- собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, ...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 15
Для этого потребуется доверенность. Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Отец может выдать сыну доверенность на подачу заявления о государственной регистрации права собственности на квартиру и на получение документов после регистрации. Однако к форме такой доверенности предъявляются особые требования.
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
Статья 185.1 ГК РФ прямо устанавливает, что доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. Поскольку регистрация права собственности в Росреестре — это именно регистрация прав, заявление о которой подаётся от имени собственника, доверенность, выдаваемая отцом сыну, обязательно должна быть заверена нотариусом. Исключений из этого правила в данном случае не предусмотрено.
- Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185.1
Поскольку отец находится в Польше, доверенность будет выдана за пределами РФ. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате в ст. 59 регулируют удостоверение доверенностей нотариусами РФ, но в данном случае нотариальное удостоверение должно быть совершено по законодательству Польши. Важно: такая доверенность будет признана в РФ, если она легализована (проставлен апостиль) или если между РФ и Польшей заключён международный договор, отменяющий легализацию. Контекст из НПА не содержит норм о легализации иностранных доверенностей, поэтому кратко укажем, что этот вопрос остаётся за рамками приведённых норм. Однако без надлежащего удостоверения доверенности Росреестр приостановит регистрацию.
Статья 59. Удостоверение доверенностей Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 59
При подаче заявления в Росреестр сын должен будет представить заявление, доверенность (нотариально удостоверенную и легализованную), а также правоустанавливающие документы на квартиру. Статья 18 218-ФЗ допускает подачу документов в форме бумажного носителя при личном обращении в МФЦ или в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью. Сын может обратиться в МФЦ лично с доверенностью.
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:
- в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
- в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законо
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Документы должны соответствовать требованиям ст. 21 218-ФЗ: содержать описание недвижимости и отражать информацию, необходимую для внесения в ЕГРН. Если правоустанавливающий документ отца (например, свидетельство о праве собственности, выданное в ЛНР) не соответствует форме, принятой в РФ, может потребоваться его нотариально удостоверенный перевод на русский язык или приведение в соответствие.
- Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид ре
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Если же сын попытается подать заявление без доверенности или с ненадлежащей доверенностью, регистратор будет обязан приостановить регистрацию в силу ст. 26 218-ФЗ, так как заявление подано ненадлежащим лицом либо отсутствуют необходимые документы.
- Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Таким образом, законная возможность провести регистрацию без личного участия отца существует: сын может действовать на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной отцом в Польше с соблюдением требований легализации (апостиль или консульская легализация), и представить все правоустанавливающие документы на квартиру. Одного лишь нотариально удостоверенного согласия отца (без доверенности, предоставляющей право на подачу заявления) недостаточно, поскольку согласие не является полномочием на совершение регистрационных действий.
