Покупка квартиры с ранее зарегистрированным несовершеннолетним ребенком
Анализ ситуации
При покупке квартиры, в которой ранее был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок без выделения ему доли в праве собственности, существуют определенные риски, которые необходимо учитывать.
Правовые последствия снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета
"Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 20)
"Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 64)
Снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета должно происходить с соблюдением его законных прав и интересов. Если при снятии с регистрации не были соблюдены требования по защите прав ребенка, это может стать основанием для оспаривания в будущем.
Возможность оспаривания сделки и требования права проживания
"Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 292)
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 292)
Ребенок может в будущем оспорить снятие с регистрационного учета, если докажет, что его права были нарушены, особенно если при выписке не было предоставлено альтернативное жилье, соответствующее его интересам.
Сроки исковой давности
"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 196)
"Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 200)
"На требования, вытекающие из семейных отношений, исковая давность не распространяется, за исключением случаев, если срок для защиты нарушенного права установлен настоящим Кодексом." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 9)
Для несовершеннолетних срок исковой давности может исчисляться с момента достижения совершеннолетия, что создает длительный период потенциальной уязвимости для покупателя.
Проверка отсутствия временно выписанных лиц
"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)
Выписка из ЕГРН является основным, но не единственным документом для проверки. Для выявления временно выписанных лиц (находящихся в МЛС, на военной службе, на лечении) необходимы дополнительные проверки.
Рекомендации и выводы
Меры для минимизации рисков:
-
Требуйте от продавца документального подтверждения законности выписки ребенка - согласие органа опеки и попечительства на снятие с регистрации и подтверждение предоставления равноценного жилья.
-
Получите расширенную выписку из ЕГРН, которая содержит сведения о всех зарегистрированных правах и обременениях.
-
Запросите архивную выписку из домовой книги за период не менее 5-10 лет для выявления всех лиц, когда-либо зарегистрированных в квартире.
-
Проверьте наличие временно отсутствующих лиц через запросы в соответствующие учреждения (по возможности) или потребуйте от продавца предоставления справок об отсутствии таких лиц.
-
Включите в договор купли-продажи гарантийные положения о том, что продавец несет ответственность за возможные претензии третьих лиц, связанные с правами на жилое помещение.
-
Потребуйте от продавца нотариально заверенное обязательство о предоставлении ребенку равноценного жилого помещения при выписке.
Вывод
Риски существуют, особенно учитывая, что ребенок был зарегистрирован в квартире без выделения доли. Наиболее значительный риск - возможность оспаривания сделки ребенком после достижения совершеннолетия, если будут доказаны нарушения его жилищных прав при выписке.
Рекомендуется проявить максимальную осторожность и провести тщательную проверку юридической чистоты сделки. В сложных случаях целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
