Могу ли я как самозанятая выкупить муниципальное помещение после регистрации ИП, если администрация отказывает в выкупе из-за статуса самозанятой

В центре ситуации находится договор аренды муниципального нежилого помещения, заключенный между гражданкой, имеющей статус самозанятой (плательщика налога на профессиональный доход), и администрацией города (арендодателем). Основное правоотношение — аренда государственного или муниципального имущества. Юридически значимым является то, что впоследствии арендатор намеревалась реализовать преимущественное право на выкуп этого помещения — то есть приобрести его в собственность в порядке приватизации. Однако администрация отказала в выкупе, сославшись на то, что статус самозанятой (не являющейся индивидуальным предпринимателем) не дает такого права. Следовательно, затронуты правоотношения, связанные с приватизацией муниципального имущества и условиями реализации преимущественного права арендатора на его приобретение. Факт проведения арендатором неотделимых улучшений (ремонта) на сумму 1 миллион рублей имеет значение для оценки добросовестности ее действий и возможного размера будущих требований (например, зачета стоимости ремонта при выкупе или возмещения убытков), но не влияет напрямую на саму возможность выкупа по закону. Устные заверения сотрудников администрации при заключении договора о том, что проблем с выкупом не будет, юридически значимы как потенциальное введение в заблуждение, однако в публично-правовых отношениях, регулируемых законом о приватизации, устные обещания не имеют приоритета перед прямыми нормами закона. Ссылка в договоре аренды на закон о приватизации муниципального имущества указывает на то, что стороны согласовали применение специального законодательства, которое, по мнению администрации, исключает самозанятых из числа субъектов, имеющих право на выкуп. В связи с этим пользователь рассматривает следующий юридически значимый сценарий: прекращение статуса самозанятой, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и заключение договора переуступки прав и обязанностей по аренде (уступка права аренды) от себя как физического лица (бывшей самозанятой) — к себе как ИП. В этом сценарии ключевым является вопрос о том, создаст ли такая последовательность действий (изменение статуса арендатора в результате переуступки) предусмотренные законом основания для возникновения у нового арендатора (ИП) права на выкуп помещения, и будет ли администрация обязана заключить договор купли-продажи. Кроме того, важно определить, требует ли реализация этого права истечения какого-либо срока (например, окончания договора аренды) или наступает немедленно при соблюдении прочих условий.

Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя. В рассматриваемой ситуации после прекращения статуса самозанятой и регистрации в качестве ИП вы можете заключить договор переуступки прав аренды самой себе как новому лицу — ИП. Однако такой перенаем требует предварительного письменного согласия администрации города. Поскольку администрация уже отказала вам в выкупе, сославшись на ваш статус, маловероятно, что она добровольно даст согласие на передачу прав аренды ИП, так как это фактически позволит обойти её позицию. Без согласия арендодателя перенаем ничтожен, и вы не станете арендатором-ИП по данному договору.

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя ... передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) ... если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 615

Что касается права на выкуп арендованного муниципального помещения, Федеральный закон № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» устанавливает, что субъектами малого и среднего предпринимательства являются, в частности, индивидуальные предприниматели. Самозанятые граждане, не зарегистрированные как ИП, к таким субъектам не относятся. Администрация города, отказывая вам в выкупе, обоснованно исходит из того, что преимущественное право на выкуп арендованного муниципального имущества (если оно предусмотрено специальным законом, например, Федеральным законом № 159-ФЗ) предоставлено именно субъектам малого и среднего предпринимательства. Поскольку вы на момент обращения не были ИП, вы не подпадали под действие этой льготной процедуры.

Право на выкуп муниципального помещения у Вас в статусе самозанятой отсутствует, и администрация обоснованно отказала. Регистрация в качестве ИП и попытка заключить договор переуступки прав аренды самой себе по ст. 615 ГК РФ не приведут к желаемому результату: перенаем возможен только с согласия арендодателя, которое администрация, занявшая отрицательную позицию, с высокой вероятностью не предоставит. Без такого согласия передача прав аренды ничтожна, Вы не станете арендатором-ИП по текущему договору и не приобретете право требовать выкупа; обязанности заключить договор купли-продажи у администрации не возникнет.

Рекомендуемые действия

• Зафиксируйте факт введения в заблуждение и понесенные расходы. Соберите все документы, подтверждающие устные обещания (если есть переписка, свидетельства иных лиц, диктофонные записи), а также документы о ремонте на 1 миллион рублей (договоры с подрядчиками, чеки, акты). Это станет основой для переговоров о зачете стоимости улучшений в счет арендной платы или возмещении убытков, даже если выкуп не состоится сейчас.
• Зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя. Смена статуса на ИП — необходимое, но недостаточное условие. Как ИП вы станете субъектом малого и среднего предпринимательства по ст. 4 Закона № 209-ФЗ, что в будущем откроет доступ к преимущественному праву выкупа при соблюдении прочих условий.
• Направьте администрации официальное предложение о перенайме. Подайте письменное заявление о согласовании передачи прав и обязанностей арендатора от вас как физического лица к вам как ИП. Несмотря на вероятный отказ, это зафиксирует вашу инициативу и позицию. При отказе вы получите мотивированное основание для последующего оспаривания действий администрации.
• При отказе в перенайме готовьтесь к новому договору аренды. После регистрации ИП вы не обязаны ждать окончания текущего срока действия договора; вы вправе расторгнуть его по соглашению сторон (например, в обмен на отказ от претензий по ремонту) и незамедлительно заключить новый договор аренды того же помещения уже как ИП. С момента заключения нового договора начнет течь срок непрерывной аренды, необходимый для последующей подачи заявки на выкуп (обычно два или три года).
• Обратитесь к адвокату для комплексной оценки. Ситуация требует анализа не только ГК РФ и Закона № 209-ФЗ, но и специального Федерального закона № 159-ФЗ о выкупе, а также местных нормативных актов администрации. Адвокат поможет составить документы для переговоров, оценит перспективы судебного обжалования отказа в перенайме или выкупе и возможность требования возмещения убытков за введение в заблуждение.

Документы и доказательства

• Действующий договор аренды и все дополнительные соглашения к нему.
• Документы, подтверждающие статус самозанятой и последующую регистрацию ИП.
• Доказательства устных заверений должностных лиц администрации (аудио- или видеозаписи, свидетельские показания, нотариально заверенные скриншоты сообщений).
• Полный пакет финансовых документов о проведенном ремонте на сумму 1 млн рублей (чеки, квитанции, акты выполненных работ, банковские выписки).
• Письменный отказ администрации в выкупе с конкретными мотивами.

Сроки и риски

• Перенаем без согласия арендодателя ничтожен и не порождает прав арендатора. Попытка его заключения втайне от администрации — прямой риск утраты помещения, так как это может быть расценено как нарушение договора аренды и повлечь его расторжение.
• Путь через новый договор аренды с ИП требует времени на добросовестную долгосрочную аренду, что отодвигает выкуп на несколько лет. Вместе с тем, это единственный законный способ реализовать преимущественное право как субъект МСП.
• Стоимость ремонта может быть признана неотделимыми улучшениями, и при действующем договоре аренды их судьба решается по согласованию с арендодателем. Без его согласия на зачет вы рискуете не получить за них компенсацию при расторжении договора.

Когда нужен адвокат

Взаимодействие с администрацией после полученного отказа неизбежно перейдет в формально-юридическую плоскость. Адвокат необходим для составления процессуальных документов, представления интересов в переговорах и суде по вопросам оспаривания незаконного отказа в перенайме, возмещении убытков вследствие введения в заблуждение и, в перспективе, обжалования отказа в реализации преимущественного права выкупа.