Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) . Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 550
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Это означает, что если продавец не является единственным собственником, а продаёт только свою долю (а не весь объект целиком по соглашению всех сособственников), он обязан известить остальных дольщиков о намерении продать долю с указанием цены и условий. В противном случае сделка может быть оспорена. Важно, что норма о преимущественном праве не содержит требования о нотариальном удостоверении договора – она лишь устанавливает процедурные обязанности продавца. Если же продаётся весь дом как единый объект (все доли одновременно по одному договору), преимущественное право не применяется, и простая письменная форма допустима. В описываемой ситуации, если дом продаётся целиком (все дольщики выступают на стороне продавца), ст. 250 не препятствует заключению договора в простой письменной форме.
Статья 250. Преимущественное право покупки ... 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Следующий аспект – использование средств материнского капитала. Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ регулирует направление средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, в том числе на приобретение жилого помещения. Закон устанавливает, что средства могут направляться на приобретение жилья путём совершения любых не противоречащих закону сделок, но не содержит прямого указания на необходимость нотариального удостоверения договора. Таким образом, сам по себе факт использования материнского капитала не делает простую письменную форму недопустимой. Однако закон обязывает лицо, получившее сертификат, оформить жилое помещение в общую собственность родителей и детей (это следует из общего смысла ст. 10, но в предоставленном фрагменте эта обязанность не прописана – возможно, она содержится в пункте 4 той же статьи, который отсутствует в блоке норм). Тем не менее, эта обязанность касается последующего оформления долей, а не формы договора купли-продажи.
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий 1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок...
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Перейдём ко второму вопросу – о форме соглашения о выделении долей детям. Такое соглашение заключается после регистрации права собственности на супругов (или на одного из них с последующим оформлением в общую собственность). В предоставленном блоке норм нет специальной статьи, которая прямо требовала бы нотариального удостоверения соглашения о выделении долей детям, основанного на обязательствах, связанных с материнским капиталом. Однако есть две смежные нормы.
Во-первых, ст. 34 СК РФ устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Если жильё приобретается в браке (даже на имя одного из супругов), оно по умолчанию считается совместной собственностью обоих супругов, если договором не установлено иное. Выделение долей детям – это распоряжение общим имуществом, и такое распоряжение может быть оформлено соглашением между супругами и детьми. Ст. 38 СК РФ предусматривает, что соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть нотариально удостоверено. Однако выделение долей детям не является разделом имущества между супругами – это определение долей всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Кроме того, дети не являются сторонами соглашения о разделе имущества супругов. Следовательно, ст. 38 СК РФ не предъявляет требования нотариальной формы к соглашению о выделении долей детям, если оно не направлено на раздел имущества между супругами. Но если супруги одновременно договариваются о своих долях (например, отказываясь от совместной собственности и устанавливая долевую), то в части отношений между супругами такое соглашение может подпадать под ст. 38 и требовать нотариального удостоверения. На практике часто заключается единое соглашение об определении долей, в котором участвуют и супруги, и дети. В таком случае для обеспечения юридической чистоты и во избежание споров с органом регистрации прав нотариальная форма обычно рекомендуется, но не является строго обязательной по закону, если только не затронуты интересы несовершеннолетних.
Статья 38. Раздел общего имущества супругов ... 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Во-вторых, ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 2) устанавливает, что сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Но в нашем случае несовершеннолетние дети не отчуждают имущество, а приобретают его – они становятся собственниками. Поэтому данная норма непосредственно не применима к соглашению о выделении долей детям, так как это сделка по возникновению права собственности у детей, а не по отчуждению их имущества. Однако если бы среди детей были несовершеннолетние, которые уже имели долю в другом объекте и передавали её, тогда потребовался бы нотариус. В описываемой ситуации дети впервые становятся собственниками, поэтому ст. 54 ч. 2 не требует нотариальной формы.
Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом ... 2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 54
Таким образом, в предоставленном блоке норм отсутствует прямая норма, обязывающая нотариальное удостоверение договора купли-продажи или соглашения о выделении долей детям в ситуации покупки жилья с использованием средств материнского капитала, если продавцы являются долевыми собственниками и продают весь объект целиком, а дети не являются продавцами. Однако следует учитывать, что в реальной правовой системе существуют дополнительные требования: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению (норма содержится в части 2 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ, которая не была представлена в контексте). Если же продаются не отдельные доли, а весь дом как единый объект (все сособственники совместно продают свои доли), то это не отчуждение долей, а продажа целого объекта, и нотариус не требуется. Для точного ответа необходимо проверить актуальную редакцию ст. 42 Закона № 218-ФЗ, а также разъяснения ПФР о форме обязательства по выделению долей (оно может быть оформлено в простой письменной форме, если это не противоречит закону).
