Ситуация заключается в том, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) возникла хронологическая и содержательная несогласованность записей о правах на объект недвижимости, расположенный в Московской области. В соответствии с договором купли-продажи от 4 мая 2023 года и последующей регистрацией перехода права собственности к покупателю 16 мая 2023 года, именно с этой даты покупатель должен считаться законным титульным владельцем. Однако в ЕГРН запись о прекращении права собственности прежнего владельца (продавца) была внесена значительно позже — 5 января 2024 года. Это означает, что на временном отрезке с 16 мая 2023 года по 5 января 2024 года в реестре формально одновременно числились два правообладателя на один и тот же объект, что противоречит принципу внесения (регистрационного приоритета) и достоверности публичного реестра.
Юридически значимым является факт наличия технической ошибки в ЕГРН, допущенной органом регистрации прав. Такая ошибка искажает реальное содержание реестра и нарушает права добросовестного приобретателя, который уже стал собственником, но чьё право не отражено в записях о прекращении прав предшествующего владельца. Правоотношения сторон в данном случае регулируются гражданским законодательством о собственности и сделках, а также специальным законодательством о государственной регистрации недвижимости. Ключевой вопрос состоит в том, какую именно реакцию Росреестра — фактическое внесение изменений в ЕГРН или формальный письменный ответ — должен получить заявитель для восстановления достоверности реестра. Также важно определить, является ли данная ситуация именно технической ошибкой (описка, опечатка, арифметическая ошибка), подлежащей исправлению в особом порядке, или же она затрагивает существо зарегистрированного права, что требует иной процедуры. Наличие двух разных дат регистрации (перехода права и прекращения права) свидетельствует о нарушении принципа единовременности внесения записей.
Применимое право регулируется прежде всего специальными нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», устанавливающими порядок исправления ошибок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В описанной ситуации орган регистрации прав (Росреестр) при внесении сведений о переходе права собственности допустил техническую ошибку: запись о прекращении права продавца внесена с датой 05.01.2024, тогда как регистрация перехода права к покупателю произведена 16.05.2023. Такое расхождение является технической ошибкой в записях, поскольку сведения ЕГРН не соответствуют документу-основанию (договору купли-продажи от 04.05.2023 и записи о регистрации перехода права).
В силу части 1 статьи 61 Закона № 218-ФЗ техническая ошибка исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трёх рабочих дней со дня её обнаружения или получения заявления от любого заинтересованного лица. Покупатель, чьё право зарегистрировано, является заинтересованным лицом; его обращение в Росреестр должно было быть расценено как заявление об исправлении технической ошибки. Следовательно, Росреестр обязан в трёхдневный срок принять решение об исправлении ошибки и внести соответствующие изменения в ЕГРН. Просто направить письменный ответ без внесения изменений недостаточно – закон предписывает именно исправление записи. Соответствующая норма гласит:
Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в запи
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Дополнительно общие принципы государственной регистрации прав на имущество закреплены в статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она устанавливает, что государственная регистрация осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Наличие в ЕГРН записи о прекращении права продавца более поздней датой, чем запись о регистрации права покупателя, нарушает принцип достоверности реестра, поскольку создаёт видимость одновременного существования права у двух лиц или неверной последовательности событий. Исправление технической ошибки направлено на восстановление достоверности реестра в соответствии с данной нормой:
Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество … 1. … Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 8.1
Правовые последствия несвоевременного внесения записи о прекращении права собственности продавца вытекают из самого факта сохранения в ЕГРН недостоверных сведений. Пока ошибка не исправлена, реестр может вводить в заблуждение третьих лиц, потенциально создавая риск повторного отчуждения объекта прежним собственником или иных регистрационных действий на основании ошибочной записи. В контексте представленных норм конкретная ответственность за задержку исправления не урегулирована (в предоставленном фрагменте Закона № 218-ФЗ отсутствуют положения об ответственности регистратора), однако в силу статьи 8.1 ГК РФ такое бездействие противоречит принципу достоверности и может быть обжаловано в порядке, установленном главой 25 ГПК РФ (ныне КАС РФ) или статьёй 26.1 Закона № 218-ФЗ (об оспаривании решений и действий регистратора). При этом сам по себе формальный ответ без исправления записи не является надлежащим исполнением обязанности, установленной частью 1 статьи 61 Закона № 218-ФЗ.
Таким образом, Росреестр обязан не просто прислать ответ, а принять решение об исправлении технической ошибки и внести изменения в ЕГРН; отказ от исправления или замена его письменным разъяснением не соответствуют закону.
