Анализ правового статуса квартиры по данным ЕГРН
Кто является собственником согласно ЕГРН
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 131)
"Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 223)
Вывод: Собственником квартиры является лицо, указанное в выписке ЕГРН как правообладатель. Если тётя не указана в выписке как собственник, то формально она таковой не является.
Правовой статус проживающих
Проживающие (бабушка и внук) могут иметь следующие статусы:
"Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 292)
"По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 671)
Возможность распоряжения квартирой
"Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 288)
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 209)
Вывод: Только собственник, указанный в ЕГРН, имеет право распоряжаться квартирой (продавать, сдавать и т.д.). Проживающие, не являющиеся собственниками, не могут распоряжаться квартирой.
Возможные причины несоответствия данных
-
Незарегистрированные сделки:
"В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 164)
-
Обременения, не отраженные в выписке:
"Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 674)
Рекомендации
-
Тщательно изучите выписку ЕГРН - раздел о правообладателях и раздел об обременениях.
-
Запросите расширенную выписку, которая содержит историю переходов прав.
-
Проверьте наличие зарегистрированных договоров:
- Договор найма/аренды
- Договор ренты (> "Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации" - Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 584)
- Ипотеки (> "Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости" - Источник: Федеральный закон "Об ипотеке", статья 19)
-
Если сохраняются сомнения, обратитесь к адвокату для анализа всех обстоятельств дела и возможного оспаривания прав в судебном порядке.
Важно: ЕГРН является основным и достоверным источником информации о правах на недвижимость, но в исключительных случаях возможны расхождения с фактическим положением дел, требующие судебного разбирательства.
