Как купить комнату в общежитии с двумя собственниками: купить по долям или через дарение

Первоначально необходимо оценить вариант с дарением доли одним сособственником другому, поскольку он влечет специфические правовые и налоговые последствия. Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение предполагает безвозмездность, и при наличии встречной передачи вещи или права договор не признается дарением и может быть квалифицирован как притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации, если за дарением доли фактически последует передача денег (например, в счет будущей покупки всей комнаты), это может быть расценено как прикрытие купли-продажи, что влечет ничтожность договора дарения и переквалификацию сделки. Поскольку оба собственника согласны продать, но могут договориться о дарении только для упрощения, риск признания дарения недействительным существует.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572

Даже если дарение будет реальным и безвозмездным, договор дарения доли в праве на недвижимость между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Таким образом, при выборе этого варианта стороны должны обратиться к нотариусу, что влечет дополнительные временные и финансовые затраты. Нотариальное удостоверение обязательно и для последующего договора купли-продажи доли (если покупать долю у каждого), поскольку с 2020 года сделки с долями в праве на недвижимость также требуют нотариального удостоверения (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», что в контексте не упомянуто, но общеизвестно; в контексте НПА эта норма отсутствует, поэтому не цитирую). Однако для купли-продажи всей комнаты у одного собственника (после укрупнения доли) нотариальная форма не требуется, если комната рассматривается как целый объект, а не доля.

Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574

Ключевым недостатком дарения являются налоговые последствия. Предоставленная норма ст. 224 НК РФ устанавливает ставки НДФЛ, но не определяет, облагаются ли подарки. В контексте отсутствует норма ст. 217 НК РФ, которая освобождает от налога доходы в натуральной форме в виде недвижимости, полученной в дар от членов семьи или близких родственников. Поскольку в ситуации даритель и одаряемый — два собственника, которые, скорее всего, не являются близкими родственниками (закон не предполагает иного), одаряемый обязан уплатить НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости полученной доли. Это существенный расход, которого можно избежать при прямой купле-продаже, где налог платит продавец (но часто он отсутствует, если владение более 3/5 лет). Дословная цитата из контекста по ст. 224:

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; ...
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 224

Дарение может быть отменено по основаниям, указанным в ст. 577 ГК РФ, в частности при изменении имущественного положения дарителя. Хотя для текущего анализа это менее вероятно, даритель может передумать до регистрации перехода права, сославшись на существенное снижение уровня жизни после заключения договора. Это добавляет нестабильности сделке.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 577

Теперь о варианте покупки долей у каждого собственника. Поскольку в контексте отсутствуют нормы о купле-продаже (ст. 454, 549 ГК РФ) и о множественности лиц в обязательстве (ст. 321–322 ГК РФ), можно опереться на общие принципы. Заключение одного договора купли-продажи с двумя продавцами и одним покупателем допускается: в таком договоре каждый продавец передает свою долю, а покупатель выплачивает обусловленную цену (может быть указана общая сумма и распределение между продавцами). Это не противоречит гражданскому законодательству. Договор в этом случае будет содержать множественность лиц на стороне продавца, что допустимо (ст. 321 ГК РФ: каждый из солидарных или долевых должников и кредиторов). Поскольку каждый продавец владеет 1/2 долей, они отвечают за передачу своих долей. При заключении одного договора проще зарегистрировать переход права: одновременно производится регистрация прекращения права каждого продавца и возникновения права единоличной собственности у покупателя. Рекомендуется нотариальное удостоверение такого договора (ввиду отчуждения долей), но если после приобретения всех долей покупатель станет единственным собственником всей комнаты как объекта, то на этапе регистрации не будет долевой собственности — но все же каждая передаваемая доля сама по себе требует нотариального заверения. На практике при покупке долей у обоих собственников по одному договору, нотариус удостоверяет сделку, что безопаснее и исключает споры.

Сравнивая два способа: дарение с последующей куплей-продажей несет налоговую нагрузку (НДФЛ 13% для одаряемого), риск оспаривания как притворной сделки и дополнительные затраты на нотариуса для дарения. Прямая покупка долей у каждого (или одним договором) не создает налоговых обязательств для покупателя (НДФЛ платит продавец, но при владении менее минимального срока он может не уплачивать налог с учетом имущественного вычета). Кроме того, при дарении доли от одного собственника другому последний становится единоличным собственником всей комнаты. После этого покупатель заключает обычный договор купли-продажи (без нотариуса). Однако дорогостоящее звено — налог при дарении. С точки зрения простоты и безопасности, более предпочтительным будет заключение одного договора купли-продажи с двумя продавцами (или два отдельных), так как он исключает риски притворности и излишние налоговые потери. Учитывая, что оба собственника согласны, нет препятствий для единого договора. Таким образом, на основании предоставленных норм (а также ввиду отсутствия специальных норм о купле-продаже, но допускающих множественность) делаю вывод, что вариант прямого договора купли-продажи с двумя продавцами является наиболее простым, безопасным и экономически целесообразным.