Могут ли приставы наложить арест на долю в квартире, купленную с маткапиталом, если регистрация в Росреестре не завершена, и пройдет ли заявление на использование маткапитала после ареста

В данном случае имеет место ситуация, когда физическое лицо (покупатель) заключило нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру. Стороны договорились об оплате части стоимости за счёт собственных средств, а оставшейся части — за счёт средств материнского (семейного) капитала (далее — МСК). В договор включено обязательство покупателя после регистрации права собственности выделить доли в приобретаемом объекте всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. На момент обращения покупателя переход права собственности на покупателя не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В отношении покупателя возбуждено исполнительное производство, в рамках которого судебный пристав-исполнитель вправе применять меры принудительного исполнения, включая наложение ареста на имущество должника.

Правовая квалификация: правоотношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса РФ (купля-продажа недвижимости, момент перехода права собственности), Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (возникновение права у покупателя с момента внесения записи в ЕГРН), Федерального закона «Об исполнительном производстве» (арест как мера обеспечения исполнения требований исполнительного документа) и Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (условия распоряжения средствами МСК, в том числе на улучшение жилищных условий). Юридически значимым является то, что право собственности покупателя на долю ещё не возникло (покупатель пока не стал собственником), однако обязательство продавца передать имущество уже исполнено, и у покупателя возникло обязательственное право требования регистрации перехода права. Кроме того, в договоре присутствует целевое условие об использовании МСК и об обязательстве выделить доли детям, что создаёт публично-правовую обязанность покупателя перед Пенсионным фондом РФ (Социальным фондом России). С точки зрения процедуры распоряжения МСК, заявление о распоряжении подаётся в территориальный орган СФР, который проверяет соответствие сделки и объекта установленным требованиям, в том числе отсутствие ограничений (обременений) прав на жилое помещение на момент подачи заявления. Таким образом, основной вопрос сводится к тому, препятствует ли наличие ареста, наложенного в рамках исполнительного производства, регистрации перехода права собственности на покупателя и, соответственно, возможности последующего перечисления средств МСК продавцу.

Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку регистрация перехода права собственности на долю в квартире в Росреестре ещё не завершена, покупатель (должник по исполнительному производству) на данный момент не является собственником этого имущества. Следовательно, доля в квартире юридически не принадлежит ему на праве собственности, что критично для возможности применения мер принудительного исполнения.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 223

Меры принудительного исполнения, включая наложение ареста, определены в ст. 68 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». В числе таких мер указано обращение взыскания на имущество должника и наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц. Однако перечисленные меры применяются именно к имуществу, принадлежащему должнику. В рассматриваемой ситуации, пока регистрация не завершена, приобретаемая доля не является имуществом должника, поэтому судебный пристав-исполнитель не вправе наложить на неё арест в рамках перечисленных мер.

Право собственности на долю в квартире у покупателя не возникло, так как регистрация в Росреестре не завершена. Поэтому судебный пристав-исполнитель не вправе наложить арест на данную долю, поскольку она не является имуществом должника. Заявление о распоряжении средствами материнского капитала следует подать незамедлительно, пока право не зарегистрировано и арест отсутствует; если сделать это сразу, Социальный фонд России не сможет отказать в удовлетворении заявления по мотиву наличия ареста, так как на момент рассмотрения имущество должнику не принадлежит. Если же сначала завершить регистрацию права, а затем столкнуться с арестом, перевод средств маткапитала будет невозможен до снятия обременения, что поставит под угрозу всю сделку.

Рекомендуемые действия

• Срочно подайте заявление о распоряжении средствами материнского капитала в территориальный орган Социального фонда России до завершения регистрации права в Росреестре, чтобы на момент принятия решения приобретаемая доля еще не числилась в собственности должника и не имела обременений
• После подачи заявления ускорьте регистрацию перехода права в Росреестре, предоставив все необходимые документы, и отслеживайте ее статус, чтобы зафиксировать переход права к моменту поступления средств капитала на счет продавца
• Немедленно обратитесь к судебному приставу-исполнителю с заявлением о том, что приобретаемая доля не является вашим имуществом до государственной регистрации, и приложите копию нотариального договора купли-продажи и расписку Росреестра о приеме документов на регистрацию, чтобы предотвратить ошибочное наложение ареста
• Одновременно начните переговоры с взыскателем о добровольном погашении задолженности или заключении мирового соглашения, чтобы минимизировать риск наложения ареста на иное ваше имущество и денежные средства
• Если пристав все же попытается вынести постановление о запрете регистрационных действий в отношении доли, обжалуйте его в суд в порядке ст. 121 Федерального закона «Об исполнительном производстве», поскольку запрет не может налагаться на имущество, не принадлежащее должнику

Документы и доказательства

• Нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли с условием об использовании материнского капитала и обязательством выделить доли детям
• Расписка или иной документ, подтверждающий прием документов Росреестром на государственную регистрацию перехода права
• Копия исполнительного документа и постановления о возбуждении исполнительного производства
• Заявление о распоряжении средствами материнского капитала с отметкой о приеме СФР
• Справка о составе семьи и сертификат на материнский капитал
• Письменное соглашение или проект соглашения об определении долей в праве собственности после полной оплаты

Сроки и риски

• Подача заявления о распоряжении маткапиталом после регистрации права и наложения ареста практически гарантированно приведет к отказу СФР, так как обремененное имущество не соответствует целям улучшения жилищных условий
• Даже при отсутствии ареста заявление о распоряжении может рассматриваться до месяца, в течение которого пристав способен отследить появление нового имущества в ЕГРН и наложить арест сразу после регистрации, что заблокирует перевод средств
• Риск ошибочного или умышленного наложения ареста до регистрации не исключен, но такое постановление должно быть отменено как незаконное в административном или судебном порядке

Когда нужен адвокат

• Если пристав-исполнитель вынес постановление о запрете регистрационных действий в отношении приобретаемой доли до регистрации права — для срочного обжалования и снятия запрета
• Если СФР приостановил или отказал в удовлетворении заявления о распоряжении маткапиталом по мотиву наличия обременения или нецелевого использования средств
• Если взыскатель или пристав оспаривают сделку как мнимую или совершенную для сокрытия имущества от обращения взыскания