Можно ли купить земельный участок по доверенности от 80-летнего собственника, выданной супруге, и есть ли риски оспаривания сделки из-за возраста продавца?

Согласно статье 188 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие доверенности прекращается вследствие истечения срока, на который она выдана, смерти гражданина, выдавшего доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. В рассматриваемой ситуации доверенность выдана на один год, этот срок не истек, продавец жив и не лишен дееспособности в установленном порядке. Возраст 80 лет сам по себе не влечет ни прекращения доверенности, ни признания продавца недееспособным — такое признание возможно только по решению суда. Таким образом, на момент предполагаемой сделки доверенность сохраняет юридическую силу, и супруга вправе действовать от имени продавца. Риск оспаривания сделки по данному основанию отсутствует, если только не будет доказано, что продавец на момент выдачи доверенности не мог понимать значение своих действий (это отдельное основание, регулируемое иными нормами).

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; ... 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 188

Статья 424 ГК РФ определяет порядок определения цены в договоре, если она прямо не согласована сторонами: в таком случае применяется цена, обычно взимаемая за аналогичные товары. Эта норма не регулирует действительность доверенности — отсутствие в доверенности конкретной цены продажи не делает её недействительной или ничтожной. Доверенность является односторонней сделкой, и требование к её содержанию не предусматривает обязательного указания цены будущего договора купли-продажи. Цена будет согласована непосредственно в договоре, который подпишет представитель. Однако если представитель продаст участок по цене, существенно отличающейся от рыночной, это может повлечь последствия в виде ответственности перед доверителем, но не оспаривание самой доверенности. Для покупателя риск заключается в том, что продавец впоследствии может сослаться на превышение полномочий, если цена явно занижена — поэтому рекомендуется согласовать цену в предварительном договоре или получить от продавца отдельное подтверждение.

Статья 424 ГК РФ регулирует вопросы цены в договоре. Пункт 3 устанавливает, что если цена не предусмотрена и не может быть определена из условий договора, применяется цена, обычно взимаемая за аналогичные товары. Это может быть полезно для оценки последствий отсутствия условия о цене в доверенности, но напрямую не регулирует действительность доверенности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 424

Статья 549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или иное недвижимое имущество. Доверенность, выданная супругой продавца, прямо предоставляет ей право на продажу участка, что включает полномочие на заключение договора, передачу имущества и подписание необходимых документов. Такая доверенность полностью соответствует модели отношений, урегулированных данной статьей. Поскольку доверенность содержит указание на конкретный объект — земельный участок, — и прямое полномочие на его продажу, сделка может быть совершена на законных основаниях. Возраст продавца не препятствует выдаче доверенности и не требует дополнительных условий в доверенности.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549

Что касается риска оспаривания сделки по причине возраста продавца, то в предоставленном контексте норм, непосредственно регулирующих недействительность сделок по данному основанию, нет. Однако Гражданский кодекс Российской Федерации содержит статью 177, которая позволяет признать сделку недействительной, если гражданин в момент её совершения не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Именно эта норма может быть применена в случае с продавцом 80 лет, если будет доказано, что в силу возраста или состояния здоровья он не осознавал последствий выдачи доверенности или самой сделки. Для минимизации рисков покупателю рекомендуется проверить, что доверенность удостоверена нотариусом (нотариус обязан установить дееспособность заявителя), а также по возможности получить от продавца личное подтверждение намерения продать участок (например, в форме заявления, заверенного нотариусом). Если такие меры приняты, вероятность успешного оспаривания сделки по ст. 177 ГК РФ существенно снижается.