После регистрации перехода права собственности на квартиру (т.е. после того, как покупатель стал собственником) и до подписания акта приема-передачи между сторонами сохраняются обязательственные правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи. Продавец обязан передать квартиру, а покупатель — принять её. Подписание акта приема-передачи является завершающим этапом исполнения этого договора.
Ключевой юридически значимый момент: сделка (договор купли-продажи) заключена между покупателем и продавцом (собственником квартиры). Если у дочери продавца нет нотариально удостоверенной доверенности, которая прямо уполномочивает её на передачу квартиры и подписание акта приема-передачи от имени продавца, то её присутствие при приемке не имеет правового значения. Она не является стороной сделки и не обладает полномочиями представлять продавца в этом вопросе. Продавец (или его законный представитель с надлежащей доверенностью) обязан лично или через уполномоченное лицо исполнить обязанность по передаче квартиры. Соответственно, любой акт приема-передачи, подписанный только дочерью без доверенности, может быть оспорен, так как он не будет считаться подписанным стороной договора.
Ситуация усугубляется тем, что после регистрации сделки поведение дочери изменилось на агрессивное. Это не просто неудобство, а фактор, который может создать угрозу для здоровья покупателя (особенно с учетом перенесенного инсульта и противопоказаний к стрессу). С правовой точки зрения, любое лицо имеет право на безопасные условия при осуществлении своих гражданских прав и исполнении обязанностей. Если присутствие постороннего человека (не стороны договора) создает реальную угрозу здоровью или безопасности, это может расцениваться как злоупотребление правом со стороны продавца, который допускает такое поведение своих родственников, или как воспрепятствование исполнению договора.
Также юридически значимо, что при приемке квартиры покупатель вправе проверять её состояние, задавать вопросы о недостатках и фиксировать любые замечания. Агрессивное окружение может фактически лишить покупателя возможности спокойно осмотреть квартиру, предъявить претензии и отразить их в акте, что нарушает его права как потребителя услуг (по Закону о защите прав потребителей приравненного к покупателю жилья для личных нужд).
Таким образом, суть ситуации: покупатель (собственник) должен принять квартиру от продавца (контрагента по договору). Появление в процессе приема-передачи агрессивно настроенного третьего лица (дочери), не имеющего полномочий на совершение юридически значимых действий, ставит под угрозу как законность самого акта приема-передачи, так и безопасность и здоровье покупателя. Это создает коллизию: с одной стороны, покупатель обязан принять квартиру, с другой — он имеет право делать это в безопасной обстановке и с надлежащим лицом.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ, продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан передать в собственность покупателя квартиру. В вашей ситуации продавцом является собственник квартиры, а его дочь не является стороной договора. Сама по себе передача квартиры регулируется более специальной нормой — статьей 556 ГК РФ, которая устанавливает, что передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Это означает, что акт приема-передачи должны подписывать именно стороны договора — вы как покупатель и продавец как собственник. Участие третьих лиц, в том числе дочери продавца, данной нормой не предусмотрено, и продавец не вправе перекладывать обязанность по подписанию акта на другое лицо без надлежащего уполномочия.
Статья 549. Договор продажи недвижимости 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) .
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 556
Право дочери продавца действовать от имени продавца при приемке квартиры и подписании акта определяется нормами о представительстве. Согласно статье 182 ГК РФ, сделка, совершенная представителем от имени представляемого в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона или акте государственного органа, непосредственно создает права и обязанности для представляемого. Полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель (например, продавец в розничной торговле). Однако в вашей ситуации дочь продавца, по вашему описанию, не имеет нотариальной доверенности на совершение действий по передаче квартиры и подписанию акта. Участие дочери в переговорах само по себе не является той «обстановкой», которая создает полномочие на подписание акта приема-передачи — это не розничная торговля и не аналогичные случаи, прямо указанные в законе. Таким образом, дочь продавца не является его законным представителем при приемке, и продавец обязан лично (или через лицо с нотариальной доверенностью) участвовать в осмотре квартиры и подписании акта.
Статья 182. Представительство Позиции высших судов по ст. 182 ГК РФ >>> 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 182
Учитывая изложенное, вы вправе потребовать, чтобы при осмотре квартиры и подписании акта приема-передачи присутствовал только продавец (или его представитель с нотариальной доверенностью). Если дочь продавца появляется и ведет себя агрессивно, вы можете отказаться от подписания акта в такой обстановке, сославшись на то, что это препятствует нормальной приемке и создает угрозу вашему здоровью. В таком случае уклонение продавца от личного участия или допуск агрессивного поведения третьего лица может расцениваться как создание препятствий для исполнения обязательства по передаче. Для защиты вы вправе вызвать полицию, если поведение дочери угрожает вашей безопасности, а также предложить перенести подписание акта на другой день с условием, что продавец явится лично либо обеспечит присутствие только уполномоченного представителя.
