В данной ситуации основным вопросом является юридическая сила доверенности, выданной на Украине и удостоверенной украинским нотариусом, для совершения сделки с недвижимостью, расположенной на территории ЛНР. Применимые нормы из предоставленного блока позволяют выявить критерии действительности такого документа.
Согласно ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Сама по себе украинская доверенность, выданная племянником пользователю, формально соответствует этому определению. Однако для распоряжения недвижимостью требуется нотариальное удостоверение доверенности, и украинская доверенность нотариально удостоверена. Тем не менее, данная норма не решает вопрос о признании иностранного официального документа: она лишь устанавливает сущность доверенности, но не содержит требований к её легализации.
"Статья 185. Общие положения о доверенности (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) Позиции высших судов по ст. 185 ГК РФ >>> 1. Доверенностью признается письменное уполномочие , выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
Далее, ст. 186 ГК РФ определяет срок действия доверенности. Если в украинской доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение года со дня совершения. Пункт 2 этой статьи устанавливает, что доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указания срока, действует до её отмены. С точки зрения украинского права, ЛНР может рассматриваться как «заграница», но для российского правопорядка, действующего на территории ЛНР, эта норма не даёт оснований для принятия украинского документа без легализации.
"Статья 186. Срок доверенности 1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 186
Основы законодательства РФ о нотариате в ст. 59 устанавливают, что нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц. Однако эта норма регулирует деятельность российских нотариусов. Украинский нотариус не является нотариусом Российской Федерации, и его удостоверительная надпись сама по себе не порождает юридических последствий на территории ЛНР без соблюдения процедур признания иностранных официальных документов.
"Статья 59. Удостоверение доверенностей Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность."
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 59
Наиболее существенной для данного дела является ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Она устанавливает, что документы, представляемые для государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Доверенность, удостоверенная украинским нотариусом без апостиля, не соответствует этим требованиям, так как по российскому законодательству иностранные официальные документы для признания их силы требуют проставления апостиля или легализации в порядке, предусмотренном международными договорами. Отсутствие апостиля влечет несоответствие документа законодательству РФ, что является правовой причиной для отказа в его принятии.
"Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости."
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости', ст. 21
Статья 26 того же закона конкретизирует последствия: в случае, если с заявлением обратилось ненадлежащее лицо или лицо не уполномочено распоряжаться правом, государственный регистратор приостанавливает или отказывает в регистрации. Поскольку доверенность без апостиля не признается надлежащим удостоверением полномочий, пользователь считается ненадлежащим заявителем, что прямо соответствует основаниям для приостановления, указанным в данной статье. Отказы нотариусов и БТИ фактически основаны на применении этой нормы, пусть и не в процедуре регистрации, а на этапе проверки полномочий.
"Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;"
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости', ст. 26
Статья 15 того же закона устанавливает, что государственная регистрация осуществляется по заявлению определенных лиц, в том числе собственника или его представителя. Однако это возможно только при наличии действительной доверенности. Нелегализованная украинская доверенность не позволяет пользователю выступать в качестве «лица, которое уполномочено», что также делает невозможным принятие его заявления.
"Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав 1. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу (далее - подрядчик по договору строительного подряда с использованием счета эскроу) и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного исполь"
— Федеральный закон 'О государственной регистрации недвижимости', ст. 15
Статья 59 данного закона, касающаяся регистрации на основании нотариально удостоверенного документа, предполагает, что такой документ удостоверен нотариусом, действующим в рамках российской нотариальной системы. Украинская доверенность не подпадает под эту норму, поскольку для её признания требуется прохождение процедуры легализации. В предоставленном контексте отсутствуют нормы, регулирующие порядок легализации (например, Гаагская конвенция 1961 года или двусторонние договоры РФ с Украиной), что не позволяет признать данную доверенность действительной без апостиля. Вместе с тем, действующее российское законодательство (например, часть 4 ст. 15 Конституции РФ) и международные обязательства сторон могли бы быть применимы, но они не включены в настоящий блок.
Таким образом, совокупность проанализированных норм объясняет, почему украинская доверенность без апостиля отказалась быть принятой: она не соответствует требованиям ст. 21 ФЗ-218, а её предъявитель не является надлежащим заявителем по ст. 26 и 15 того же закона. Для законной продажи квартиры необходимо либо получить апостиль на украинской доверенности (если это допускается в условиях текущих отношений), либо оформить новую доверенность от имени нотариуса ЛНР (что возможно только при личном присутствии собственника) либо через консульство РФ на Украине — но эти способы не основаны на нормах данного контекста.
