Могу ли я потребовать, чтобы дочь продавца не присутствовала при приемке квартиры после агрессивного поведения?

После регистрации перехода права собственности на квартиру (т.е. после того, как покупатель стал собственником) и до подписания акта приема-передачи между сторонами сохраняются обязательственные правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи. Продавец обязан передать квартиру, а покупатель — принять её. Подписание акта приема-передачи является завершающим этапом исполнения этого договора.

Ключевой юридически значимый момент: сделка (договор купли-продажи) заключена между покупателем и продавцом (собственником квартиры). Если у дочери продавца нет нотариально удостоверенной доверенности, которая прямо уполномочивает её на передачу квартиры и подписание акта приема-передачи от имени продавца, то её присутствие при приемке не имеет правового значения. Она не является стороной сделки и не обладает полномочиями представлять продавца в этом вопросе. Продавец (или его законный представитель с надлежащей доверенностью) обязан лично или через уполномоченное лицо исполнить обязанность по передаче квартиры. Соответственно, любой акт приема-передачи, подписанный только дочерью без доверенности, может быть оспорен, так как он не будет считаться подписанным стороной договора.

Ситуация усугубляется тем, что после регистрации сделки поведение дочери изменилось на агрессивное. Это не просто неудобство, а фактор, который может создать угрозу для здоровья покупателя (особенно с учетом перенесенного инсульта и противопоказаний к стрессу). С правовой точки зрения, любое лицо имеет право на безопасные условия при осуществлении своих гражданских прав и исполнении обязанностей. Если присутствие постороннего человека (не стороны договора) создает реальную угрозу здоровью или безопасности, это может расцениваться как злоупотребление правом со стороны продавца, который допускает такое поведение своих родственников, или как воспрепятствование исполнению договора.

Также юридически значимо, что при приемке квартиры покупатель вправе проверять её состояние, задавать вопросы о недостатках и фиксировать любые замечания. Агрессивное окружение может фактически лишить покупателя возможности спокойно осмотреть квартиру, предъявить претензии и отразить их в акте, что нарушает его права как потребителя услуг (по Закону о защите прав потребителей приравненного к покупателю жилья для личных нужд).

Таким образом, суть ситуации: покупатель (собственник) должен принять квартиру от продавца (контрагента по договору). Появление в процессе приема-передачи агрессивно настроенного третьего лица (дочери), не имеющего полномочий на совершение юридически значимых действий, ставит под угрозу как законность самого акта приема-передачи, так и безопасность и здоровье покупателя. Это создает коллизию: с одной стороны, покупатель обязан принять квартиру, с другой — он имеет право делать это в безопасной обстановке и с надлежащим лицом.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ, продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан передать в собственность покупателя квартиру. В вашей ситуации продавцом является собственник квартиры, а его дочь не является стороной договора. Сама по себе передача квартиры регулируется более специальной нормой — статьей 556 ГК РФ, которая устанавливает, что передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Это означает, что акт приема-передачи должны подписывать именно стороны договора — вы как покупатель и продавец как собственник. Участие третьих лиц, в том числе дочери продавца, данной нормой не предусмотрено, и продавец не вправе перекладывать обязанность по подписанию акта на другое лицо без надлежащего уполномочия.

Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) .
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549

Вы вправе требовать, чтобы приёмка квартиры и подписание акта происходили исключительно с продавцом или его представителем по нотариальной доверенности, и не допускать на встречу дочь без таких полномочий. Её присутствие без доверенности не имеет юридического смысла, а агрессивное поведение — прямое основание отказаться от подписания акта в такой обстановке и перенести процедуру, поскольку это угрожает вашей безопасности и препятствует надлежащей фиксации состояния квартиры. Если дочь продолжит агрессию, вы имеете полное право вызвать полицию для пресечения противоправных действий и защиты здоровья.

Рекомендуемые действия

• До выхода на встречу письменно (в мессенджере или СМС) уведомить продавца и его риелтора, что вы будете подписывать акт только с продавцом лично или с лицом, предъявившим нотариальную доверенность на передачу квартиры, и потребуете удалиться всех иных лиц, включая дочь, в случае их появления.
• Явиться на приёмку со свидетелем (родственником, знакомым), который сможет зафиксировать происходящее на видео и подтвердить факт агрессии или воспрепятствования осмотру, а при необходимости — вызвать полицию.
• При появлении дочери без доверенности сразу заявить устно при свидетелях (и под запись), что вы отказываетесь от подписания акта в присутствии постороннего неуполномоченного лица, создающего небезопасную обстановку, после чего покинуть квартиру и направить продавцу письменное требование о переносе приёмки с обеспечением явки надлежащего лица.
• Если дочь ведёт себя агрессивно, угрожает или блокирует проход — немедленно вызвать полицию, зафиксировать факт вызова и дождаться наряда, не вступая в конфликт; после этого составить заявление о противоправных действиях.
• В случае повторного срыва приёмки по вине продавца (допуск агрессивного окружения) направить ему официальную претензию с требованием исполнить обязательство по передаче квартиры в безопасных условиях и назначить новую дату, указав, что дальнейшее уклонение повлечёт обращение в суд с требованием о понуждении к передаче, взыскании убытков и компенсации морального вреда. При необходимости привлечь адвоката для оценки перспектив фиксации одностороннего акта в судебном порядке, если уклонение продавца станет очевидным.