Какие документы проверить у застройщика при покупке готовой квартиры в ипотеку Сбербанка: полный список и советы юриста

Определяющее значение для оценки рисков при покупке готовой квартиры имеет государственная регистрация прав на недвижимость. Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и иные вещные права, а также ограничения этих прав (обременения) подлежат обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Это означает, что покупатель может получить наиболее полную и достоверную информацию о существующих правах третьих лиц, арестах, ипотеке, сервитутах и других обременениях именно из выписки ЕГРН. Вы уже упомянули проверку выписки – это верно, но ключевой момент: выписка должна быть актуальной на дату, максимально близкую к сделке, чтобы исключить «юридические чистки» или новые обременения, возникшие между получением выписки и регистрацией перехода права. Сведения из ЕГРН являются публичными и имеют приоритет перед любыми внутренними документами застройщика.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 131

Момент возникновения права собственности у покупателя регламентирован ст. 223 ГК РФ. Поскольку квартира является недвижимостью, право собственности переходит к покупателю только с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре. Подписание договора купли-продажи и передаточного акта без регистрации не создает права собственности. Кроме того, норма специально оговаривает защиту добросовестного приобретателя: если продавец (застройщик) не имел права отчуждать квартиру, но покупатель действовал добросовестно и зарегистрировал право, добросовестный приобретатель считается собственником с момента такой регистрации, за исключением случаев, когда имущество может быть истребовано по ст. 302 ГК РФ. Поэтому проверка законности титула застройщика (например, что он построил дом на законных основаниях и ввел в эксплуатацию) необходима для минимизации риска иска об истребовании квартиры.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 223

При покупке квартиры в многоквартирном доме важны права на земельный участок под домом. Ст. 552 ГК РФ устанавливает, что покупателю недвижимости одновременно с правом собственности на здание или помещение передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования. Если застройщик (продавец) является собственником земельного участка, покупателю переходит право собственности на долю в этом участке (как собственнику помещения в МКД). Если же участок не принадлежал застройщику на праве собственности (например, был в аренде), продажа квартиры допускается, но покупатель получает право пользования участком на тех же условиях, что и продавец. В контексте проверки документов это означает, что необходимо убедиться в наличии у застройщика надлежащего права на земельный участок (собственность, долгосрочная аренда), а также в том, что участок сформирован и поставлен на кадастровый учет. Иначе в будущем могут возникнуть споры о границах или праве пользования.

Статья 552 ГК РФ регулирует права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. Покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Если продавец является собственником земельного участка, покупателю передается право собственности на участок, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком; покупатель приобретает право пользования участком на тех же условиях, что и продавец.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 552

Процедура фактической передачи квартиры урегулирована ст. 556 ГК РФ. Обязательным документом, фиксирующим эту передачу, является подписанный сторонами передаточный акт или иной аналогичный документ. Именно с момента подписания такого акта (если договором не предусмотрено иное) обязательство продавца передать квартиру считается исполненным. Применительно к проверке: этот акт должен быть подписан после осмотра квартиры и подтверждать ее соответствие условиям договора (площадь, состояние, отсутствие недостатков). Уклонение от подписания акта может свидетельствовать о проблемах. Однако данная норма не защищает от скрытых дефектов, поэтому рекомендуется включать в договор условие о гарантийных обязательствах застройщика, а также требовать акты приема-передачи всех коммуникаций и внутридомовых систем.

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 556

Ключевой специальный закон для отношений с застройщиком – Федеральный закон № 214-ФЗ. Статья 20 этого закона устанавливает перечень информации о застройщике, которую он обязан раскрывать (например, в проектной декларации или единой информационной системе жилищного строительства). В частности, застройщик должен указать сведения об учредителях (участниках), владеющих пятью и более процентами голосов, а также о конечных бенефициарах (физических лицах, которые прямо или косвенно контролируют застройщика). Эта норма помогает покупателю проверить, не является ли застройщик «фирмой-однодневкой», не сменил ли он учредителей перед сдачей дома, а также позволяет оценить реальное лицо, стоящее за компанией. Вы уже включили учредительные документы в список для проверки – это правильно. Но важно не просто получить копии уставов, а сверить их с данными, размещенными в открытых источниках (ФНС, ЕИСЖС), и убедиться, что структура собственности прозрачна и стабильна. Применительно к готовой квартире особое значение имеет то, что застройщик на момент продажи уже ввёл дом в эксплуатацию, поэтому дополнительно нужно проверить, не началась ли процедура банкротства застройщика, которая может повлечь оспаривание сделок.

Статья 20. Информация о застройщике 1. Информация о застройщике должна содержать информацию: ... 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени и (при наличии) отчества физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, при
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 20

Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это основополагающие документы, подтверждающие законность возведения дома и его готовность к заселению. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ определяет, что разрешение на строительство удостоверяет соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента и даёт право на строительство. Без такого разрешения все постройки считаются самовольными и могут быть снесены (ст. 222 ГК РФ). Статья 55 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает выполнение строительства в соответствии с разрешением и проектной документацией. Для покупателя готовой квартиры именно разрешение на ввод является ключевым документом – без него невозможно поставить квартиру на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке. Банк при ипотеке, как правило, требует наличие разрешения на ввод, но покупателю стоит лично проверить, соответствует ли номер, дата и площадь объекта фактическим данным, указанным в договоре.

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
   — Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51

Статья 55 ГрК РФ определяет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию как документ, удостоверяющий выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, а также соответствие объекта требованиям градостроительного плана земельного участка и разрешенному использованию. Для ввода объекта застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 55

Что касается договоров о подключении к коммуникациям и актов сверки с подрядчиками – в предоставленном блоке норм такие требования отсутствуют. Действительно, действующее законодательство не обязывает застройщика предоставлять покупателю договоры с ресурсоснабжающими организациями и акты с подрядчиками. Однако эти документы могут подтвердить, что дом подключен к сетям водо-, тепло-, газоснабжения, канализации и электроснабжения законно, а также что все строительные работы оплачены и нет долгов перед подрядными организациями, которые могли бы стать основанием для наложения ареста на имущество застройщика или всей постройки. Такие документы обычно проверяются в рамках аудита застройщика, но для покупателя жилья они не являются обязательными. При отсутствии специальных норм в контексте эти аспекты можно урегулировать договором купли-продажи, включив в него заверения застройщика о том, что коммуникации подключены легально, а все расчеты с подрядчиками произведены. Если необходимые для полноценного анализа нормы о подключении к инфраструктуре и подрядных отношениях в предоставленном блоке не содержатся, следует обратиться к нормам Жилищного кодекса РФ (в части управления МКД) и к правилам подключения к системам коммунальной инфраструктуры, установленным постановлениями Правительства РФ.