от уплаты налогов может повлечь доначисление налога, пени и штрафы.
Статья 214.10 НК РФ устанавливает, что если доход от продажи недвижимости меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то для налогообложения доход принимается равным этой величине. Это применимо к ситуации продажи по заниженной цене.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 214.10
Таким образом, предложенная схема с символической ценой сопряжена с существенными рисками: признание сделки притворной с применением правил о дарении, доначисление налогов продавцу, а также возможное оспаривание сделки кредиторами наследодателя, если участок фактически отчуждается в ущерб их интересам. Безопасный способ приобретения участка с одновременным избежанием долгов наследодателя — либо заключение реального договора купли-продажи по рыночной цене (с уплатой налога и без признаков притворности), либо оформление дарения между близкими родственниками (с освобождением от НДФЛ, но с возможностью оспаривания кредиторами). Наследование с принятием обязательств по долгам в пределах стоимости наследства также возможно, но Алексей указал, что не хочет вступать в наследство из-за долгов. Ни один из способов не гарантирует полной защиты от претензий кредиторов, если сделка совершается с намерением скрыть имущество.
