Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Росреестр зафиксировал прекращение права продавца после регистрации права покупателя: как исправить ошибку в ЕГРН

Если росреестр зафиксировал прекращение права владения человека (продавца) собственностью в Подмосковье позднее чем другой человек (покупатель) стал собственником (договор купли продажи от 04.05.2023, покупатель стал собственником 16.05.2023, а продавец перестал быть собственником 05.01.2024) , покупатель , как он говорит, обращался в росреестр для устранения ошибки, то росреестр должен быть исправить ее в ЕГРН и внести изменения в ЕГРН или просто официально прислать ответ?

Вопрос №90615Ответы: 118.07.2026

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте в Росреестр заявление об исправлении технической ошибки по ст. 61 Закона № 218-ФЗ, требуя внести изменения в ЕГРН, а не давать письменный ответ.descriptionЗаявление о технических ошибках
  2. 2
    Закажите актуальную выписку из ЕГРН, чтобы зафиксировать одновременные записи о вашем праве с 16.05.2023 и праве продавца до 05.01.2024.
  3. 3
    При получении формального ответа без исправления записи обжалуйте бездействие в вышестоящий орган Росреестра в порядке подчиненности.
  4. 4
    Если жалоба не удовлетворена, подайте административный иск в суд о признании бездействия незаконным и возложении обязанности исправить ошибку.
  5. 5
    Приложите к иску договор купли-продажи, выписки из ЕГРН, копию заявления об исправлении ошибки и ответ Росреестра.
  6. 6
    Обратитесь к адвокату по спорам с Росреестром для подготовки жалобы или иска, если самостоятельные действия не дали результата.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи от 04.05.2023 с актом приема-передачи.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию вашего права 16.05.2023.
  • Выписка из ЕГРН, отражающая ошибочную запись о прекращении права продавца 05.01.2024.
  • Копия вашего заявления в Росреестр об исправлении технической ошибки с отметкой о принятии.
  • Если клиент уже получил письменный ответ Росреестра: Письменный ответ Росреестра (если получен), подтверждающий отказ от внесения изменений.

  • Срочно: первые шаги

    • Потребуйте от Росреестра именно исправить запись в ЕГРН, а не дать письменный ответ.
    • Подайте заявление об исправлении технической ошибки по ст. 61 Закона № 218-ФЗ.
    • Сохраните копию договора купли-продажи от 04.05.2023 и акт приема-передачи.
    • Приложите к заявлению обе выписки: о вашем праве с 16.05.2023 и о праве продавца до 05.01.2024.
    • Если последует отказ или отписка, обжалуйте бездействие в вышестоящий орган Росреестра.

  • Сроки и риски

    • Если Росреестр пришлет отписку без исправления записи, обжалуйте его бездействие в вышестоящий орган (центральный аппарат) в течение трех месяцев.
    • При отказе вышестоящего органа подайте административный иск в суд по месту нахождения Росреестра в тот же трехмесячный срок.
    • Обратитесь к адвокату по спорам с Росреестром, если самостоятельные действия не исправили ошибку в сжатые сроки.

  • Альтернативные пути

    • Подайте в Росреестр заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН, а не запрос о разъяснениях.
    • Параллельно закажите новую выписку из ЕГРН, чтобы зафиксировать текущее состояние записей о правах.
    • Обратитесь в вышестоящий орган Росреестра с жалобой на бездействие, если исправление не внесено в трёхдневный срок.
    • Проверьте договор купли-продажи и акт приёма-передачи на предмет отсутствия ошибок в датах и реквизитах сторон.
    • Уточните в Росреестре, не была ли ошибка вызвана техническим сбоем при межведомственном обмене данными.
    • Рассмотрите возможность медиации с Росреестром для ускорения исправления реестровой записи без суда.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация заключается в том, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) возникла хронологическая и содержательная несогласованность записей о правах на объект недвижимости, расположенный в Московской области. В соответствии с договором купли-продажи от 4 мая 2023 года и последующей регистрацией перехода права собственности к покупателю 16 мая 2023 года, именно с этой даты покупатель должен считаться законным титульным владельцем. Однако в ЕГРН запись о прекращении права собственности прежнего владельца (продавца) была внесена значительно позже — 5 января 2024 года. Это означает, что на временном отрезке с 16 мая 2023 года по 5 января 2024 года в реестре формально одновременно числились два правообладателя на один и тот же объект, что противоречит принципу внесения (регистрационного приоритета) и достоверности публичного реестра.

Юридически значимым является факт наличия технической ошибки в ЕГРН, допущенной органом регистрации прав. Такая ошибка искажает реальное содержание реестра и нарушает права добросовестного приобретателя, который уже стал собственником, но чьё право не отражено в записях о прекращении прав предшествующего владельца. Правоотношения сторон в данном случае регулируются гражданским законодательством о собственности и сделках, а также специальным законодательством о государственной регистрации недвижимости. Ключевой вопрос состоит в том, какую именно реакцию Росреестра — фактическое внесение изменений в ЕГРН или формальный письменный ответ — должен получить заявитель для восстановления достоверности реестра. Также важно определить, является ли данная ситуация именно технической ошибкой (описка, опечатка, арифметическая ошибка), подлежащей исправлению в особом порядке, или же она затрагивает существо зарегистрированного права, что требует иной процедуры. Наличие двух разных дат регистрации (перехода права и прекращения права) свидетельствует о нарушении принципа единовременности внесения записей.

Применимое право регулируется прежде всего специальными нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающими порядок исправления ошибок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В описанной ситуации орган регистрации прав (Росреестр) при внесении сведений о переходе права собственности допустил техническую ошибку: запись о прекращении права продавца внесена с датой 05.01.2024, тогда как регистрация перехода права к покупателю произведена 16.05.2023. Такое расхождение является технической ошибкой в записях, поскольку сведения ЕГРН не соответствуют документу-основанию (договору купли-продажи от 04.05.2023 и записи о регистрации перехода права).

В силу части 1 статьи 61 Закона № 218-ФЗ техническая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трёх рабочих дней со дня её обнаружения или получения заявления от любого заинтересованного лица. Покупатель, чьё право зарегистрировано, является заинтересованным лицом; его обращение в Росреестр должно было быть расценено как заявление об исправлении технической ошибки. Следовательно, Росреестр обязан в трёхдневный срок принять решение об исправлении ошибки и внести соответствующие изменения в ЕГРН. Просто направить письменный ответ без внесения изменений недостаточно – закон предписывает именно исправление записи. Соответствующая норма гласит:

Техническая ошибка в виде несоответствия даты прекращения права продавца дате регистрации права покупателя подлежит обязательному исправлению Росреестром на основании части 1 статьи 61 Закона № 218-ФЗ. Направление письменного ответа без фактического внесения изменений в записи ЕГРН является ненадлежащим исполнением обязанности, прямо противоречащим закону. Бездействие Росреестра, выразившееся в отказе от корректировки реестра, нарушает принцип достоверности публичного реестра (ст. 8.1 ГК РФ) и может быть обжаловано в судебном порядке.

Рекомендуемые действия

  • Направить в территориальный орган Росреестра, допустивший ошибку, повторное заявление с четким требованием исправить техническую ошибку согласно ч. 1 ст. 61 Закона № 218-ФЗ, указав на обязанность внести изменения в ЕГРН в трехдневный срок, а не давать письменные разъяснения.
  • Если получен формальный ответ-отписка без исправления записи в ЕГРН, незамедлительно обжаловать бездействие органа регистрации прав в вышестоящий орган (центральный аппарат Росреестра) в порядке подчиненности.
  • Параллельно с административным обжалованием зафиксировать факт наличия недостоверных сведений в ЕГРН, заказав актуальную выписку из реестра, где будет отражена одновременная запись о праве покупателя с 16.05.2023 и праве продавца до 05.01.2024.
  • При неудовлетворении жалобы вышестоящим органом подготовить и подать административное исковое заявление в суд по месту нахождения органа регистрации (в порядке КАС РФ) о признании бездействия незаконным и возложении обязанности исправить техническую ошибку в конкретные даты.
  • К административному иску приложить копию договора купли-продажи, выписки из ЕГРН с ошибочными записями, копию заявления об исправлении ошибки и полученный ответ Росреестра.
  • Обратиться к адвокату, специализирующемуся на спорах с Росреестром, для подготовки мотивированной жалобы или иска, если самостоятельные действия не привели к исправлению ошибки в сжатые сроки.

Куда обращаться и порядок действий

  • Первично — в тот территориальный отдел Управления Росреестра по Московской области, который внес ошибочную запись. Обращение должно быть оформлено именно как заявление об исправлении технической ошибки по ст. 61 Закона № 218-ФЗ, а не как запрос о разъяснении ситуации.
  • В случае отказа исправлять запись или получения немотивированной отписки — направить жалобу на действие (бездействие) должностных лиц в вышестоящий орган: центральный аппарат Росреестра в Москве, а также в Управление Росреестра по Московской области на имя руководителя.
  • При полном игнорировании жалоб — обращение в суд общей юрисдикции с административным иском к органу регистрации прав.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи от 04.05.2023 (основание перехода права) и акт приема-передачи объекта.
  • Две выписки из ЕГРН: одна подтверждает регистрацию права покупателя 16.05.2023, вторая — недостоверную запись о прекращении права продавца лишь 05.01.2024.
  • Копия первоначального заявления покупателя в Росреестр об исправлении ошибки с отметкой о принятии (входящий номер, дата).
  • Письменный ответ Росреестра (если он был дан вместо исправления), демонстрирующий уклонение от исполнения обязанности по внесению изменений в реестр.

Сроки

  • По закону (ч. 1 ст. 61 Закона № 218-ФЗ) техническая ошибка исправляется в течение трех рабочих дней с момента получения заявления заинтересованного лица. Срок для административного обжалования бездействия в вышестоящий орган составляет три месяца с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его права (получена отписка или истек разумный срок для ответа). Срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании бездействия органа регистрации — три месяца.